立ち退き問題

質問

賃貸の戸建てに住んでいますが、貸主の土地が、借金のかたに取られてしまい、建物賃貸借契約の解除の通知がいきなり来て困っています。
借地借家法27条により半年間の居住は認められますが、その後賃貸契約は終了しますので、期間内の引越しをお願い致します。
１、敷金、礼金の支払い
2、引越し費用の支払い
上記に付いては貸主が負担致します。ただし、ペットを飼育している都合上、敷金清算とさせて頂きます。
と記されていました。
しかし、今年の５月に更新した時は何もこの事には言われませんでした。
戻り金だけでは、部屋も借りれません。貯金もないので、借金するしかありません。今年リストラに遭い今日雇いの仕事をしてますが、これ以上負担を背負うと生活もままならなくなります。
どうしたら、良いのかわかりません。アドバイス宜しくお願い致します。

回答No.4

Singollo

貸主が変わって、新たな貸主が立ち退きを要求しているということでないのなら、貸主とあなたのどちらがよりその建物を必要としているか、ということになると思いますが、現在貸主が住んでいる場所は貸主の所有ではないのでしょうか?
もし人手に渡したということなら、(何軒かあるうちの、あなたの一軒だけが立ち退きを迫られたこと、それだけなら、自分が住むのに一軒で十分だからで、選択に他意は無い(家賃がよそに比べて安いとか、滞納しているとかいったわけじゃないんですよね?)ことも考えられますが)なぜ自分の住んでいる土地はまるごと手放して、あなたの住んでいる土地の借地権を温存したのかが不可解(あるいは作為的)だと思います
借金のカタに(借地権を除いた)底地だけを取って満足しているという(借金の)貸主とグルな感じもします

回答No.3

Bokkemon

#2のBokkemonです。補足を拝見して、追加で補足させていただきます。

==> 我が家の家に、大家自身が住みたいらしい

このこと自体は「正当事由」にあたる可能性はありますが、ken0510さんご自身に家賃の滞納などの責任事由が無い限り、賃借人は（不動産仲介業者が同じでも違っていても）平等です。家主からすれば、「定職についている人の方が賃料の安定確保に有効」だという判断があるのでしょうが、有責事由が無い場合には、このことは選択の合理性にはならないものと思います。

平等な賃借人に対して「止むを得ない事情」で立ち退きを求めるのであれば、その中でも少しでも影響が低い選択をする責任が家主にあるものと思いますので、他の、より蒙る影響が低い賃借人と交渉するように求めることには理由があるものと思います。

回答No.2

Bokkemon

借地借家法の定めを抜き書きすると、以下のものです。

第26条（建物賃貸借契約の更新等）
　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が【期間の満了の一年前から六月
　前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の
　通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、そ
　の期間は、定めがないものとする】。
２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継
　　続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃
　　借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を
　　適用する。

第27条（解約による建物賃貸借の終了）
　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの
　日から六月を経過することによって終了する。
２　前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用す
　　る。

第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
　建物の賃貸人による第26条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び
　賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建
　物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明
　渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申
　出をした場合におけるその申出を考慮して、【正当の事由があると認められる場合でなければ、
　することができない】。

第29条（建物賃貸借の期間）
　期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
２　民法第604条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。

第30条（強行規定）
　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

（以下が本論です。）

「借地借家法27条により半年間の居住は認められます」という通知ですが、第28条で『正当事由』が必要とされています。つまり、一方的通知だけで家主の自由に解除できるわけではないのです。新借地借家法で定期借地権・定期借家権創設のときも議論されたのですが、従来型の賃貸借契約については、その効力には変更は無いものとされていますので、第28条に定める正当事由の解釈運用には従来と違いはないものと思います。

また、「今年の５月に更新した時は何もこの事には言われませんでした」とのことですが、条件変更などが無ければ「期間の定めが無い賃貸借契約になった（第26条第1項）」ということになりますから、「正当事由」がより重くなります。

第28条にある「建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨」とは、いわゆる立退き料を指します。これは、単に転居先の敷金・礼金だけではなく、引越し費用、仲介手数料など、明渡すために必要な費用を含みますので、『退去に応じる』のであれば、これらの総額を請求することは可能だと思います。日雇い生活であるとなると新たな住居を探すことが大変だと思いますので、転居先の手配も要求してはどうでしょう。

なお、「ペットを飼っていたから敷金から差し引く」というのは理由が不明です。ペットを飼っていたことを認識していたのですから、単に飼っていたことについての違約金問題はおこらないと思います。（ペットを飼わないように再三の注意を受けていたのなら別ですが。）
そのうえで、ペットが傷つけた・汚したという部分については原状回復義務を求められても致し方ありませんが、その場合はどの部分にどういった補修が必要なのかの内容によるもので、単に「飼っていたから請求」というのはスジがとおりません。

お礼

早急な回答ありがとうございます。
まだ、調べなくてはならない事が有りそうなので、又お願い出来ますか？
３戸ある中で我が家だけが、立ち退きを迫られているのかが分かりません。分かり次第補足させていただきます。

回答No.1

Singollo

同法第28条で、賃貸人による、期間の定めがある場合の更新拒否通知、または中途解約の申入れは、賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない、とされています
つまり、賃貸人の方が住む場所が無くて、その建物を必要としているか、十分な立退き料を支払わない限り、解約はできないということになります
相手が立退き料の支払いも賃貸料の受取も拒否した場合は、賃貸料を裁判所に供託し続ければ済みます

補足

早急な回答ありがとうございます。補足させて頂きます。我が家以外にも３戸同じ建物がありますが、家以外は、不動産やが違い、何も言われて無いとの事です。
何故、家だけ言われているのかも、わかりません。建物は同じ敷地内に建っています。土地は売れてますが、建物の権利はまだ、貸主にあるらしのです。何しろ貸主は元々大地主だったので、色々噂も飛び交って混乱して、しまいます。殆どの土地が無くなり我が家の家に、大家自身が住みたいらしいのです。