共有地に建てられた増築物の地代について

質問

こんにちは。
私、平成11年より父と兄の3名で土地を共有でもっております。
一部は文化住宅、残りは駐車場として貸しております。
ただ、その土地に隣接する母屋（兄が住んでいます）に増築した
建物と庭、ガレージが、その共有地にかぶっています。
（当然増築分も兄が住んでいます。）
さて、その共有地にかぶっている土地と建物について、相応の地代
を請求することはできるのでしょうか？
また、出来るのであればその算定基準等をご教授いただけたら幸いです。
ちなみに、共有比率は父1、兄5、私4です。父はH4に脳梗塞で倒れて
からずっと特養にいます。（判断能力はあります。）
P.S.増築に際して3者で契約等の取り決めをしたわけではなく、兄が
勝手に増築した形です。でも、それについて何も言わなかったのは、
黙認と取られても仕方ない部分かもしれません。

回答No.3

sihourouninn

基本的には、相応の地代を請求できると思います。

地代は当事者の自由だと思うのですが、周辺の土地賃貸借の相場を調べて、

２５％を賃貸した場合の賃料×持分

により算出される価額が目安になるかと思います。

次に、兄が「黙認してたじゃないか。」と反論した場合の賃料についてお答えします。

あなたが、建築工事を始めたことを知っていたのに、ことさら異議を申し立てなかった場合、黙認とされても仕方ないと思います。

この場合、土地を無料で使用することを黙認したわけですから、黙示の使用貸借が成立していると考えられます。

ですから、賃料を請求するためには、使用貸借を解除しておく必要があります。使用貸借は、この場合ならいつでも解除することができるので（民法５９７条３項）、解除の意思を表示すればいいです。

そうすると、賃料を請求できるのは、解除の意思を表示した後の期間のみです。いままでの分は請求できません。

最後に、後々のトラブルを考えたら、地代請求よりも、＃２さんのおっしゃるように、土地を分割したほうがいいと思います。

お礼

お返事が遅くなりまして申し訳ありません。
お返事ありがとうございます。
黙認のところは気になっていました。
参考になりました。

回答No.2

matthewee

敷地面積の25％相当が占有されているのなら、黙って見過ごすわけにはいかないと思います。

　土地の共有において、最も持ち分の多い共有者が、管理方法を決定します。「管理」というのは、共有者全員にとって利益になる使用方法という意味です。

ご質問文の場合でしたら、賃貸住宅の敷地として地代（建物も所有しているなら、家賃に地代は含まれる）を徴収し、また、駐車場として賃料を受け取ることです。その代わり、最も持ち分の多い共有者は、固定資産税等を納税し、報酬として管理費用を受け取ることができます。余った分は利益として、共有持分に応じて分配すべきでしょう。

しかし、敷地面積の25％相当は、既に兄の独占使用となっており、この部分は他の共有者が使用することは事実上できなくなっています。これは、共有物の「管理」ではなく、共有物の「処分」だと思います。

兄から毎月（あるいは毎年）地代を取ることもひとつの方法かもしれませんが、この際、兄の新居部分の敷地を分筆して、兄に買い取ってもらうという方法のほうがすっきりすると思います。

土地全体の評価額を出して、面積×持分割合（父、質問者さんそれぞれ）の金額を兄から受け取ることを兄と相談されたらどうでしょうか。

お礼

お礼がおそくなりまして申し訳ありません。
ややこしい相談にもかかわらず、ありがとう
ございます。
参考にさせていただきます。

回答No.1

xfiles

その共有地の固定資産税はどのように納めていますか？

あなたも共有割分を収めているのなら、その割合に応じて請求してもいいかもしれません。

しかし、共有地にどのくらい増築した部分が被っているか分かりませんが、被っている部分が少ないのなら、けち臭い事はいわないほうが波風が立たずに済むのではないでしょうか。

お礼

早速のお返事ありがとうございます。

補足

固定資産税は駐車場と文化住宅の収入から支払っています。
共有地全体で税金を納めているのですから、その中の増築分
も当然支払っていることになります。
被っている部分は共有地全体の約25％で、増築部分は２階建て、
寝室とトイレ、２階は子供部屋です。庭と兄の車の駐車スペース
も被っている敷地内にあります。