親の土地の借り主からの地代を子が収入としてよいのでしょうか

質問

法律的に初歩的な事ですが、どなたか詳しい方、ご教示ください。

自分の生家に65歳を過ぎた母と40歳の弟がおります。亡父の遺産はすべて母が相続しました。母の名義の土地を大型スーパーに貸しています。このため収入のため、母は弟の扶養の対象にはなっておりません。

母の土地名義のまま、地代を弟の収入とする事は可能なのでしょうか。（母は判断能力は健全で、後見人？の庇護が必要ではありません）

私の理解では明らかに、弟へ生前贈与でもしない限り、不可能と思っておりますが正しい理解をご教示いただければ幸いです。

また税対策としては地代収入の額によっては、生前贈与、健康保険も弟の被扶養者になる方が、メリットがある事もあるのでしょうか。この点も教えていただきたくよろしくお願い致します。

回答No.1

weiemes15 · ベストアンサー

できません
生計が別の親族の場合は使用貸借&転貸という形で所有者以外の所得に出来る場合もありますが、原則的には土地の所有者の所得になります
所得税対策だけを考えるなら、扶養控除より青色申告特別控除(1人あたり65万円)の方が大きいですから、所有権の一部だけ生前贈与して共有不動産にして2人とも青色申告する、という方法を検討してもいいと思いますが、事業規模の貸付けは行っていらっしゃらないのでしょうか

お礼

早速のご回答ありがとうございます。前者はやはり土地所有者の所得ですね。所得税対策のご提案ですが、2人ともそれぞれ青色申告の控除が適用できるという事ですね。”事業規模の貸し付け”とは銀行等から本件に絡んでお金を借りているという事でしょうか？　それとも本件に絡んで逆にお金を貸しているという事でしょうか。ご提案の方法の条件となるのかどうか補足、ご教示いただければ助かります。

回答No.3

d-air

事業的規模かどうかは一般的には５棟１０室基準で判断されます。

つまり、貸家の場合には５棟、アパートなら１０室が概ね事業的規模と認められます。駐車場などでもこれらに換算して行うことになります。

しかし、貸地の場合でも概ねこの基準となると思いますが、土地をスーパーのみに貸している場合には難しいと思います。理由は、記帳が楽だからです。
貸地一本であれば、収入は月額×１２。経費も固定資産税くらいではないでしょうか？
青色申告特別控除の立法趣旨が納税者自ら帳簿をしっかりつけることにあり、５棟や１０室も物件があればさぞかし記帳が大変だからご褒美をつけましょう！っていうものです。そもそもの意味合いからいうと６５万円控除はダメですよね。青色申告していれば規模に関係なく１０万円の控除は可能です。

一方で事業的規模となると事業税も課税されます。事業税は５棟１０室に関係なく、単に規模のみで課税されるため物件が少なくても金額が大きければ課税される可能性もあります。事業税が課税されていてなおかつ５棟１０室あれば、青色申告特別控除前６５万円の適用が可能とおもっていただければいいと思います。

お礼

詳細な解説ありがとうございました。事業的規模はまさに事業を営む相当の経費や手間の負担が根拠になるのですね。正確な定義の情報ありがとうございます。

皆さんのアドバイスより具体的アクションで税対策検討進めてみます。ありがとうございました。

回答No.2

weiemes15

不動産貸付の規模です
これが事業的規模になっていないと不動産所得の場合は青色申告できません
契約件数、契約総面積などが外形的判定基準とされているところが多いと思います
最寄の税務署でお尋ねになるのがよろしいでしょう

お礼

補足解説ありがとうございます。具体的金額ベースで税務署に確認してみます。