借地権の名義変更について教えて下さい

質問

友人の父親が昭和２４年に借地した借地権についての質問です。
その友人の父親が２年前に亡くなり、現在は母親が一人で生活しています。
借地料は２ヶ月に１度友人の兄が地主指定の不動産屋に納めに行っています。
父親が亡くなった時にいろいろ調べたが借地契約書が見つからないとの事です。
２４年前の契約書は有り、その時の契約年数は２０年で４年前に新たに契約した契約書が見つからないのです。
父親から聞いた話では、新たに更新したのは１０年契約だったとのことです（父親はこの時すでに８５歳でした）。
父親が亡くなり、母一人での生活も大変なので友人が同居することを決めたとの事です。
そこで質問なのですが、契約書が無くても借地契約を友人名義に名義変更し旧来の借地契約ができるのでしょうか？
また、このコーナーの過去の質問に有ったのですが「旧来の借地契約は３０年とか、いや２０年だ」と言う質問が有りましたが１０年と言うことは新しい借地法で契約してしまったのかも？この場合元の旧来の借地法で契約し直す事はできるのでしょうか。
長く成りましたが宜しくお願い致します。

回答No.5

SSSIN · ベストアンサー

◆遺産分割
まず、＃4で書いていますが、母と友人を他人と思い違いをして＃1の回答をしてしまいましたのでここで訂正させてください。

借地権については、父親が契約した旧借地契約をそのまま継承します。（新たに現行の借地権で契約することはありません）

借地権や建物、その他の父の相続財産については、相続人間（母・友人）でどのように財産を分けるかという遺産分割協議を行い「遺産分割協議書」を作成します。この「遺産分割協議書」については、建物の所有権移転やその他預金等の名義変更の際に必要になります。

◆借地契約の名義書換
地主に対し、相続による借地権の相続の旨を通知して契約書のうち「借主の名義」のみ変更してもらいます。名義を書き換えるだけなので特に再発行の必要はありません。また、相続による名義変更は包括的な承継になるので相続人に名義書換料の支払義務はありません。

◆建物の手続き
相続による「所有権移転登記」をする必要があります。ご自分でもできますが、司法書士に依頼するのが確実です。手続先は「法務局」になります。

必要書類としては
１.父の除籍謄本
２.父の改製原戸籍
３.父の戸籍謄本及び除票又は戸籍の附票
４.相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
５.相続する土地や建物の評価証明書
６.登記簿謄本（相続物件を特定するため）
７.遺産分割協議書
８.登記申請委任状
※権利書は相続物件を特定できる謄本等があれば手続きには必要ありません。

費用については下記が必要です。
1.登録免許税が不動産評価額の2/1000
2.司法書士報酬
登録免許税や司法書士報酬は固定資産評価額や必要な手続き（相続登記に必要な戸籍等を司法書士で取揃えるなど）等によっても異なります。また、司法書士報酬は自由化になりましたのでいくつかお尋ねになってはいかがでしょうか。

http://www.higuchi-office.gr.jp/s2-souzoku.htm#4
http://homepage3.nifty.com/ohsawa-office/sub-souzokupack.htm

お礼

たびたびのご回答有り難う御座います。
まずは、相続の準備、手続きを行い次に借地権の名義変更を行えば宜しいのですね。
いろいろ有り難う御座いました。

回答No.6

noname#21609

＞「借地権の存続期間は３０年とする。」
は、平成４年の改正ですので平成３４年までは旧来の権利が有るということですか？

申し訳ないです。重大な勘違いをしてしまいました。これは、初めて借地権の設定をするときのことでその後の更新は２０年、更に次の更新は１０年となります。
しかも、これは現在の借地借家法の規定によるとです。
本件の事案をみるとご質問者さんのおっしゃっているようにどうも最後の契約更新が今の借地借家法で契約しているようですね。
しかし、他の回答者の答えにもあるようにご友人のご家族はその亡くなったお父様の権利・義務を相続されているのでそのまま引き継ぎます。
そして借地借家法附則第４条但書等によれば借地借家法施行以前に契約をされていればそのまま旧借地法で契約をすることができるとされています。
しかし、最後に亡くなったお父様ご本人が１０年の契約（つまり借地借家法に則った契約）を結んでおられるので、その契約を旧借地法で契約しなおすのは難しいのではないでしょうか。
ただ、もちろん借地権も財産権なので保持はできます。
質問に対する答えになっていなければすいませんですが・・・。

お礼

皆様、本当に有り難う御座いました。
この場をお借りし回答を下さった皆様に御礼申し上げます。
旧借地法で契約をしたのか新借地法で契約したのか不動産屋に確認してみます。

回答No.4

SSSIN

＃1です。
なぜか母と友人が他人だと思い込んで回答していまいました。申し訳ありません。後半の部分は無視してください。

なお、相続に伴う名義変更の件については、＃3の回答者さんの回答通りです。借地権の相続の旨を通知して契約書の名義を書換してもらうだけでよく、相続人には名義書換料の支払義務もありません。

補足

再度のご回答有り難う御座います。
確認なのですが、契約書は名義変更されたものを再発行して貰えると言うことで宜しいのですネ？

回答No.3

utama

ご友人のお父様の死亡により、お父様の借地人としての地位は、自動的にすべて相続人（お母様と、ご友人など他のお子様）に移転します。

お母様と子供がご友人一人で遺産分割をしていないとすれば、現在の状態は、お母様が50%、残りのお子様が50%を対等な割合で共同で借地契約をしている状態です。

この借地権を、相続人間の話し合いにより、ご友人が100%相続すると言うことになった場合は、その旨を賃貸人に通知することで、ご友人がお父様の土地に関する権利義務をすべて引き継ぐことになります。あらためて契約を結びなおす必要はありません。（相続により、自動的に名義だけ変更されると考えてください。）

お礼

早速のご回答有り難う御座います。
＃１さん、＃２さんに再度質問をしております。
宜しくお願い致します。

回答No.2

noname#21609

大丈夫です、現在の借地借家法の第３条では「借地権の存続期間は３０年とする。」とされています。
この法律は民法の特則なのでこちらが優先適用されます。

ではこれより短い期間で契約したらどうなるか？
結論から言えば自動的に３０年の契約をしたことになります。
この規定は強行法規（同９条）なのでこれ未満の期間契約したとしても契約・特約自体は無効で３０年に伸びますのでご安心ください。
借地借家法は旧借地法よりも借主に有利にできていますので、わざわざ旧借地法で契約し直さなくてもよいのです。

補足

早速のご回答有り難う御座います。
＞「借地権の存続期間は３０年とする。」
は、平成４年の改正ですので平成３４年までは旧来の権利が有るということですか？
また、
＞わざわざ旧借地法で契約し直さなくてもよいのです。
と言うことは、新しい借地借家法でも、借地権を財産として保持できるということですか？
宜しくお願い致します。

回答No.1

SSSIN

◆「１０年と言うことは新しい借地法で契約してしまったのかも？」

平成４年８月１日から施行された「借地借家法」では、従来の「借地法」「借家法」「建物保護に関する法律」は廃止されました。しかし、新法の施行前にすでに締結されている旧借地法に基づく借地権については、借地契約の更新に際しても旧借地法が適用されます。既存の借地権を定期借地権への切り替えについては、双方が納得すれば現在の借地権を解約し、新たに定期借地権を設定できますが、借地人が自分に不利な契約に切り替えることは考えられません

また、定期借地権については下記がありますが
1.定期借地権 50年以上 （目的：制限なし ）
2.建物譲渡特約付借地権 30年以上 （目的：制限なし ）
3.事業用借地権 10年以上20年以内 （目的：事業用に限る ）
更新期間10年だけ考えると上記3が該当しますが、目的が事業用に限られているので該当しません。
つまり、「１０年と言うことは新しい借地法で契約してしまったのかも？」の可能性はなさそうです。

◆「契約書が無くても借地契約を友人名義に名義変更し旧来の借地契約ができるのでしょうか？」

まず、なぜ母の友人の名義にする必要があるのか理由がわかりません。現在の母の名義のまま、友人と同居することで何か支障があるのでしょうか？また、借地上に建物（母所有でしょうか？）が建っているのに、借地権だけ他人に名義変更することも普通は考えられませんし、地主も承諾はしないでしょう。

仮に名義変更できたとしても、平成４年８月１日から施行された「借地借家法」では旧借地法は廃止になっていますし、新たに現行の借地法に基づいて契約は行われます。その場合、母から友人への借地権の売却するになりますので、母に譲渡所得税が課税されることになります。

補足

早速のご回答有り難う御座います。
＞つまり、「１０年と言うことは新しい借地法で契約してしまったのかも？」の可能性はなさそうです。
とのこと、安心致しました。
＞なぜ母の友人の名義にする必要があるのか理由がわかりません。
２年前に友人の父親が亡くなられた時から現在まで、何の手続きもしていない（借地権の名義も建物も亡き父親のママに成っている）。
ちの事なので、借地権及び建物を相続する形には成らないのでしょうか？
また、
＞新たに現行の借地法に基づいて契約は行われます。
と言うことは旧来の借地権は名義変更できないと言うことでしょうか？
宜しくお願い致します。