建物売買に関する抵当権についての質問です。

質問

宅建関係の問題に関する質問をさせてください。

「ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。
ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し、その旨をＥに通知した場合でも、ＢＥ間の抵当権設定契約は無効とならず、Ｅの抵当権は消滅しない。」

そこで質問なのですが、売買契約を解除したということは、その後Ａに所有権移転登記がなされると思うのですが、そんなことはおかまいなくＥはその建物に抵当権設定登記ができるということなのでしょうか。

つまり、Ａは、抵当権が設定される建物であるということを覚悟で（将来、競売にかけられるかもしれないという覚悟で）契約を解除し取り戻さざるをえない、ということになるのでしょうか。

もしわかりましたら宜しくお願いいたします<m(__)m>

回答No.1

buttonhole · ベストアンサー

>そこで質問なのですが、売買契約を解除したということは、その後Ａに所有権移転登記がなされると思うのですが、そんなことはおかまいなくＥはその建物に抵当権設定登記ができるということなのでしょうか。

　もちろん、ＡはＢに対して、ＡからＢへの所有権移転登記の抹消登記又はＢからＡへの所有権移転登記手続を求めることはできますが、御相談者が示された文面には、Ａに所有権の登記名義が戻ったという事実は書かれていないことに注意する必要があります。実際上の問題としても、売買契約の解除はＡの単独でできますが、上記の登記手続は、Ｂの協力が必要ですから、Ｂが登記手続に協力しなければ、最終的には裁判によるしかなく、登記名義がＢのままの状態ということも十分にあり得ます。
　ところで、Ｅは、ＡＢ間の売買契約が解除される前に、Ｂから抵当権の設定を受けたので、民法第５４５条第１項ただし書きの第三者に該当しますが、判例、通説によれば、第三者として保護されるには登記も具備する必要があります。それではいつまでに登記を具備すればよいかといいますと、通説は、Ａが登記名義を具備するまでにすればよいとしていますので、それまでに(Ｂに登記名義が残っている内に)Ｅが抵当権設定登記を具備すれば(Ｂが抵当権設定登記手続に協力しなければ最終的には裁判をする。)、ＥはＡに対してその抵当権を主張することができます。

民法
（解除の効果）
第五百四十五条 　当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
２ 　前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。
３ 　解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。

お礼

なるほど、確かに「Ａに所有権の登記名義が戻ったという事実」は書かれていないですね。
そして、Ａが登記を戻すのが先か、Ｂが抵当権設定登記を具備するのが先か、それで勝負がつく、というわけですね。
理解できました。
どうもありがとうございました。

回答No.2

noname#107982

所有権移転登記後にＢＥ間の抵当権設定契約をしてる

Ａが売買契約を解除したということは、

Ａがおかしいです。

お礼

そうですよね。
解除して戻ってきたお金をＥに返し、抵当権設定契約を解除すればおかしくないのでしょうが、何か釈然としないところがあるんです。
試験問題としての表現の限界、ということでしょうか。
ご回答、ありがとうございました。