不動産譲渡益の出し方について

質問

長期保有（１０年超）の住居にしている土地建物を売却した場合。
取得価格（土地購入費、建築費等）が不明の場合。何十年も前に建てられた物件なら土地代金や建築費の領収書等も所在不明になって分らない事が多いとおもわれます。この場合、どのように譲渡益を申告する事になりますか？また、払うべき所得税は幾ら（適用％）になりますか？

回答No.3

kitiroemon

補足質問につきまして；

相続物件の場合は、被相続人が実際に購入した時の価額を取得費とできます。
したがって、その価額が不明の時には、売却価額の5％として計算します。相続であってもなくても、実際の購入価額が不明の時には売却価額の5％ということです。

相続人が複数いる場合とは、その物件がその相続人たちの共有になっているということでしょうか。その場合には、その相続人たちのいずれもその物件に規定年数以上住んでいるという条件下で、それぞれの持分について3,000万円、6,000万円などの限度額が適用になります。

下記サイトの記事がわかりやすくて参考になるかと思います。
https://www.rehouse.co.jp/mtebiki/11-3.html

お礼

ご回答ありがとうございます。
URL拝見致しました。色々なケースが有って理解し辛い所も有りますが、大まかなイメージは得られました。物件売却総額を相続人に按分してから、それぞれが利用可能な控除をして税額を求める手順ですね。例えば、相続物件に被相続人の配偶者と子供Ａの二人は被相続人の死後も居住を続けたが、子供Ｂは早くに独立して別居の場合（物件に居住実績無し）。配偶者とＡは３０００万の控除を使えるが、Ｂは使えなと言う事でしょうか？

回答No.2

kitiroemon

実際の購入価格など取得費がわからないときは、譲渡価額の5％相当額を取得費として計上できます。
例えば、1,000万円で売却した時は50万円です。

5年以上の所有ですから、長期譲渡所得に該当して所得税の税率は15％（住民税は5％）です。
各種特例に該当すれば、その分が安くなります。

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。
相続物件の場合は、相続人は自分で購入してませんので「取得費（取得価格）」はゼロになり、その場合５％を取得費にして税額を計算するのでしょうか？それとも被相続人が購入した取得価格が適用出来るのでしょうか？（幾ら昔と言え土地価格が現在の実勢価格の２０分の１まで安く買えなかったと思うのですが。）
もう１つ、例えば相続人が複数居て物件全体の譲渡益が６０００万超でも個々の相続人の持ち分に按分した時にそれぞれが６０００万以下になれば低い方の税率をそれぞれに適用の理解で宜しいでしょうか？

回答No.1

中京区 桑原町（@a4330）

住居してた住宅なら3,000万円の特別控除の特例が受けられる
つまり、売った金額が3,000万円以下なら税金は0円です
更に10年超所有軽減税率の特例も受けられる
売った金額が
3,000万円以下・・・税金は0円
3,000万円を超え6,000万円以下・・・（売価ー3,000万円）×10%が税金
6,000万円を超える場合・・・（売価ー6,000万円）×15%＋600万円が税金

国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。
譲渡益６０００万円と６０００万１円で税金大違いですか。

補足

取得価格の不明はどうしたら良いでしょうか。