借地権名義変更。贈与税。いやな不動産屋対処法。

質問

（状況）
父を亡くしたのが３年以上前。兄弟で一定の金額を配分済。金額からしてたぶん相続税対象外。
母（現在９２歳）を亡くした時、兄弟でもめるのがいやな為、借地権（父親名義）を私（母と同居、長男）名義に変えたいと考えています。相続権を持つ人は全員同意しています。今は全員同意でも、母死亡時にはもめる可能性もあります。

（お教え願いたいこと）
１、正式書類（遺産分割協議書等）は作っておりませんが相続手続き完了後（兄弟で金銭配分済）に借地権の名義変更を行うと贈与税の対象になってしまうのでしょうか。

２、借地権の名義変更したい旨、地主（地主は良い人）に話しました。地主は「不動産屋に任しているので、連絡しておきます」との事。その後、私が不動産屋に電話して手続き確認を行う。不動産屋は「名義変更の必要は無い、と以前（父死亡直後にも名義変更の話はしました）話したでしょ」「借地権の名義を変えたいなら、その前に家屋の名義を変えなさい。」と、大変感じ悪い口調で説明を受ける。
法律上の問題ではありませんが、是非お教え下さい。

(1)名義変更は、必要以上にこだわる必要は無いのでしょうか。
(2)家屋は一般的に財産価値は無いと聞きます。借地権だけの名義を変えたいのですが、借地権だけ名義変更した場合、何か問題があるのでしょうか。
(3)あの不動産屋とは関わりを持ちたくはない。地主に依頼して不動産屋を変えてもらうとか、こちらから不動産屋を探すとか、一般論として可能なんでしょうか。現実問題としては、じっと、耐えるのが賢明なのでしょうか。是非アドバイスお願いいたします。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

>１、相続手続き完了後（兄弟で金銭配分済）に借地権の名義変更を行うと贈与税の対象になってしまうのでしょうか。

金銭配分済みと書かれていますが、まだその借地権の名義は父のままなわけですよね。つまり借地権についてはまだ相続登記は完了していないから、贈与にはなりません。相続手続きになります。

>２、「借地権の名義を変えたいなら、その前に家屋の名義を変えなさい。」
建物の相続登記もまだなのですか？であればやってください。
不動産屋の言うことももっともな部分はあります。借地権名義だけ変えて建物登記はそのままというのは変ですよ。

>(1)名義変更は、必要以上にこだわる必要は無いのでしょうか。
いえ、やっておいた方が賢明でしょう。やらなかったことでのちのち問題になる可能性は十分にありますよ。
借地権も財産ですから。

>(2)家屋は一般的に財産価値は無いと聞きます。借地権だけの名義を変えたいのですが、借地権だけ名義変更した場合、何か問題があるのでしょうか。

はい、借地権とは建物という目的物があって初めてその威力を発揮するものです。
家屋の名義と借地権の名義は同一にして両方とも相続登記してください。
地主にとってもそれがばらばらというのは非常に厄介な話になるのでいやですよ。
ご質問者にとっても問題です。借地人と建物の名義人が異なるとなると、たとえば地主がその土地を売って他の人が地主となったとき、建物名義人は借地権名義人ではないから借地権を主張できなくなる場合があるなど権利自体が毀損する可能性も十分あるのです。

>(3)あの不動産屋とは関わりを持ちたくはない。
>地主に依頼して不動産屋を変えてもらうとか、
これは地主に相談して下さい。地主がだめといえばどうにもなりません。

お礼

早々の回答有難うございます。
「贈与」が気になっていましたので、有り難い回答です。
とても分かりやすい回答に感謝します。

回答No.1

mahopie

(1) 地主側が借地契約の名義変更が不要というのなら、更新料なし（通常名義変更時一定額を支払う）で元の契約期間までの借地契約が継続されている、と考えて良いと理解されます。仮に先方が借地契約の解約を申し出したとしても、同居中の親族については借地権が相続されるという理解が一般的です。
(2) 通常登記上は借地権という登記はされません。建物名義が底地の土地名義と異なる事に加えて地主との借地契約がある事を以って、「借地権あり」という理解になります。この点は不動産屋の言う通りに亡父から質問者への建物の名義変更を行って下さい。この相続登記に際して、申請書類の中に母・質問者・弟の間で遺産分割協議書が必要になります。手続詳細は司法書士に一任することになります。

(3) 地主側と不動産屋の間に事務委託契約・委任契約・代理人契約のいずれかあるいはこれに類する関係があると考えられる為、質問者の側がこの関係を無視することは出来ません。一時の不愉快は別に置いておいて、実を取れば良いと考えて下さい。
(4) 地主側が世帯単位では借地契約の内容が変わるものでもないことから、現状を追認するという立場を取っており、事務に煩わされたくない為地場の業者に昔から一任しているというように理解できます。駐車場や借地・賃貸物件など一括して当該業者に任せているのだと考えられます。業者側としては、古くから地主の信頼を得てやっているんだ、手数料も入らない用件を何度も聞きに来るな、と言った所でしょう。

お礼

早々の回答有難うございます。
まずは建物の名義変更から行います。そしてmahopie様のアドバイスに従って、実を取ります。親切なご意見改めて感謝します。