宅建の、契約解除についての質問です。

質問

いつもお世話になります。

宅建受験、がんばりまーす！！

質問がありますので、お付き合いください、ヨロシクお願いします。

宅地建物取引業法第47条及び第47条の二に規定されている業務に関する禁止事項に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
なおAは宅地建物取引業者である 。

Aは建売住宅の売買の相手方である買い主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引き渡しも住んでいる場合は、そのことを理由に当該契約の解除を拒むことができる。

解説には本肢の手付は解約手付だが、解約手付の場合は売主が契約の履行に着手した後はいくら手付を放棄しても契約を解除できない、とありました。

私は問題文をよんだとき、クーリングオフの問題かなとおもい、
売主に対して代金全額払ってないし、
クーリングオフはできない、だから契約の解除も拒めないかな？
と思ったのですが。。。

解説を読んで、私の知識が間違ってるなとおもいました。

が、クーリングオフがもしこの場面で適用されるとなったら、手付け放棄による解除とクーリングオフ、両方あったらどうなるんだろう？
と考えだしてしまい、
アタマがごっちゃです。。

問題文には
手付け放棄による、とかいてるので、
解約手付のことを考えれば正解にたどり着いたんだとはおもうのですが。

横道にそれますが、
クーリングオフと手付け放棄による解除、どちらも解除ですが
どう捉えたらよいのでしょう？

ご協力ヨロシクお願いします！！

回答No.1

noname#235638 · ベストアンサー

こんにちは！

※前半は、無駄な書き込みか？
　と思うのですが、僕はこう考えました
　をお伝えしたいので、ノーカットでお届けします。

結果的には、僕の勉強になりすぎたので
よかったです！

florio　と momomin0516さん　とのハイブリット回答
flomin回答をはじめさせてください。
よろしくお願いします。

クーリングオフは、８日以内ですし
それが特定できる手がかりが選択肢のうちの１つには
ないような気がします。

※すでに所有権の移転登記を行い引き渡しも住んでいる場合

これしか時間の経過がわかりそうなものは、ありません。
でも、それが
１日なのか１０日なのか？
どこで規約したのか？
ソコの重要な部分がわかるヒントがない、と思います。

問題文・選択肢の範囲で考えるしかなくて
しかも
クーリングオフとして考えられる材料を与えられていない。

確かに、クーリングオフともとれる材料はあります。
・売主が業者・・・でも買主は業者なの？一般なの？
ここで、思考が止まってしまします。

・買い主から手付放棄による契約の解除の通知を受けた
・すでに所有権の移転登記を行い引き渡しも住んでいる場合
・宅地建物取引業法第47条及び第47条の二

これで考えるしかありません。

ちょっと待って、なんか求める情報と違うような？
momomin0516さんは、こんなときどう考えるか？
一生懸命考えてみた。

ここで説明しますね
僕の考えとmomomin0516さんの考えを合体させてみた。
そしたら
flominが誕生しました。

※クーリングオフ対象とならなかった場合は
　手附金放棄による契約解除、の可能性がある。

これですね、ほしい情報は。
なんかスッキリしたですよ！うれしいですよ！！

選択肢からクーリングオフを特定できないのは
売買の相手方である買い主
の状況を忖度したのでは？

きっとそー！！！

買主は、手附金放棄で契約解除を希望している。
もちろん
クーリングオフを利用すれば、手附金はかえってくる。
そんなこと、買主は知ってる。
でも
クーリングオフ制度を利用できないので
手附金放棄しかない、つらい状態。

もちろん誰しもが、クーリングオフを希望します。
だって手附金がかえってくるんだもの。
第二の選択肢、手附金放棄を選ぶのにはわけがある。

※クーリングオフ制度対象外

どうです、どうです

ついでに選択肢のうちの１つも考えてみる。
ライバルは、momominテキスト解説だ！！

宅建業者は、正当な理由なく契約の解除をじゃましたり
相手方の不幸を願うことは、当然に禁止されている。
ですが、この選択肢の場合
宅建業者は、手附金放棄を拒むことができる。
なぜか？

https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%AE%85%E5%9C%B0%E5%BB%BA%E7%89%A9%E5%8F%96%E5%BC%95%E6%A5%AD%E6%B3%95%E7%AC%AC39%E6%9D%A1

宅地建物取引業法39条２項、を根拠に拒んでいる。
つまりは

すでに所有権の移転登記を行い引き渡しも住んでいる場合

宅建業者としては、履行が済んでいる。

※当事者の一方が契約の履行に着手するまでは

これに合致しなくて、解除を拒める。

そろそろまとめに入りますね。
クーリングオフと手附金放棄の２つの選択肢があったならば
当然にクーリングオフを選ぶ。
しかし
クーリングオフできない場合は
手附金放棄の道を探るしかない。

横道にそれてはいない重要なご質問、と考えます。
なんか買主がかわいそう。
クーリングオフできない、手附金放棄解除もできない
そしたら
誰かに売るしかなくて、買い手が決まればいいけれど
そんな簡単に決まるかな？
いっぱい値下げしないとダメかな？
駅から遠いのかな？
僕に何かできること、ないかな？

最後に受験の注意点について書かせてくさい、

僕のように問題文・選択肢のうちの１つに
感情移入しないでください。
そんなことをすれば、必ず時間が足りなくなります。
これは、フィクションなんです。
自分の合格を優先されて
問題に登場した人物の人生は、後回しにされてください。

試験会場で、ハンカチ持って泣いてる人はいません。
それは、そんな時間がないから、と思います。

お礼

いつもありがとうございます！

めっちゃわかりましたわかりましたよー！

きもち嬉しいです。

お忙しいのに、ありがとうございます！