宅建業法の過去問題について

質問

上記タイトル質問について詳しく教えてください(*_ _)

(平成19年・問43)

宅地建物取引業者Ｂが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＣと１億円のマンションの売買契約(手付金１，５００万円、中間金１，５００万円、残代金７，０００万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Ｂは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。

正解である。

【解説】

保全措置の必要な手付金等には，契約締結日以降引渡し前に支払われるものをいい，中間金も含まれます(宅建業法41条１項)。

宅建業者ではない買主が引渡し及び所有権移転登記と同時に残代金を支払うということは，手付金と中間金を引渡し前に支払うことになるので，それぞれを受領する前に，手付金等の保全措置を講じなければなりません。

未完成物件の場合，代金の５％以下かつ１，０００万円以下であれば，保全措置を講じる必要はありません。しかし，本肢の場合，手付金が代金の１５％なので，手付金を受領する前に保全措置を講じなければなりません。

【質問】

この時の手付金は代金の20％、つまり2000万円までしか受領できないのでは？
よって中間金も受領する時はあわせて1500万＋1500万＝3000万円の手付金となるのでは？
なので手付金1500万円、中間金1500万だと20％超えるので1000万円の部分は無効となるのではないでしょうか？

混乱してきたのですいませんがどなたか教えてください。。。

回答No.1

Tomo0416 · ベストアンサー

手付金とは、売買契約を前提として買主から売主に支払われるものですが、これは売買代金の一部ではありません。
したがって、本来は売買代金決済の際に、いったん買主に返還し、買主は売買代金全額を支払うものなのです。しかし、実務ではその手間が煩雑ですから、決済時に手付金を売買代金の一部に充当し、残額を買主が支払うという形をとっているだけです。

一方、中間金は売主が売買契約の履行、つまり建築工事に必要な資金に充てるために収受するものですから、売買代金の一部なのです。

ですから、手付金には売買代金の20％までという制限がありますが、中間金にはそのような規制はありません。
ただ、保全措置については手付金に限定しているのではなく、「手付金等｝＝「代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるもの」（宅建業法41条）としていますから、手付金・中間金を合わせて10％以上または1000万円以上の場合には保全措置が必要です。