借地権の名義変更

質問

父親の借地権(戦後まもなくから)を息子である自分に名義を変更する場合に必要な書類等を教えてください。また、専門業者(不動産屋さんなど)に委託した場合はどれくらいの費用が掛かりますか。平均的な相場で教えてください。

回答No.3

fujic-1990

１番回答者です。補足質問を拝見しましたので回答します。

> 父が生きている間に名義変更はできないのでしょうか。

　できます。できますが・・・

（１）まず、地主（貸主）の同意が必要です。

　亡くなれば借地権も「遺産」の１つとして、相続人に相続されます。

　相続は、例えば「結婚（婚姻関係）」というようなごくごく特殊なものを除いて、被相続人の「すべての権利・義務が自動的に相続人に移転」します。

　なので、地主といえども、多少の「ハンコ代」くらいはせびることができても、相続そのものを拒否することはできません。

　が、生前の贈与だと、ただの「取引」ですから、地主は借主にふさわしくない受贈者だ（例えば、この人間は地代を払わないだろうと）思った場合など、基本的には贈与を拒否できるはずです。

　「拒否は不当だ」と思ったら、受贈者が地主を訴えて・・・ というような特殊な作業を行えば「生前の賃借権の移転」もできますが、めんどくさい。お金もかかります。

　円満に移転を認めてもらおうとすると、それなりのお金が必要です。

　直接質問者さんには関係ナイのですが、地域によっては地主も、税務署から「権利金の授受」が「あったもの」として、（実際には授受がなくても）相応の所得税が課されたりしますので、簡単に「移転ですか。どうぞ、どうぞ」とは言えないのです。

　「めんどくさくても、できる」と考えるか、「めんどくさくて、やっていられない」と考えるかはご自由です。

（２）死亡後の賃借権移転は、相続ですので、相続税がかかります。

　生前の賃借権移転は、自由な「契約」です。

　つまり、借地権の価値というか価格というか、その「金銭」と同額の「贈与」があったものとして、贈与税がかかります。もちろん、受贈者側に。

　で、贈与税は、相続税よりもはるかに高率です。いいかえると、比較にならないほど高額になります。

　なので、生前の賃借権移転は、地主にも、国家にも、すごいお金を支払わなければならないので、やめたほうがいいと思われます。

　※相続時精算課税制度その他の制度を利用して、贈与税を相続税並に抑えたり無税扱いにすることも可能でしょうが、私はそちら方面のことは税理士任せなので具体的な処理方法が分かりません。

　知っている人は知っている制度なので、興味がありましたら、別項でご質問されることをお勧めします。

お礼

よくわかりました。ありがとうございました。

回答No.2

noname#252039

参考程度の情報ですが

https://shakuchiken-torisetu.com/meigi-henkou/

ここに必要書類が、書いてあります。
費用の目安としては
年間の借地料
または
土地価格の５%~１０％。

回答No.1

fujic-1990

実際にやったことがないので経験的なお話はできませんが、まあ、銀行預金を質問者さんのものにするために必要な書類と同じでしょう。

（１）お父様が亡くなったことの証明書
（２）質問者さんが相続人であることの証明書（原戸籍？）
（３）相続人が複数いる場合は、その人たちの「質問者さんが単独で借地権を相続すること」の承諾書（実印付）。いわゆる「遺産分割協議書」または「相続放棄申立受理書」ですね。

　「書類だけなら」これくらいでよいと思います。

　但し、新しく地主と契約書を取り交わしたいとか、登記を移動したいということなら、書類だけあればいいという話ではなくなります。

　不動産屋に委託した場合の値段はわかりません。

　登記が絡むなら司法書士に対する支払いや、登録免許税も必要でしょうし、それに、地主に対する（俗にいう）「ハンコ代」も必要になると思われます。

　なので、おそらく不動産屋でも「○○万円用意してくれれば大丈夫」と、金額は言わないと思います。

お礼

早々にありがとうございます。一つ補足でお聞きしますが、父が生きている間に名義変更はできないのでしょうか。