雨漏りは瑕疵になりますか？

質問

中古住宅を購入して約11ヶ月ほどになります。
雨漏りらしき症状が出てきました。天井から雨漏りしたと思われる跡があります。
さっそく早いとこ業者を呼んで直そうと思いましたが、念のためこの住宅を購入するときの「土地付建物売買契約書」を見てみると、以下の条文がありました。

（以下、「甲」は売主（個人でなく業者）で、「乙」が私です）

「第12条　瑕疵担保責任
　甲は、本物件の隠れた瑕疵については、民法の規定にかかわらず、引渡しの日から2年間に限り乙に対してその担保責任を負うものとします
２．前項の規定にかかわらず、引渡し後乙の責に帰すべき自由により、または天災その他不可抗力により生じた瑕疵については、甲は担保の責任を負わないものとします。」

また、この契約書とは別に双方の実印を押した「物件現況報告書」には
「雨漏り」の欄のところに「現在までに発見していない」
と記されています。

以上のことから、以下質問します。

雨漏りは契約時は発見されていませんでした。
雨漏りは契約書のいう「隠れた瑕疵」にあたりますか？
もしあたるなら、引渡しの日からまだ1年も経っていないので、
甲がそれに対して「担保責任を負う」ことを
乙の私が要求してもいいことになりますが、
「担保責任を負う」とは具体的にはどういうことですか？
無償で完全に直るまで修理してくれるということでしょうか？

なにとぞみなさまのアドバイスをお願いいたします。

回答No.3

kuri_kurio · ベストアンサー

雨漏りは「隠れた瑕疵」に該当するでしょう。

瑕疵担保責任というのは
厳密には違いますが、通常は「瑕疵」＝「欠陥」という意味でお考えください。
売買前に双方が、発見できなかったまたは了解済みでない事項について
売買後になってから問題（不具合）が生じた場合や、何らか問題を発見した場合に
この問題の箇所について、売主の負担によって修理してもらったり、その問題が原因で
通常使用できない場合などにおいては契約の解除（返金）や損害賠償することができる。
・・・といった意味になります。

雨漏りやシロアリ被害のほか、自殺物件なども瑕疵にあたります。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%91%95%E7%96%B5

但し、その建物の引き渡し後に貴方が屋根を改装したり
エアコン室外機やソーラー給湯などを屋根上に設置した場合など
雨漏りの原因が貴方あると推測される場合は対象外になることがあります。
また、契約書にも記載のとおり、引渡後の地震など不可抗力を原因として
発生した場合も対象外となりますのでご注意ください。

よって、引き渡しから現在まで貴方が屋根等に手を加えたりしていない場合
当然に売主が費用を負担して雨漏りを修理する義務があると考えられます。
一度売主業者さんにご相談されてみてはいかがでしょうか？

なお、雨漏りは場合によっては屋根からだけではなく
壁面や各部の継ぎ目からも雨水が侵入して起こることがあります。
天井のシミから随分離れたところが原因だったというのもよくあるケースです。
そのため、できるだけ雨が続くときなど雨漏りの状況が再現できるような機会に
業者さんに来てもらわれるか、実際に雨漏りが起きた状況を
（横なぐりの雨だった。　屋根に積雪があった際など）
細かく覚えておいて状況を説明されると解決が早まるかもしれません。

お礼

瑕疵ということですね。
当方は何も屋根に手を加えていないので、対象内だと思います。
売主に相談してみます。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#65504

＞「雨漏り」の欄のところに「現在までに発見していない」

隠れた瑕疵というのは、説明されていなかった瑕疵と考えてよいですので、発見されていなかった瑕疵も隠れた瑕疵になりますが、引き渡し後に発生した瑕疵は対象外となります。つまり引き渡し後に劣化、災害などによって生じたものは瑕疵担保の対象外です。

引き渡しから１年以内ですので多分引き渡し時点に存在した瑕疵と考えられますが、引き渡し後に劣化による生じたものと考えることができるので、この点もめるかもしれません。

でも、請求はしてよいものと思います。

＞無償で完全に直るまで修理してくれるということでしょうか？

中古ですので売買契約ですよね。
これは間違いです。直してはくれません。

売り主は施工業者でないので自分で直すことはできません。
修繕義務があるのは請負契約の場合の施工業者であって、売買契約では売り主に損害賠償請求ができるだけです。

売り主が宅建業者の場合は、自分のところの関連業者に依頼した方が安く済むことの方が多いので、損害賠償に代えて修理をすることもありますが、基本は金銭による解決です。

そのため、修理費用の見積もりとその金額の妥当性示す資料を買い手側で用意して相手に納得してもらうことが必要となります。

最後に瑕疵担保期間は２年となっており、まだ有効期間ですが、発見から１年以内に請求しないと請求権は失われます。瑕疵があるのに放置した過失の方が大きいからのためと思われます。また放置することにより被害が拡大することもあり、その範囲が確定するのも難しいということもその理由でしょう。

売り主が宅建業者のようですから、修理してくれるかもしれませんし、自分で修理業者を用意しなければならないかもしれません。
請求するなら早めにした方がよいです。

お礼

その後、売主の業者にＴＥＬしましたら、
すぐに見てくれるということになりました。
結果はどうなるかまだわかりませんが、
「２年以内なのでこちらが見なければいけないので、対処する」と先方も言ってくれましたので、
この質問のトピは閉めさせていただきます。
ご回答された４人の方へお礼申し上げます。
大変ありがとうございました。

補足

＞引き渡し後に発生した瑕疵は対象外となります。
＞つまり引き渡し後に劣化、災害などによって生じたものは
＞瑕疵担保の対象外です。

＞引き渡しから１年以内ですので多分引き渡し時点に存在した瑕疵と考えられますが、
＞引き渡し後に劣化による生じたものと考えることができるので、
＞この点もめるかもしれません。

たしかにそうですよね。
「この雨漏りは引渡し後の劣化によるものが原因だ」と言われるかもしれません。発生時期がいつか、私も業者も、特定が難しいので、お互いの都合のいいように主張して、もめるような気が私もしました。

でも、そうだとすれば、いわゆる瑕疵というのは、瑕疵の発生時期は雨漏り以外でも特定が難しいのではないでしょうか。その点はどうなんでしょうか。

雨漏りの場合は「症状が出てはじめて瑕疵」ということなのでしょうから、「引渡し後に劣化で発生した」と主張されていしまうような気もしています。

原因はおそらく、先週の積雪です。今まで台風のときも雨漏りはありませんでした。購入後１年近くたっての初めての積雪により雨漏りが発覚したので、いつ「瑕疵ができた」のか、特定できないような気がします。

本日は業者が定休日だったので電話していませんが、
もめそうな感じがして少し不安になってきました。

回答No.2

noname#53063

無償で完全に修復する義務を売主が負います。
雨漏りは発生時期の特定が困難で
売買契約書の「保障期間内」であればこれに準じます。

お礼

これまで約１年は昨年の台風のときもなんともなかったのですが、
先週からの積雪で、屋根に雪が積もったのが原因か、初めて
症状がでました。
ありがとうございました。

回答No.1

bananasand

その箇所が、浸みて、カビが生えて、あるいは、腐っているような状況ならとんでもない瑕疵ですし、その雨漏り箇所が特定できるなら、瑕疵と言えます。

買い主としては、（少なくとも２年間は）雨漏りするような家を買ったのではない。ということです。

お礼

ありがとうございます。
雨漏りは瑕疵ということですね。
雨漏りの箇所が特定できるか見てもらわなければわかりませんが、
対処したいと思います。