借地権の相続に関する名義変更

質問

主人の父が昨年の年末に亡くなりました。義父は借地に自分名義の家を持って一人で住んでいました。土地は隣にある寺より借りており、寺から名義変更を早くするようにと言われています。死亡日より」１０ヶ月以内ということらしいです。
さて、名義変更するのであれば、路線価格×m2×6％とのことで借地権はあと５年残っているそうです。５年後にはさらに更新料として3％必要だということです（何の３％かは不明）。さらに更新しないのであれば買い取りますとも言われています。その場合は家の取り壊し料金を差し引いた金額で買い戻すと言われました。
名義変更の料金、更新料の料金、さらに５年残した借地権の買取料金について相場を教えてください。

回答No.2

nhktbs · ベストアンサー

借地権は立派な財産権ですので、相続による名義変更を行う場合、それだけの理由で契約の解除や立ち退きを求められることはありません。また、相続によって借地権が承継された場合、地主さんから、名義書換料を請求されることがありますが、これは地主の法律解釈の誤解で、法定相続や遺産分割協議書による相続であれば、相続による名義書換料の支払義務はありません。
他人に借地権を譲渡した場合の名義変更と同一視されて、名義書換料を請求されることがよくあるようですが、法的には必要がありません。
なお、借地権の更新料は借地権価格の5％位が標準的ですので安めですね。まあ地域により３％～７％程度が更新料の普通です。
借地権価格は、地域のより異なりますので周辺の不動産屋さんに聞くのが一番ですが、更地価格の40％～60％程度の地域が多いと思います。
５年後に契約期間満了で借地権を買い取ってもらう場合には、土地を更地に戻して返却し、借地権価格を精算することになるのでしょうから、ご自身で家を取り壊しても良いし取り壊し費用を差し引いてもらう方法でも良いことになります。
現時点での買取は地主側にその義務がありませんので話し合いです。地代との関係で、残存５年あることがマイナスにもプラスにもなりえます。
（専門家とまではいえませんので一般人としておきます。元不動産屋です。）

お礼

ありがとうございました。
先方に金額のことをはっきり聞いた方がいいようですね。
誰もそこに住む予定はないんですが、主人が自分の育った家を手放したくないようなんです。でも維持費がかかりますし、名義変更量、更新料などが１００万円～３００万円以上かかると考えると維持は難しいです。

回答No.1

weiemes15

普通、相続で名義書換料は取れません
名義書換えしなくても、相続人は被相続人の契約を当然に引き継ぐからです
払うなら、その時点から20年の契約にするよう要求するべきだと思います
ただ、路線価の6%の名義書換料、3%の更新料というのは、相場よりかなり安いです
普通はその倍以上取られるでしょう(更新料は地代の補完という性格も持っていますので、地代が低廉だと更に高額になる場合もあります)
その金額だと、両方払っても、更新料の相場くらい、ということになるかもしれません

借地権の買取については相場はありません
いわゆる借地権価格というのは、相続税の課税のための評価額であって、売買時の価格算定に拘束力は持ちません
無償で返還しても贈与とはみなされません
結局、買い手と売り手の交渉次第です

お礼

有難うございました。
３５年の付き合いがあるようで、あまりごたごたはおこしたくありません。
先方は悪い方ではないようなので、きちんと金額などを聞いてみようと思います。