建物の増築、新築、取り壊し とその土地の所有者の関係

質問

田舎の自分の土地を調べていたら驚くことに親戚が私の土地の上にいろいろやっていました。

１、私の土地の上に隣にすんでいる私の親戚が私の許可なく自分の建物を増築していました。
建物は固定資産税もはらっていません。
増築した部分は登記もしていません。

２、何年か前まで私と上記の親戚が共有だった建物が取り壊しになっていて、役所の固定資産税の台帳からも消えていました。

３、私とその親戚の共有の建物を私の許可なく改造してました。

１と２と３はすべて別個の土地と建物です。

１は私の土地、建物は親戚。
２は第三者の土地、建物は私と親戚の共有。
３は土地も建物も私と親戚の共有。

なお、土地も建物も賃貸契約はむすんでいません。

これらのことから疑問に思ったのですが、建物ってその土地の所有者とは関係なくいろいろできるものなのでしょうか？
最悪の場合、１のケースでは増築した建物の取り壊しには裁判になるとおもうのですが、勝手に増築したものに弁護士費用をこちらで負担したり、取り壊し費用も私が負担するのでしょうか？

回答No.1

Bokkemon · ベストアンサー

●１の無断増築について

「増築が無断」ということは、元となる建物（親戚所有）については許可しているのでしょうか？
元となる建物自体は地主であるhydrangeaさんの許可があって建築されているのであれば、増築部分については許可したときの条件違反（土地の使用貸借契約違反）の問題です。これについては、借地借家法第17条に定めがあります。「制限する旨の条件がある場合」について定めていることから、典型契約では「制限が無い」と推定することになるものと思いますので、制限があったことを立証しないと増改築を制限することは難しいと思います（建物自体はhydrangeaさんの所有物ではありませんので）。
元の建物の建築自体を許可していないのであれば、増築部分を問題にするまでも無く、土地の所有権侵害にあたりますので、建物の撤去を請求できます（土地の取得時効の問題が無ければ、ですが）。

建物の固定資産税については、そもそも建物自体が親戚の所有であれば、hydrangeaさんは納税義務者ではありませんから、専ら公法関係（徴税権と納税義務の問題）だと思います。

●２の共有建物の無断取壊しについて

原則は民法第251条『各共有者は他の共有者の同意あるに非ざれば共有物に変更を加ふることを得ず』ですから、これによって失われた価値について賠償請求ができます。その際は、保存費用の精算も考慮しなければならないかもしれません。

●３の共有建物を共有者の許可なく改造について

これも、民法第251条で考えればよいのですが、改造によって建物の価値が増している場合には、不利益を被っていないことになるため、訴えても「訴えの利益なし」とされてしまう可能性もあります。

●土地の所有者と無関係に建物を建てたり改築したりできるかについて

現在、契約書を交わしていないとのことですので、契約書をきちんと取り交わすことを、まずはお勧めします。その契約書で使用条件などを明確にすることです。
土地所有者の権利を不当に侵害したり、不当に制限するような行為はできない、というのが原則ですが、権利を主張する者は自己の権利を自ら守るように行動する責任を負います。つまり、権利を主張するために必要となる記録や文書をきちんと整えることも権利者の責任なのです。
責任を全うしていないと、主張できることもできなくなったり、認めてもらえなかったりすることになりかねません。

●取壊費用や弁護士費用の負担について

取壊し費用については、裁判所の強制執行の許可を得られれば、親戚に代わって取り壊しを行い、その費用を親戚に請求することができます（費用の請求もあわせて申し立てておくことになります）。
いわゆる訴訟費用（裁判所に収める印紙代）については「訴訟費用を被告の負担とする」という請求を含めておくことで、その請求を含めた勝訴判決を得られれば、請求できますが、弁護士費用は訴訟費用には含まれません。なぜなら、弁護士に依頼する際の費用は固定額で決まっているわけではなく、弁護士との交渉次第で変動しますし、本人訴訟も可能で、その場合には弁護士費用自体が発生しないからです。但し、和解で決着する場合には、その部分まで含んだ請求額で決着させることはできます（相手が同意すればですが）。

お礼

ありがとうございました。大変参考になりました。