宅建の問題ですが教えてください

質問

平成２０

【問４】　Ａは、Ｂから借り入れた２，０００万円の担保として抵当権が設定されている
甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成２０年４月１日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、
賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の
規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

（肢４）　Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者
　　　　　となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、
　　　　　Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張
　　　　　することができる。

　この選択肢で　解答　解説をみると、この問題は借地借家法ということで、

　”賃借権が登記されていなくても，建物の賃貸借では引渡し，土地の賃貸借(借地借家法10条)
では借地上の建物の登記〔建物の表示登記，建物の所有権保存登記・所有権移転登記〕があれば
新所有者に対して賃借権の対抗力があるとしました。”

となって　’○’なのですが、これは民法の賃借契約でなく借地借家法の問題

だとなぜわかるのでしょうか？　　問題には一時使用かどうかは書いていませんし

建物の賃借契約（民法）もあるはずですが？

権利の問題で、”民法及び借地借家法の規定によれば”という問題で
’一時使用’　’一時使用でない’　と明記していない問題がよくありますが
賃借契約か借地借家法かをどう区別すればよいのでしょうか？

私の質問は間違っていますでしょうか？

お願いいたします。

回答No.1

atomonados

民法上の賃借契約というのは対象が広く，たとえば本・DVD，自動車をレンタルするのも賃貸契約です。このようなものを貸し借りするのには，いくらなんでも20年を超えるのは妥当でないだろうということで，規制がかかります。

　しかし，建物を所有するために土地を借りる場合（借地権）などは，短い期間だと不都合が起こります。このようなときに賃借人を強く保護するために民法上の規定を修正したものが借地借家法です。具体的には，民法上「20年が限度」とされていた存続期間は借地権の場合「30年以上」となります。まったく矛盾していますよね。借地借家法は民法の例外でしょう。

　問題のケースは，土地の譲渡に伴い，賃借人がこの借地権を土地の譲受人に対抗する要件が問われていますね。民法上は借地権登記が必要です。しかし賃貸人が借地権の登記に協力する義務はないとされていますので，事実上この対抗要件を備えることは不可能です。
　そこで借地借家法は，借地権者を保護するために，（民法上で借地権の登記を備えなければならないとあるけれども）借地上の建物の登記を備えることで第三者に借地権を主張することができるとしたのです。借家権も同様です。

　借地契約，借家契約は，特別法である借地借家法が適用されるのがふつうで，民法の賃借契約が適用されるケースはまれであると考えるとよいでしょう。
　しかし，逆をついて問われることもまれにあるんですね。たとえば一時使用のための賃貸借はそのよい例でしょう。