親が子供名義で借地契約した土地は相続財産ですか

質問

(1) 父が子供名義で借地契約した土地にマンションを建てて約30年運営してきました。
この借地は子供名義ですがマンションは父の名義になっています。
家賃は現在まで全て父親のものになっております。地主への借地料金も父が払ってきました。
父と子供間に土地の賃貸契約はありません。子も自分の名義になっているのは父の死亡後です。借地は登記されていません

(2) 父が亡くなりました。父名義のマンションは相続財産ですが、
この土地は単に息子の名義を利用しただけの父の相続財産となりますか。
それとも子供名義になっているため子供への生前贈与となりますか。

(3) 子が生前贈与と主張しても、他の者が生前贈与にはならないので全員で分割すると主張した場合はどうなりますか。

(4) 子は現金が欲しいのでその土地は貰いたくない、生前贈与ではないと主張しても生前贈与として貰わなくてはなりませんか。

(5) 出来れば根拠が判れば教えてください。または何を参考にすれば良いか教えてください。

回答No.2

fujic-1990

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

＞この土地は単に息子の名義を利用しただけの父の相続財産となりますか。

　土地そのものは他人の物ですので、土地の所有権は相続財産には含まれませんが、借地権（賃借権または地上権）も価値はありますので、相続財産に含まれます。それは登記されていなくても同じです。

　借地名義が父親でなかったので疑問を持たれたようですが、お尋ねのケースでも相続財産に含まれるでしょうね。

　税務署は、子が、親の名義の財産を殖やした場合などは「名義が親だから、親の財産である。よって相続財産である」と単純に言ってくれるのですが、本件の場合のようなケースでは「名義が子供だから、子供の財産だ。相続財産ではない」とは言ってくれません。

　税務署は、この場合名義人たる子供への生前贈与ではなくて、単純に、「親の財産（相続財産）である」と認定するでしょうね。

＞子が生前贈与と主張しても、他の者が生前贈与にはならないので全員で分割すると主張した場合

　生前贈与であるという論拠、証拠はどんなものがあるのでしょう？

　たぶん、ないでしょうね。

　親子で借地契約もせずに建物を建て、土地の転借料も払わず、親自身の借地として使ってきたのですから、それを覆す「生前贈与の論拠、証拠」というのは考えにくいです。

　ですから、生前贈与ではないと思います。「相続財産」の一部として分割の対象になるでしょうね。

　ちなみに父の生前、子供さんは贈与税は払ってないんでしょ？　いまさら生前贈与だなんて主張したら、贈与税（相続税よりもかなり高税率）と延滞税と、ひょっとした重加算税なんてのもかかってくるかもですが？

　税務署は、ずっと昔から孫の名義で年間６０万円ずつ贈与し預金してきた祖父の努力にもかかわらず、「それは祖父の財産である」「（数百万円の）贈与は今年行われたので、今年（数百万円に相当する）贈与税を払え」と言ったという事例がありますからね。

　いつ借地権の贈与が行われたと認定されるかは、分かったものではありません。妙なことを言うのは危険だと思います。

お礼

ありがとうございました

補足

ありがとうございました。

子名義で登記されている土地が有ります。子が高校時代に登記されており
父が子の名義で登記したのは明確です。
この土地に父名義の建物はありますが空家で利用していません。
相続財産ですか。
子への生前贈与ですか。
お判りでしたら教えてください。

回答No.1

oska

＞親が子供名義で借地契約した土地は相続財産ですか

所有権に関しては、「地主との土地賃借契約」でしよう。
従って、土地は「借りているだけ」で、父親に所有権はありません。
「土地の所有権を時効取得」したと勘違いしているようですね。
この内容では、時効取得は成立していませんよ。
父親に所有権が無い不動産（土地）を、相続する事は出来ません。
この土地の所有者は「地主」です。

＞借地は登記されていません

「地上権」の登記がない状態ですから、ただの「賃貸契約」です。
登記があれば、土地に対して「地上権」を相続する事が可能でした。

ただの不動産賃貸契約で、土地の相続問題が起きている事が不思議です。
言える事は、土地使用代金は「今後、土地の借地契約者に書かれている人（子供名義の人）が支払う義務があります。
他の兄弟は、法律上なんら義務を負いません。
あくまで、契約上の名義人の契約で、父親の契約ではありません。
もし、父親名義で土地を借りていた場合は「賃貸契約を相続」する事になります。

土地に関しては「捕らぬ狸の皮算用」の気がしますが・・・。
もちろん、マンション自体は相続財産ですよ。

お礼

ありがとうございました

補足

ありがとうございました。
言葉が足りませんでしたが土地の相続ではなく土地の借地権の相続についての質問でした。