不動産所得税における経費と今後

質問

不動産所得税における経費と今後についてお願いします。

年間90万円の収入になる不動産を1軒所有しています。（主人と共有名義で（1/2づつ））
数年前不動産屋へお願いして契約等してもらったのですが、修繕などの対応については直接大家の私どもが行っています。今年に入り修理が必要なことが少しずつおき、自宅から1時間ほどの貸家まで何度も行きました。また業者との交渉や立会いなど全て妻が行っています。
　青色申告における専業者控除が受けれるのでしょうか。また、経費としてガソリン代・電話代・メール（借りてる人の希望）利用のためのプロバイダー料等、経費としてどの程度認められるのでしょうか。
　また、仮に今後個人事業主とすることでのメリットデメリットを教えてください。金額が小額なのでこのままでもよいかと思っていたのですが、貸家にかかる時間が余りに多いので考えてしまいました。

主人はサラリーマン、妻は2年前に退職、現在は夫の扶養に入っていますが年間数十万円の所得があります。
昨年までは白色で申告していましたが18年度から青色申告の予定です。

回答No.3

siyunoponky · ベストアンサー

最初に、二分の一づつの共有とのことですが、土地・建物ともそうなっているのでしょうか。土地の場合は若干の例外も選択できるのですが、建物は共有割合で按分して所得金額を把握し、申告しなければならないのが原則です。

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2165489

（１）青色事業専従者は、「事業に従事するもの」との要件がありますので、お尋ねの場合不動産所得が事業的規模とはいえませんので、専従者給与に付き適用を受けることは出来ません。

（２）これに対して「青色申告」の届出は、
所得税法第１４３条
　不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき業務を行なう居住者は、納税地の所轄税務署長の承認を受けた場合には、確定申告書及び当該申告書に係る修正申告書を青色の申告書により提出することができる。

とあるように、「事業的規模」を要件としていませんので、適用を受けることが出来ます。
ただし、「適用を受けようとする年の３月１５日まで」に申請をしなければなりませんので、「１８年分から青色申告の予定」であれば、今年の３月１５日までに申請書を出していれば適用があります。

「経費としてどの程度認められるのでしょうか」とのお尋ねですが、これは事実認定の問題ですので、領収証等から「これは仕事のための経費である」、「生活費ではなく、仕事をしているが故の支出である」、「合理的に見積もって、この割合が必要経費である」と主張できる根拠を明らかにし、それを税務署が認めるかどうかの話になってしまいますので、ここでは上記のような一般的な「心構え（？）」しかお話しできません。

結局、総収入金額から必要経費を控除し、それを共有割合で按分した部分が、お二人の所得金額となり、そこからそれぞれ１０万円の青色申告特別控除を引く計算になりますので、「年間９０万円の収入」であれば、お一人の所得金額は、必要経費がゼロとした最大でも、９０万÷２－１０万円の、３５万円になりますね。

一般的に考えられる経費としては、一軒家であれば、固定資産税、減価償却費、ご自身で契約していれば火災保険料、修繕費、不動産屋への手数料、現地への交通費（自家用車のガソリン代だと、根拠・証明は簡単ではありませんが）、位でしょうか。電話・プロバイダの支払は、状況が分かりませんので判断はしかねます。

奥様は「夫の扶養に入っていますが年間数十万円の所得があ」るとのことですが、不動産所得と合計したところの金額しだいでは、控除対象配偶者に該当しなくなる可能性はあります。

お礼

よく分かりました。扶養のこと・経費のことなど色々考えながら生活をしないといけませんね。ありがとうございました。

回答No.2

hatsuseno

不動産所得で事業的規模が無くても青色申告は出来ます。
１８年度から青色申告の予定ということは届出はすでに出されていると思います。
事業的規模でなければ青色申告特別控除が６５万円ではなく１０万円となります。
（青色申告特別控除とは経費控除後の所得からさらに差し引くことが出来る青色申告の特典です）
青色申告の特典は他にもありますので、もし届出がまだのようでしたらぜひ提出してください（今からですとH１９年からの適用ですが）。

物件は共有名義でいらっしゃるということですので、ご夫婦とも不動産所得を有するということになりますので、そもそも専従者給与の対象とはなりません。
それぞれが個人事業主となるとお考え下さい。
（参考まで、青色事業専従者は文字通り専従していることが条件です。他に給与収入などがあると専従とは認められない可能性が大です）

経費算入ですが、実額計算が出来ない場合がおおいですので、事業使用割合を見積もり、その割合を料金等にかけることで事業分の経費を算出できます。

不動産所得が赤字の場合は他の所得と損益通算できます。
物件購入時に借入をしている場合は借入の利息も経費となります。
ただし土地購入分にかかる利息については、損益通算の対象とはなりません。

少し細かい話ですので、具体的には申告されるときに所轄の税務署へお問い合わせ頂くとよいかと思います。

お礼

よく分かりました。青色申告・経費・個人事業主等言葉の意味が分からなかったことに気がつきました。
ありがとうございました。

回答No.1

mukaiyama

＞年間90万円の収入になる不動産を1軒所有しています…
＞昨年までは白色で申告していましたが18年度から青色申告の予定…

まず、青色申告は、事業を行っている人のための制度です。
不動産所得で事業規模と言えるのは、目安として 5棟10室以上を貸付けている場合です。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1373.htm
1棟だけの場合は、事業とは認定されませんので、青色での申告はむつかしいでしょう。
サラリーマンの副業ということで、今後も白色申告になります。

＞青色申告における専業者控除が受けれるのでしょうか…

白色でも専従者控除はありますが、その前に専従者控除とは、家族従業員に支払った給与を経費として認めてくれるということです。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/2075.htm
実際に給与を払うのですか。
また、専従者控除を取ると配偶者控除がもらえなくなりますが、それでも良いですか。

＞経費としてガソリン代・電話代・メール（借りてる人の希望）利用のためのプロバイダー料等…

すべて経費になります。
ただし、ガソリンにしても電話にしても、私用分とはっきり区分した使用料を自分で算出しなければなりません。
ガソリンなら何キロ走ったか、電話ならどこへ何秒かけたかを毎回記録しておけば、堂々と経費にすることができます。

＞仮に今後個人事業主とすることでのメリットデメリット…

メリットデメリットでなく、申告納税は国民の義務です。
サラリーマンなら給与以外に 20万以上、無職なら 38万以上の所得があれば、申告しなければなりません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1900.htm

＞夫の扶養に入っていますが年間数十万円の所得があります…

それはおかしいですね。
ご主人が配偶者控除を得られるのは、奥さんの「所得」が 38万以下の場合です。
数十万の所得があるなら、ご主人は脱税していることになります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1191.htm
それとも、数十万問いのは所得ではなく「給与収入」なのかも知れませんが、そのほかに不動産所得が 90万の半分で 45万から経費を引いた額は 38万を超えませんか。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

お礼

参考にさせて頂きます。ありがとうございました。