宅建の問題について質問です。

質問

以下の３つの問題があります。

問１
AはBとの間で、土地の売買契約を締結し、Aの所有権移転登記とBの代金支払いを同時に履行することとした。決済約定日に、Aは所有権移転登記を行う債務の履行の提供をしたが、Bが代金債務につき弁済の提供をしなかったので、Aは履行を拒否した。この場合、Bは履行遅滞に陥り、遅延損害金支払い債務を負う。（答えは正解）

問２
AがBに建物を3000万円で売却した場合、Aが定められた履行期に引渡しをしない場合、Bは3000万円の提供をしてAを履行遅滞に陥らせた上で催告をし、契約を解除することができる。（答えは正解）

問３
宅地の売買契約における買主が、代金支払債務の弁済期の到来後も、その履行の提供をしない場合、売主は、当該宅地の引渡しと登記を拒むことができる。（答えは正解）

問１については、履行の提供をした後、拒否しても履行をしたとみなされることに疑問があります。分かり易く教えて頂ければと思います。

また、問２と問３では答えが矛盾していると思います。問２が腑に落ちません。どなたか解説をお願い致します。

回答No.1

srafp · ベストアンサー

Ａ１
Ａがとった行動は「同時履行の抗弁権」ですよね。
その上で、この文章ではＢは『履行不能ではない⇒履行が遅滞している』状態だから、履行遅滞に対する損害賠償となる。
多分ここまではご理解していると思います・・・・
『履行の提供をした後、拒否しても履行をしたとみなされることに疑問があります』については、Ａは履行可能状態であり、拒否しているのはＢの方ですよね。
Ｂが履行遅滞［支払拒絶］しているのに、『Ａが登記をしてくれないから、同時履行の抗弁権により債務の履行しない』と言う答弁を許したら、債務の履行は永遠に望めなく、履行遅滞の起算日も何時なのかが確定できません。ですから、履行可能となっているＡは債務を履行したと見做して、Ｂに対する履行の催促と損害賠償を与え、且つ、Ｂに対しては同時履行の抗弁権を使えなくさせているのです。
こんな説明で判りますか？

Ａ２
こちらは、Ｂが代金支払いが可能（履行可能状態）である事を証明する事で、Ａを履行遅滞にしている訳ですね。
不動産の売買では、履行場所（不動産屋だとか司法書士事務所など）を決めて、買主は代金を指定場所に持参し、売主は登記に必要な書類を持参いたします。そして、その場で持参物を確認の上交換するから『同時履行』となります。
しかしこの問題では、売主ＡはＢとの取引を拒絶しているので、Ｂは供託と言う法的な行動をとることで履行可能である事を証明しているのです。金銭債務（代金の支払）が履行されたされるのは相手に代金を渡した時点であり、目の前に提示しただけではダメです。そして、相手が理由も泣く受領を拒否するのであれば供託する事で履行可能状態であるとするのが法律です。

Ａ３
売主Ａは債務の履行を行なおうとしているのに、買主Ｂは代金支払をしていない［問題分の『代金支払債務の弁済期の到来後も、その履行の提供をしない』が該当］状態・・・法律状態に関しては問３は問１と同じ事を言っています。
２番の時とは異なり、売主が履行可能状態である事を証明する為には必要書類が整っていればよいので、通常は特別な証明方法（供託）を要しません。

> また、問２と問３では答えが矛盾していると思います。
誰が債務の履行を拒絶（遅滞）しているのかを考えてください。
問２は売主Ａが理由もなく拒絶しているから、買主Ｂは自己の債務を履行状態とするために供託。
問３は買主Ｂが理由もなく拒絶しているから、売主Ａは不動産の引渡し及び登記に必要な書類を渡す事を拒んでいる

お礼

早速にご回答頂きまして、ありがとうございました。この説明でしたら私にも理解できます。大変助かりました。ありがとうございます。