借地権の名義変更にかかる金額等につきまして

質問

祖母が大阪市とＡ社からそれぞれ土地を借りていまして（借地権というのでしょうか？）それぞれ土地代を大阪市とＡ社に支払っている状態です。
同時に、ふたつの土地は業者に貸しているため、微々たるものですが収入もあります。
今回祖母が、その２つの土地の借地権の名義を孫の私に変更してくれることになりました。
その際、私としては、有限会社を建てる予定ですので、会社名義で変更したいと思っております。

まず、祖母の名義から、会社名義に変更することが出来ますでしょうか？
次に、借地権の名義変更はどの程度の金額が掛かるものなのでしょうか？

この２点を教えていただければ嬉しく思います。
ちなみに、Ａ社から借りている土地は、祖父が亡くなった際祖母の名義に変更した時、Ａ社に２０万円近く支払ったと聞きましたが、祖母は現在存命ですので、また金額等に変更が出ますでしょうか？

わからないことばかりで、説明が不十分な場合もあると思いますが、教えていただければ幸いです。
どうぞ宜しくお願いいたします。

回答No.1

Richard5 · ベストアンサー

まず初めに断っておきますが、借地権に絡む問題は非常に難しいので、回答を書いても
ご理解いただけるかどうか・・・
必ず資産税に強い税理士等の専門家に依頼することをお勧めします。

しかし、それでは回答になっていないので、参考程度に見ておいて下さい。

借地権の慣行のある地域では、借地権割合というものが存在します。
底地部分が3割、借地権部分が7割、というようにです。
これは、例えば更地で1億円の土地に借地権を設定すると7千万円の権利金を
地主に支払う慣行のある場所、となります。
路線価には目安となる借地権割合が載っていますが、基本的には相続や贈与の際にしか
使用できないので、売買等になりますと相場が判らなくてはなりません。
（若しくは公示価額相当額又は鑑定評価となります）

また、借地権とは広義で土地を借りる権利ですが、借地借家法では主に建物の所有を
目的としているものとなりますので、今回のような土地の又貸しには該当しない
こととなります。

この土地には10467さん側が所有する建物が建っていないのですよね？
このような土地を転貸借地権と言います。
また、登記されているものを地上権と言い、これは建物が建っていなくても
強固な権利になりますので、借地借家法の適用を受けることとなります。

また、登記はされていなく、建物も所有していないとなると、このような権利を
賃借権と呼びます。
この場合には、権利の強さの状況によって評価額などが変わります。

要するに、10467さんの言われている借地権が、

(1)登記されている借地権（地上権）
(2)登記されていない借地権
(3)建物を所有していて、登記されている借地権（地上権）
(4)建物を所有していて、登記されていない借地権
(5)建物を所有していない、登記されている賃借権（地上権）
(6)建物を所有していない、登記されていない賃借権
(7)賃借権に至らない賃借する権利

のどれに該当するのか、若しくはどれにも該当しない権利なのか、ということです。
これらのうち、どの権利に該当するのかが判らないと正しい判断は出来ないのです。
・・・難しいですよね。

これらを正しく判断した上で、無償で借地権を10467さんへ贈与すると評価額に応じて
贈与税が課税されますし、申告をしないと権利金の認定課税という規定もあります。
また、個人間の贈与でしたら路線価額であるのに対し、法人を立ち上げて贈与する
ということだと、時価での評価となり法人税の範疇となります。
（現在の税制では個人間の贈与時の認定課税も時価であるという説があります）

法人の場合には、相当の地代という高い地代を収受しないと、法人側に自然発生借地権
が発生することになりますし、さらに地代や役員賞与等の認定課税があります。
この辺りは無償返還の届出ということで回避できますが、逆に個人間ですと
無償に近い固定資産税くらいの地代（使用貸借と言います）でないと、後々の課税関係
が難しくなってきたりします。

大阪市内と言うことで、借地権の慣行がある場所だと思いますので、借地権の権利に
ついては慎重に事を運ばないと、あとでで痛い目に遭います。
私の事務所にも紹介により年間に数件の割合で、税務署から否認されそうなんだけれど
どうしたら良いのか？と駆け込んでくる方が居ますが、ほとんどが「後の祭り」となって
おります・・・。
当局に見つからなければ良い、なんて口が裂けても言えないんですよ。

今回のケースで一番良いのは、将来を考えて専門家に依頼すること。
そうでなければ、祖母名義のままにしておく、のが良いと思います。
法定相続人でないなら、遺言を書いてもらうだけですので。
こちらの方がひいては節税になるかも知れませんね。

お礼

Richard5さん丁寧なご説明どうもありがとうございました。
専門知識が何もなかったので、詳しく説明してくださってとても感謝しています。

(3)建物を所有していて、登記されている借地権（地上権）

恐らく、これに該当するのではないかと思います。
家族内では、何もわからないまま、孫の私の名義に変更した方が節税になるのではという話題が持ち上がったのですが、祖母の名義のままの方が節税になるかもしれないと教わりましたので、家族とももう一度話し合おうと思いました。

どうもありがとうございました。