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事故物件（分譲マンション）の告知義務違反について教えて下さい
- 分譲マンションを購入し、一つ前の所有者の時に自殺があったことを後から知りました。
- 売主や仲介不動産屋からは自殺の話は一切聞かされておらず、購入時にも事故物件ではないか確認しましたが否定されました。
- 事故物件の告知義務違反については、購入後に問題があった場合に損害賠償を求めることができる可能性があります。
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自殺などの嫌悪される事柄は宅建業法において、買い手に告知する義務が仲介業者にはあり、それは宅建業法47条１号に定められています。 また事件の後、一瞬でも借り主が入れば告知の必要なし、にもなりません。 確かに昔は、事件当時の所有者から次の所有者に移れば、その次の買い手には告知しなくても良いという慣習や判例がありました。 しかしこれを悪用して、事故物件が出たら取りあえず自社の社員などに名義変更して（実際には住まず）、その次には告知せずに販売するという手口が横行し、その多くが裁判沙汰になりました。 なので昨今では上記の手段は通用しません。 では告知義務はいつまであるのか。についてですが、これは法律の条文などで〇人の所有者が入れ替わったら、あるいは事故から〇年経てば、というような明確な定めはありません。 つまり相当の人数が入れ替わり、相当の年数が経っていれば嫌悪すべき事項も薄まっているとして、裁判しても告知の義務は無いとされるわけです。 相当にあたる〇人とか〇年は判例から推測するしかありませんが、都会のマンションのように事件や事故が多く人の入れ替わりの激しい所の話と、それの真逆の田舎では、おのずと〇人〇年の判例の数字も変ってきます。 質問の事例では質問者さんが２人目の所有者で、事件（自殺）があったのが約一年前であれば、どこであろうと裁判すれば勝てるケースと思います。 まずはもよりの宅建協会に相談されることをお勧めします。
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- takapiii
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単に判例だけで言うなら… http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=83 http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=84 http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=85 http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=86 http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=87 http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=88 この中で、 http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=86 の「まとめ」出てくる判例(横浜地判平成元年9月8日判例時報1352号126頁、東京地判平成7年5月31日判例時報1556号107頁)は良く引用される判例で、古い判例なのでWebで見つけるのは難儀ですが、瑕疵担保責任を認めています。 http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=83 では売主のさらに前の売主の自殺であり和解に至ってますが、少なくとも媒介業者の調査不足は認められています。 ただ、こればかりは紛争になってみないとわかりませんので、経験者はそうはいないと思いますので、的確な回答は難しいと思います。 ちらりとWebで探すと、弁護士さんが似たような件で回答しているのを見かけましたが、 http://profile.allabout.co.jp/ask/qa_detail.php/1319 やはり、もし知っているなら告知義務はあるようにも思いますし、媒介業者も調査する義務があるように思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 判例をいくつもありがとうございます。 特に瑕疵担保責任を認めている判例、ありがとうございました。 大変勇気づけられました。 単なる死亡ではなく「自殺」の場合はかなり勝てそうですね。 頑張って交渉してみます。
- neKo_deux
- ベストアンサー率44% (5541/12319)
こういう事例集が参考になるかも。 不動産トラブル事例データベース > 瑕疵担保責任に関するもの > 自殺物件・暴力団事務所の存在 http://www.retio.jp/cgi-bin/example_category_select_user.cgi?bigcategory=2&middlecategory=7 一定の瑕疵担保責任を負うって意見が提示された事例があります。 webなんかでも、宅建業法３５条の対象ではないが、４７条によって告知義務が生じるって意見が多いみたいです。 ただ、そういう判例があるって記述はあるんですが、具体的な裁判例や判例がなかなか見つかりません。 競売物件で、調査を執行する裁判所、執行官に過失があるか？って事を争った事例(平成20(ワ)15 平成21年01月30日 さいたま地方裁判所 第５民事部)では、過失は無いとして、損害賠償請求が棄却されています。 自殺があったかどうかを知り得たかどうか？の判断にも、個人情報保護なんかが絡んできて、責任を問うのは難しいって判断だとか。 費用をかけずに問題解決するための、行政の相談先としては、消費者センターへ。 国民生活センター http://www.kokusen.go.jp/ http://www.kokusen.go.jp/map/index.html そういう所の担当者に間に入ってもらい、前述のような事例を提示するなどして、しっかり話し合いを行い、相手側の理解を得て、落し所を探すのが良いと思います。 > それが今回のケースの場合に対象となるのかどうかということです。 それは分かりません。 請求してみて相手側がすんなり和解に応じるのなら、問題解決ですし。 仮に裁判するにしても、個別の状況や事情を考慮して、第三者(裁判所)が合理的な判断を下す事になりますので、質問者さん側が十分な根拠を提示できなければ、「知りませんでした」で突っぱねられると、どうにもならないかと。 過去にそういう判例があるのなら、重点を置いて参考にされますが、質問者さんの有利にはたらきそうな判例は、前述したように見当たらないです。 消費者センター、都道府県の弁護士会から適任な弁護士の紹介を受け、相談してみるとかも検討してみてください。
お礼
ご回答ありがとうございます。 相手（売主）側は自殺した所有者の遺族から購入しているようですので「知りませんでした」という話はあり得ず、その点については簡単に立証できると思います。 ただ問題は、過去のそういう自殺の事実は判っていて、その上で転売した今回のようなケースです。 確かに「自分がオーナーだった期間にはそんなことはなかった」「それ以前のことは判らない」と言われれば、こっちだって「そりゃそうだろう」と思うんですよね。 本当は「それ以前のことは判らない」のではなくて、知っていて隠したのは明白なんですが、それが果たして重要事項の告知義務違反になるのかどうか・・・。 それを買い手である私にきちんと伝える義務があったのかどうか、という点なんですよね。 告知義務があったのなら完全に勝てると思いますし。 調べてみてもそこがどうにも曖昧なんですよ。 結局やっぱりこういうのはケースバイケースで、裁判にまでしてみて初めて判るっていうことなんでしょうか。 何だかやりきれません。 消費者センターのことは気付きませんでした。 ありがとうございます。
- yoshix7
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自殺は宅建業法上の明らかな説明事項とはなっていません。 ただし、自殺があったことを気にする人は多いので、説明した方がよい事項といわれています。 説明しないと説明上の過失により、損害賠償などを請求される可能性があるからです。 ただし、事件の後、一瞬でも借り主が入れば、それ以降の入居者に対して告知義務はありませんので、難しいかと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 > 自殺は宅建業法上の明らかな説明事項とはなっていません。 ということですが、様々な所で書かれているように自殺については過去にいくつも判例があり、明らかに重要事項説明の対象とされていると思いますが・・・。 > 説明した方がよい事項 ではなく、説明しなければ違法となる（自殺後の最初の取引の場合）のではないかと思いますが・・・。 お聞きしたいのは、それが今回のケースの場合に対象となるのかどうかということです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 かつてはそんな手口が横行してたんですか。びっくりです。 でもまだ自殺して1年くらいだと都会でも田舎でも勝てる確率がかなりあるみたいですから大変勇気づけられました。 ありがとうございます。 頑張って交渉してみます。