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こんにちは、宅建の過去問について質問です！

2018/08/27 16:53

いつもお世話になります。宅建の過去問について質問します契約が約束通り守られない場合についてです。問題文です。 AがB 所有の建物を代金8千万円で買受け、即日3000万円を支払った場合で残金は3ヶ月後所有権移転登記及び引渡しと引き換えに払うむねの約定があるときに関する次の記述のうち、民法の規定によれば正しいものはどれか。選択肢のひとつです B が履行期に建物の所有権移転登記はしたが、引き渡しをしない場合特別の合意がない限り、Aは少なくとも残金の半額2500万円を支払わなければならない。この問題についてなのですが、ちょっと疑問が生じたのでお付き合いください。 B が引き渡しをしない場合の対処についてです。この場合Aがすることで考えられることとしては、履行期になっても債務の履行が全てなされていないので、 Aは相当の期間をおいて催告する。それでも、 B がまだ引き渡しをしない場合に契約の解除ができるということになりますでしょうか？問題から逸れていますが、疑問に思ったのでご回答よろしくお願い致します！！

momomin0516
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宅地建物取引主任者（宅建）
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noname#235638

2018/08/27 18:46 回答No.1

こんにちは！民法541条によれば https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC541%E6%9D%A1 momomin0516さんのお考えは、正しいと思いました。お考えどおりになります、間違ってません。ここからは　momomin考察の肉付け　をさせてください。 momomin0516さんは、AとBの間には無催告解除の特約がない、とお考えられたのでしょう？それもその通りなんです。問題文にはそんなこと書いてませんからそんな特約は、ないと考えるのが普通。契約の原則は、相手が履行しないからといっていきなり、契約解除はできません。なので momomin0516さんのいうように Aは、相当の期間をおいてBに内容証明を送りぶつを引き渡してください！と催告をする。それでも Bが引き渡さないのであれば契約を解除する。 ※催告なくして解除なし！そこで催告など面倒な手続きをはしょって解除できる特約が　無催告解除の特約　なんです。 ※この特約があると、民法541条の催告なしで　契約を解除できる。別のパターン Aは3カ月後残金5,000万円を支払った、とします。 AとBには残金は、3ヶ月後所有権移転登記及び引渡しと引き換えに払うむねの約定これしかルールがないんです。例えば、娘が大学に通う4月になったら引き渡すなどの特約がないんです。引き渡しが遅れる・・・という不動産売買契約上の特約がないのならば民法の規定により、不動産売買契約の締結と同時に所有権は移転することになる。ですが Bは引き渡しをしないそんな場合は買主Aは、裁判所に対して不動産を引渡せ！（めちゃ怒）という訴えを起こし勝訴の確定判決を得て、強制的に家を明け渡してもらう。こんなパターンもあります。売主Bが上訴しても大丈夫！！上訴して、その判決がまだだからぶつがもらえないのでは？ ※判決が確定する以前であっても　仮執行宣言付判決を得た場合は　確定前に家の明け渡しを強制することも可能。売主は、お金まだなのにぶつだけ取られるリスクを避けるために家の売買代金全額の支払いと同時に所有権を移転する旨の規定を不動産売買契約書の特約事項として記載する（同時履行・・・民法533条）ーーーーーーーーーーーーーそういえば僕の一番最初の回答同時履行じゃなかたかな？なつかしいっす！ーーーーーーーーーーーーー他方買主は売主が所有権の移転登記も、家の引渡しもしないのに代金の支払いを請求してくるような場合には代金支払いを拒むことができる。 ※双務契約ここからは、florioのお勉強です。 http://www.025-377-6150.com/fudousan/021 これを読んでみた。勉強することばかりで、頭痛いです。模試、受けられるのですね。よかったです！！ TACの模試は、本試験的中実績もあってまさに　試験解析・試験対策のTAC　といったところ。・・・な気がします。合格へのレールは、私たちがひくなんて言ってるし、ひかれちゃってください。

質問者