雨漏り、瑕疵担保責任、告知義務違反

質問

雨漏り、瑕疵担保責任、告知義務違反

　いつも、回答ありがとうございます。
　不動産業者です。
　最近、貸家の賃貸借契約の仲介をしました。
契約日　2018年08月01日

　不動産業者は、契約するときには、雨漏りがするとは、聞いていないし、部屋を見た限りでは、
　賃借人も、不動産仲介業者も雨漏りに気が付きませんでした。

　貸家は、かなり、大幅な改装を済ませていて、このことが、賃借人の気に入ることになりました。

　屋根は、昔、太陽光温水器が、あったのですが、故障したので、取り外したとのことです。この除去したことによる工事や傷が、雨漏りの原因になっているようなのです。

　瓦が、浮き上がって、雨が、回り込んでいるようなところがあります。

　最近の台風や、大雨で、入居が、始まってから、雨漏りがあると指摘が、ありました。

雨漏り　2019年07月11日

　一度目は、入居後、しばらくして、階段の廊下の上で、雨漏りがあるとのことです。

　このことは、不動産業者には、ほとんど、知らされず、賃貸人が、火災保険で修理したとの事です。
　その後、11ヶ月間は、問題なかったのです。。その後、次々と来る台風と大雨で、以前とは、違う箇所、二階の押入れ、などで雨漏りがしていると指摘があり、雨漏りがあるたびに、激しく賃借人は、激昂(げっこう)して、狂わんばかりです。

雨漏り　2018年08月15日

　我慢ができない！引っ越しする。家に見に来い、来ないのは、怠慢だ、と言うのです。

　雨が上がった、翌日に室内を見せてもらいました。

　しかし、雨漏りの量は、涙が滴る程度、天井の板を濡らす程度で大した被害では無いのです。提出写真参照。

　賃貸人にとって、雨漏りを修理する義務があるのは、分かりますが、入居中で、雨漏りの時には、賃借人がでかけていたり、仕事中だったりで、立ち入ることができません。

　押入れの中から、雨漏りがあるとの事です。押入れには、わざと衣類のハンガーをかけて衣類が、いっぱい詰め込んでかけています。

　押入れの衣類を移動させてもらい、屋根裏を見せてもらいました。たしかに、雨のシミは、ありますが、程度がひどくなく屋根裏のどこの箇所から雨漏りが、発生しているのか確認できません。

　以前の貸家でも、雨漏りがあったのかも知れませんが、雨漏りの量が少なくすぐに乾いてしまうので、後で見たときには、気が付かないのでしょう。

　雨漏りの時に受ける感性は、人によって異なります。
　雨漏りがすこし、あったようだね。少し、天井が、濡れているね。その内乾くでしょう。
　と言う寛容な人も、いますが、たとえ、一粒でも、天井が、かすかに濡れても、狂わんばかりに激昂する人もいます。

　雨漏りの箇所だから、押入れから、衣類を移動してくれと賃借人にメールで伝えても、返事しません。

　雨漏りがあっても、故意に衣服は、移動しません。

●Q01.　これは、衣類の損害賠償を請求する為なのでしょうか？

●Q02.　このような恣意的な妨害でも、損害賠償の責任があるのでしょうか？

　結局、今月月末(2019年09月30日)で、退去するとの事です。

　賃借人は、不動産業者と賃貸人に対して、調停を申し込んで、います。賃借人の主張は、以下です。

-----------------------------------

　契約時に雨漏りが無いか確認をし、しないとのことで、契約した。
　入居前に雨漏りがあり、一度、修繕している事を伝えず、直ぐに、雨漏りした。
　その時に二階の部屋をよく見ると天井にシミがあった。
　瑕疵担保責任、告知義務違反であり、…
　居住中の家賃の値下げ交渉、…
　引っ越し代の支払いを求めるというものです。

----------------------------------

> (賃借人は、仲介業者に)契約時に雨漏りが無いか確認をし

　とあるが、事実ではない。

　古い家であるから、過去に雨漏りが、あることは、想像できるが、都度修理しているので、賃貸に出す段階では、修理は、なされているだろうとして、不動産業者は、紹介している。入居後すぐに、雨漏りがあったが、すぐに、対応して、修理している。その後、１１ヶ月間は、雨漏りが、無かったのであるから、建物に瑕疵が無いと考える。

　不動産業者は、賃貸人から、雨漏りがあることも、過去には、有ったとも知らされていない。
　現在の賃借人が、入居、以前には、5年程度も賃貸に出しているが、雨漏りの被害は、以前の賃借人から、一度も聞かされていない。
　入居後、15日後、雨漏りがあって、賃貸人にて、修理しています。
発生日　2018年08月15日

　その後、11ヶ月間は、雨漏りが、ありません。大雨、台風になって、別の箇所、押入れで、雨漏りが、発生したのです。
発生日　2019年07月11日

●Q03.　賃貸人は、雨漏りの無い賃貸物件を賃貸する義務があります。しかし、上記の事実から、一度の修理後、１１ヶ月間は、雨漏りが無かったのですから、賃貸人として、瑕疵担保責任は、無いと考えますが、いかがでしょうか？

●Q04.　現在の契約後、過去に雨漏りが、あって、賃貸人としては、修理していて、その後、１１ヶ月間は、雨漏りが無いのであるから、瑕疵のある物件を賃貸人は、賃貸したとは、言えない。
　過去、雨漏りがあったからといって、１１ヶ月間も経過している今回の雨漏りが、想定できるものでないから、賃貸人として、瑕疵ある賃貸物件を賃貸しているとは、言えない。したがって、賃貸人と、不動産業者は、責任をまぬがれると考えるが、どうだろうか？

　過去に雨漏りが、あったから、将来、雨漏りがある賃貸物件であると言う考えもあるが、逆に、契約前に雨漏りは、修理しているのであるから、しばらくは、雨漏りが、無いだろうと想定する考えもある。
　契約前に、雨漏りがあり、修理したことと今回の修理は、直接の因果関係が無いと考えるのが、相当である。

　売買の場合は、物件の引渡しの時に、過去に雨漏りがあったか、現在雨漏りがあるのかを売主に聞いて書面で提出しているが、賃貸では、そのような書類は、無い。賃貸借契約書にも、重要事項説明書にも、標準で添付される書類にも、このような状況説明書の書類は、無い。

●Q05.　売買の場合に雨漏りのことを書面で、買主に提出して、賃貸の場合は、提出しないのは、契約後も、賃貸人は、雨漏りの時点で修理義務を負うのであるから、雨漏りの告知義務は、必要ないと考えるがどうだろうか？

　賃貸人の義務として、雨漏りが、無い賃貸物件を提供しなければならない。この意味は、賃貸しうる程度に雨漏りが、無い賃貸物件を提供しなければならないという意味である。雨が、降れば、毎回、雨漏りがする。いつも、雨漏りの状態であるとなれば、賃貸物件として、賃貸人は、義務を負っていないとなる。

　しかし、賃貸人が、賃貸物件を提供したとしても、将来的に雨漏りが、賃貸借契約が、修了するまで、無いことを保障する事は、物理的に、できない。もし、賃貸人と、仲介業者に将来的に雨漏りが、賃貸借契約が、修了するまで、無いことを保障させることになれば、不可能なことを約束させることになり、過剰な負担を強いることになる。賃貸人は、賃貸物件を賃貸させることが、できなくなり、結果的に、賃借人の希望を絶つことになって、賃借人の利益を失わせることになる。賃貸人と不動産業者は、絶対に雨漏りが無いと言った完全な物件を提供する事が、できないし、いつ、どの程度の雨漏りがあるなど、想定する事ができない。

●Q06.　したがって、今回の場合、賃貸人と不動産業者は、雨漏りについての責任は、無いと考えるがどうだろうか？

●Q07.　したがって、今回の場合、契約後、雨漏りが、あったとしてもその都度、修理すれば、足りると考えるが、どうだろうか？

●Q08.　賃借人は、過去に賃貸物件に雨漏りが、あったことを賃借人に知らせてなかった。と主張している。しかし、不動産業者は、賃貸人より、雨漏りのことは、知らさせれていない。したがって、賃借人には、通知していないが、これは、不動産業者の告知義務違反ではないと考えるがどうだろうか？

●Q09.　賃貸人は、不動産業者に過去に雨漏りがあったことを告知せず、したがって、賃借人は、雨漏りの事を知らないが、このことは、賃貸人の告知義務違反になるのでしょうか？

●Q10.　賃貸人として、雨漏りがあるので修理するので、このことをわざわざ、賃借人にも、仲介業者にも告知していないが、これは、賃貸人の告知義務になるのでしょうか？

●Q11.　雨漏りの修理によって、修理後、近い間に、再び、雨漏りがあることを想定する事は、できないし、現実に、入居後、直ぐの雨漏りを修理後、１１ヶ月間雨漏りが無いのであるから、入居前に雨漏りの修理があったからと言って、賃貸人や、仲介業者の告知義務違反とは、言えないのでは無いでしょうか？

回答No.4

nagata2017

話し合いという　口から出る言葉ではなく　文書に箇条書きにして提出してもらって　回答も　その項目の一つずつに文書で応える。

簡易裁判所の仕事
簡易裁判所では，貸金，売買代金，給料，家賃，敷金，交通事故の損害賠償等，様々な分野のトラブル解決のために，各種の民事手続を用意しています。 その中で，1.民事訴訟，2.少額訴訟，3.民事調停が主な手続です。
弁護士を使うという無駄な出費を増やさずに解決する手段として　簡裁を利用することができます。

お礼

レスありがとうございます。

> 話し合いという　口から出る言葉ではなく　文書に箇条書きにして提出してもらって　回答も　その項目の一つずつに文書で応える。
>
　とかく、言った言わないのトラブルになるので、言ったことを書面で残すのが、良いですね。
　書面を見ると言ったたことを忘れていることは、しばしば、あります。

　こちらが、書面を作って相手に説明したことでも、少懲りなく同じ内容で、申し立ててきます。
　調停の趣旨とは、異なることでも、以前、書面で確認して決着がついたことでも、まったく、同じことで、再び、言ってきます。

　申立人の主張でも、証拠も無く、根拠も無く、あいまいな記憶で、
めかじめ料の名目で、金を取られた。
　証拠は無い。

などと法廷で、提出してきます。

　法廷外で、以前にどのようなことかと問い合わせても、相手は、どのようなことかを説明できません。それなのに、相手は、再び、蒸し返して、同じことを法廷で、提出してきます。

　当方が、訴えていることと無関係、すでに、解決済みと言っても、しょうこりなくまた、いつまでも、言って来ます。

　裁判では、このことに言及して、これは、認められないなどと言ってこないのは、不思議です。

　とかく、裁判は、時間がかかります。

> 簡易裁判所の仕事
> 簡易裁判所では，貸金，売買代金，給料，家賃，敷金，交通事故の損害賠償等，様々な分野のトラブル解決のために，各種の民事手続を用意しています。 その中で，1.民事訴訟，2.少額訴訟，3.民事調停が主な手続です。

> 弁護士を使うという無駄な出費を増やさずに解決する手段として　簡裁を利用することができます。

　調停でも、弁護士を立ててくる例が、あるようですね。
　でも、延々と調停をやることは無く、これ以上は、調停では、無理だから、不調にしましょうと言われます。
　こちらとして、粘りたくとも、調停委員が、無理といわれると話が、進まない。

　調停の申し立ては、比較的、簡単な文面でも、申し立てが、できると感じます。証拠書類が、十分で無くとも、受け付けるし、調停の申立書、申立人は、
不愉快である。
などと書いてきます。

　調停は、裁判よりも軽いと感じますが、相手側になるとうっとしくなるのは、避けることが、できず、不安になります。これは、やむを得ないです。誠意を尽くして、できうる限り、当方の立場を説明して行きます。

　ありがとうございます。

　敬具

回答No.3

erieriri

史上最大の予想外の台風で雨漏りしたのでない限り、雨漏りは賃貸人の過失。
よって、ある程度の損害賠償は必要でしょう。

お礼

レスありがとうございます。

> 史上最大の予想外の台風で雨漏りしたのでない限り、雨漏りは賃貸人の過失。
> よって、ある程度の損害賠償は必要でしょう。

　当方の過失は、認めております。

　申立人は、引っ越し代を負担しろと言っているので、応じるつもりです。
　金額が、妥当で、あることが、必要で、領収書や、見積書を提出してもらいます。
　全額負担できない場合があります。

　ただ、妨害による価格のつり上げや、品物を雨漏りの箇所から回避すれば、被害を受けなかったものまで、誇大に費用請求されるものについては、応じかねる姿勢でおります。

　衣類を押入れから、回避すれば、被害をこうむらなくて良いのに、故意に、押入れに衣類を詰め込み被害を被ったと請求する事には、応じかねます。

　円満な解決を祈念しますが、不法な要求には、毅然とした態度で、望みたい。

　敬具

回答No.2

nagata2017

過去に雨漏りがなかったから　瑕疵担保責任は追及できないとしても　現実に被害が生じているのだから　その被害に対しては応えないといけない。

千葉県のゴルフ練習場の鉄塔のように
「災害だから賠償しない」とは言えないでしょう。

賃借人の理不尽な要求には応じる必要はないけど　理不尽ではない要求には応じないといけない。この線引きをきちんと論理的に説明して対処する。

お礼

レスありがとうございます。

> 過去に雨漏りがなかったから　瑕疵担保責任は追及できないとしても　現実に被害が生じているのだから　その被害に対しては応えないといけない。

　当方の過失は、認めております。

　申立人は、引っ越し代を負担しろと言っているので、応じるつもりです。
　金額が、妥当で、あることが、必要で、領収書や、見積書を提出してもらいます。
　全額負担できない場合があります。
>
> 千葉県のゴルフ練習場の鉄塔のように
> 「災害だから賠償しない」とは言えないでしょう。
>
> 賃借人の理不尽な要求には応じる必要はないけど　理不尽ではない要求には応じないといけない。この線引きをきちんと論理的に説明して対処する。

　貴重なご意見を賜り、ありがとうございます。

> 論理的に説明して対処
　したいと存じます。

　ただ、妨害による価格のつり上げや、品物を雨漏りの箇所から回避すれば、被害を受けなかったものまで、誇大に費用請求されるものについては、応じかねる姿勢でおります。

　衣類を押入れから、回避すれば、被害をこうむらなくて良いのに、故意に、押入れに衣類を詰め込み被害を被ったと請求する事には、応じかねます。

　円満な解決を祈念しますが、不法な要求には、毅然とした態度で、望みたい。

　このような不測な事態が起こった時に、お互いに冷静に対処したいものです。お互いに話し合いをすることで、お互いの妥協点を見出して折り合いが付けられるからです。
　激しく怒ることで、これまでの人間関係を完全に破壊して、お互いが、会話ができなくなるのは、申立人に不利に働くのではないかと思えるのですが、どうでしょうか？

　不測の事態にでも、冷静に対処できるのが、日本人の美点では、無いのかしらと考えています。

　こちらに不利か有利かは、こちらの態度いかんでしょう。こんなときに、どのように対処すれば、良いのでしょうか？

　ご教授方よろしくお願いします。
　敬具

回答No.1

cactus48

ココは裁判所ではありませんし、既に調停を申し込まれていますので、
ココで自分らが裁判に影響するような事は書けません。朝廷に申し込ま
れていなければ何らかのアドバイスは出来ますが、調停に申し込まれて
いますので、発言が不利になる恐れがあるので、回答は控えさせて頂き
ます。

お礼

レスありがとうございます。

> 過去に雨漏りがなかったから　瑕疵担保責任は追及できないとしても　現実に被害が生じているのだから　その被害に対しては応えないといけない。

　当方の過失は、認めております。

　申立人は、引っ越し代を負担しろと言っているので、応じるつもりです。
　金額が、妥当で、あることが、必要で、領収書や、見積書を提出してもらいます。
　全額負担できない場合があります。
>
> 千葉県のゴルフ練習場の鉄塔のように
> 「災害だから賠償しない」とは言えないでしょう。
>
> 賃借人の理不尽な要求には応じる必要はないけど　理不尽ではない要求には応じないといけない。この線引きをきちんと論理的に説明して対処する。

　貴重なご意見を賜り、ありがとうございます。

> 論理的に説明して対処
　したいと存じます。

　ただ、妨害による価格のつり上げや、品物を雨漏りの箇所から回避すれば、被害を受けなかったものまで、誇大に費用請求されるものについては、応じかねる姿勢でおります。

　衣類を押入れから、回避すれば、被害をこうむらなくて良いのに、故意に、押入れに衣類を詰め込み被害を被ったと請求する事には、応じかねます。

　円満な解決を祈念しますが、不法な要求には、毅然とした態度で、望みたい。

　このような不測な事態が起こった時に、お互いに冷静に対処したいものです。お互いに話し合いをすることで、お互いの妥協点を見出して折り合いが付けられるからです。
　激しく怒ることで、これまでの人間関係を完全に破壊して、お互いが、会話ができなくなるのは、申立人に不利に働くのではないかと思えるのですが、どうでしょうか？

　不測の事態にでも、冷静に対処できるのが、日本人の美点では、無いのかしらと考えています。

　こちらに不利か有利かは、こちらの態度いかんでしょう。こんなときに、どのように対処すれば、良いのでしょうか？

　ご教授方よろしくお願いします。
　敬具

補足

レスありがとうございます。

> ココは裁判所ではありませんし、既に調停を申し込まれていますので、
> ココで自分らが裁判に影響するような事は書けません。朝廷に申し込ま
> れていなければ何らかのアドバイスは出来ますが、調停に申し込まれて
> いますので、発言が不利になる恐れがあるので、回答は控えさせて頂き
> ます。

> 発言が不利になる恐れがあるので、
　と言うのは、回答していただいた内容を我々が、編集して回答すると
　我々に不利になる場合があると言う事でしょうか？

　当方で、回答する以上、回答については、すべて、私どもで、責任を持ち、回答者にご迷惑をおかけすることは、ありません。

　申立人が、弁護士を立てているので、相手の弁護士を傷つけることを気遣っているのでしょうか？
　申立人は、弁護士を立てないで、直接、本人です。当方も弁護士を立てていません。

　いかがでしょうか？

　敬具