新築住宅の名義

質問

建設会社とは母、姉、私の３名の名義で契約を交わしました。建築の金を出したのは母と私ですが、実際に済むのは母と姉です。
この場合、住宅名義をどうするのが一番良いか、税金面ではどうなるのか、お詳しい方、教えてください。

回答No.2

sinobu_wednesday · ベストアンサー

> 姉の分のお金はは私の口座で一括して預金していたのですが、実際私の口座から住宅会社に振り込まれていたら、そういう事情は考慮されないのでしょうね？

いいえ。誰の口座にあろうと、本来、質問者さんの財産とお姉様の財産は分けられるべきです。よって、質問者さんの口座から住宅会社に振り込まれようと、お姉様の財産から支出されていた場合はお姉様の持ち分を設定しなくてはいけません。その口座に今ある金額の何割がお姉様の財産なのかははっきり決めることが出来ないのかもしれませんが、それでも全額が質問者さんの稼ぎによる貯蓄だと言えないのであれば、何割かはお姉様の持ち分であると思われるでしょうし、取得した住宅にお姉様の持ち分がないことについて税務当局から問い合わせが来る可能性があります。最悪の場合、質問者さんの口座から支出した金額の何割かはお姉様の財産であるとされ、その分を質問者さんが自分の持ち分としてしまったことについて、お姉様から質問者さんへの贈与と見なされ質問者さんに贈与税が課税される可能性があります。

その場合、お姉様の財産がいくらあり、質問者さんの財産がいくらなのかという客観的な証拠がなければ税務当局に納得してもらえるかどうかはわかりません。本来は口座を分け、客観的に「○○円は姉の財産」「○○円は私の財産」と証明しておくべきでした。

なお、住宅会社が登記をする訳でも税額を決めるわけでもないですから、住宅会社に誰の口座から振り込もうが、そのことが誰の持ち分が何%という判断には本来影響しません。
例えば決済当日にお母様の口座から質問者さんの口座にお母様の支出額を振り込み、その後質問者さんの口座から住宅会社に代金全額を一括して振り込んだとすると、住宅会社からは質問者さんが全額を振り込んだように見えるかもしれませんが、だからといって仮に質問者さんの100%持ち分に設定するのはNGでしょう。形として質問者さんの口座から2000万円が支出されようと、そのうち1000万円はお母様の財産ですから、税務当局への説明はそのように行うべきです。

このように決済日当日に「誰の口座」から振り込まれたのかということは全く問題ではありません。後に税務局から住宅取得に関する問い合わせが入ったときに、「○○円は母親が、○○円は姉が、○○円は私が出しました。持ち分はその比率になっています」と説明できれば何の問題もありません。ただ、その説明に不審な点があり、税務当局がさらに詳しい説明を求めてきたときに、収支の記録がある通帳がもっとも説得力のある説明になる、というだけのことです。

質問者さんの場合、通帳にお姉様の給与（収入）の記録があれば、この口座にある金額のうち、○○円についてお姉様の財産であるという推測を立てることが出来るでしょう。その推測が合理的であれば、状況証拠（通帳）を見せることで税務当局に納得してもらえる可能性が高いものと思いますので、その推測に従い、質問者さんとお姉様の支出の比率を決定し、お母様の支出と合わせ、3人の共有名義にするべきだと思います。

お礼

感謝の極みです！こんなにご丁寧に答えていただいて！
住宅本体の金額から実際私が出した金額を引いた額を母の持分とし、その母の持分から５５０万円を姉に贈与、とすれば無税で済むということですね。
将来母が亡くなったとき、登記変更の手間を省く為に、私と姉の半々の名義にしておこうと思ったのですが、税金のことを考えたら、母の名義は必要のようですね。
ありがとうございました！！

回答No.1

sinobu_wednesday

誰が住むか等に関係なく、お金を出した比率によって名義の割合が決まります。逆に言えば、お金を出した比率と無関係に名義を決めるのはNGです。その場合は、お金を出した人から、名義を取得した人への贈与と見なされ、贈与税を支払わなくてはいけません。この場合、質問者さんはお金を出したのですから、その部分については、質問者さん以外の人物が名義を取る場合は贈与税の課税対象となります。

ただし、母から子へは住宅取得資金に関する贈与税の特例がありますから、それが利用できる範囲であれば、母から姉への贈与とし（つまり、母が出資した比率の部分について姉の名義とする）、質問者さんとお姉様の共同名義には出来ます。この特例で免税となるのは550万円までの贈与で、550万円を越え1500万円までについては納税額が減額される対象となります。その他についても様々な条件がありますから、リンク先を参考にしてください。

例えば質問者さんが1000万円、お母様が1000万円を支出し家を新築した場合、その名義は50%ずつ質問者さんとお母様の名義になります。お姉様は名義を持つことは出来ません。仮にお母様が50%、お姉様が50%の持ち分で登記したとすると、お姉様は1000万円を妹である質問者さんから贈与されたことになりますので、231万円の贈与税を課税されます。
お母様の出資分については、住宅取得資金の贈与特例で550万円までお姉様に非課税で贈与したことに出来ますから、それを利用した場合、質問者さん50%、お母様22.5%（450万円分）、お姉様27.5%（550万円分）の登記で非課税です。仮に質問者さん50%、お姉様50%で登記すると、1000万円の贈与と見なされる分のうち550万円分は非課税ですが、残り450万円については特例課税となり、45万円がお姉様に課税されます。

参考URL：

http://www.jutakumondai.com/tax/buy/0050/tb000001.html

お礼

早速のお返事、助かります。何しろ今週末までに名義を決めないといけないもので。本当にありがとうございました。
姉の分のお金はは私の口座で一括して預金していたのですが、実際私の口座から住宅会社に振り込まれていたら、そういう事情は考慮されないのでしょうね？