戸建住宅の諸費用について

質問

新築の建築条件付きの戸建住宅購入を検討しています。

これから、土地の契約を交わします。→私は、その前に、諸費用と仲介人を挟んでいるので仲介手数料を知りたいので、仲介人に幾らぐらいかかるのか尋ねました→それは、最後にならないと分からないとの返答でした→私は、予算があるので概算でいいから出して欲しいと、話をしました→それなら、きちんと出すと話がありましたが、→一向に、返事がないので不信感がある状態です。

(1)私が、仲介人にした質問は、おかしいのでしょうか？

(2)仲介人が、出さないのは、何故なのでしょうか？最後に、話をする事によって仲介人には、どのようなメリットがあるのでしょうか？

仲介人は、友達であり、私は真剣に悩んでおります。詳しい方からの投稿をお待ちしております。

回答No.10

ks5518

No.7です。

>値切る話は、していました。

・最初から値引きの話をしていたのであれば、多少なりともその話はしているわけで、値引きの交渉について、何らかのお話がないのはおかしい話です。もし、相手の建設会社(分譲会社)が値引きに応じられないのであれば、その旨あなたに対して説明が無いといけないと思います。それで、契約とはならないでしょう。

>手数料の話をこちら側からしてもきちんとした説明はしてくれません。

・あなたからいただく手数料につきましては、土地売買の分だけでしょうからその分は先日の回答にも書きましたが、概算という事で3%の金額の提示は電卓さえあれば直ぐにできるでしょう、

>仲介人は、土地の３％と、建物の３％を開発業者から貰う。しかし私には、貰えないと説明をしていました。

・相手からの手数料の金額は、取引の形態により請求できない場合も出てきます。相手からの手数料についてはあなたに一切言わないこともあると思います。

>言っている事と、やっている事が違います。

・先ず一つにどうしても納得いかないのであれば、契約をしない事です。ただし、あなたが土地を気に入っていて、そこに建てる意向があるのであれば、3%だけですので手数料を支払い建築を進めたら良いと思います。どうしても相手の不動産屋の態度が気に入らないのであれば、今回はあきらめることをお勧めいたします。それは、家を建てれば一生涯そこで暮らさなければなりません。そして、土地契約に伴うトラブルも一生涯ついて回るということです。そこをどう踏み切るかは、もう相手の事ではなくあなた自身の問題ですのでよくよく考えられたうえで、方向を出すのが良いと思います。

あなたの人生の事なのですから。

回答No.9

info222_

No.8です。

ANo.8の補足の質問について
>詳しい説明を、ありがとうございます。ハウスメーカーの人は最初に、仲介手数料の説明をきちんとしてくれましたか？私は、ありません。

最初から、一般の取引の場合の仲介手数料の相場と今回の取引では、業者間の取引もあって多少値引きした額でいいと不動産業者の提示がありました（ハウスメーカの営業マン立会い）。

ハウスメーカーの営業マン（一級建築士でした）から手数料の話は、物件ごとにありました。
気に入って購入した土地については、ハウスメーカーが不動産業者経由での宅地造成販売業者の取得土地（現況田畑を農家から購入してそこに道路と宅地を造成する業者）でしたので最初はハウスメーカー営業マンと不動産業者の両方の仲介となる物件ですが、ハウスメーカーは建築請負が本来の仕事なので、土地の仲介量は不要、建物方は仲介業者なしなので、仲介料なしとのことでした。（ただし、紹介した土地にそのハウスメーカーの住宅を建てるという条件）土地については、ハウスメーカーが仲介不動産業者との取引が色々あるので、ハウスメーカーは立会いのみで、仲介業者が土地の売買の仲介業者となって、私と宅地造成業者との契約書を作って、ハウスメーカーは立会いのみで、不動産業者の仲介料を多少安くしてくれました。仲介手数料は契約書作成前にハウスメーカー立会いの上で私と不動産業者との間で決めました。土地代金の支払い方法は、契約書で空白にして、仲介業者の仲介とハウスメーカーの立会いで、宅地造成業者と私の話し合い、といっても私の法の銀行ローンのでる中間支払い金額を、登記時最終支払い金額にあて、残額は手付金（契約頭金）として手持ちの自己資金として支払うことと提案し了解をえました。契約不履行は頭金を違約金として没収、土地が引き渡せない場合は頭金の倍返しとの条件です。最集金支払い（土地登記）時に仲介手数料を支払うことになっていましたので、契約書で決められた額を支払いました。

回答No.8

info222_

私の場合、ハウスメーカーの営業マンに土地をさがしてもらって、気に入った土地にそのメーカーに建築依頼する条件でした。他の不動産屋の仲介で造成業者の土地を購入して、仲介料を不動産屋に支払いました。造成業者との契約は２千900万で頭金700万、登記時最終支払金2千200万で、登記書類受け渡しと交換に仲介業者立会いで、残金全額造成業者に支払いました（勿論銀行ローンを使っています）。土地仲介料は、ハウスメーカーを経由しているので、４％が相場といっていましたが、70万にしてくれました(2.4%ほどにあたります)。
他に土地売買契約書２通の印紙税（6万円の半額を負担しました）。登記は造成業者（お抱えの司法書士）の方でやってくれました。
ハウスメーカーの注文住宅なので建物自体には仲介料は発生しませんでした。購入した土地の上に盛り土をして隣の家の敷地と同じ高さにして、新築しました。後日、土地境界に土留を作り、車庫と玄関屋根を増設し、200万弱の出費がありました。
固定資産税は、建物の方が価格が土地より安いにもかかわらす、高いですね。土地の方が課税評価額が低いためですね。

補足

詳しい説明を、ありがとうございます。ハウスメーカーの人は最初に、仲介手数料の説明をきちんとしてくれましたか？私は、ありません。

回答No.7

ks5518

No.4です。

>その分、値切れたと思うのですが・・・。

その辺の話は、していたのでしょうか?
もし、していればあなたに話が無ければいけないと思うのですが、、、。

補足

値切る話は、していました。しかし、手数料の話をこちら側からしてもきちんとした説明はしてくれません。仲介人は、土地の３％と、建物の３％を開発業者から貰う。しかし私には、貰えないと説明をしていました。言っている事と、やっている事が違います。

回答No.6

IDii24

>建築条件付き土地です。土地を購入してから、内装等を決めます。
土地の購入の場合最初に土地の決済をします。つまり土地の分だけ先に払ったということでしょうか。土地があなたのものになった時点で家が建てられるのです。人の土地に家は建てられませんね。つまり今時点で土地のお金を払っているか、建てる前に登記を移転しているかどうかになります。もし何もせずに住宅ローンを設計＝見積りが出た時点で土地を含めてローン会社から借りようとしているならこれは建売りです。家の所有権と土地の所有権を同時に移転するわけです。
土地だけの場合は最初は銀行から繋ぎ融資という別のローンを借りて、代金を支払い、家を建てるときに住宅ローンを組んで繋ぎ融資を返却します。
この手続きがないとすればこれは建て売り扱いなのです。つまり設計ができて見積り。余分にローンを組んで、実際に完成した時点で予想外のオーバーも含めて総額ということになり、その時点で仲介手数料が決まります。まとめてローンで支払うわけです。
そうではなく土地を払ったというならこの時点で土地の売買金額に３％で支払えばOKなはずです。

回答No.5

lock_on

仲介人は免許を持った人との前提で回答します。

土地の仲介料＝（土地代＊３％＋６万円）＊１.０８

で簡単に出せます。誰でも出せる計算です。しかし「最後にならないと分からない」と言っているということは「建物」分の仲介料も貰いたいんじゃないでしょうか？

仲介人にとっては非常においしい話になりそうです。土地についての手数料は、売主＋質問者から。建物についてはハウスメーカー＋質問者から。

この辺を最初から正直に話さないのは信頼に欠けます。警戒しながら話をしてくださいね。

補足

そう思いますよね。最初から、説明があり話をしてくれたら、仲介人が非常においしい話であろうが、素直に支払うのですが・・・。

回答No.4

ks5518

>仲介を頼むメリットが分からないんです。

事のはじめを思い出してください。

あなたが『あの土地を買おうと思っているのだが、、、』

とか、

あなたが『家を建てようと思っているのだけれど、どこかに良い土地はないか、、、』

などと、話をしていないですか??

本来、そういった《ニーズ》にお応えして、手数料を報酬として貰うのが『不動産屋(仲介業)』なのですよ。

補足

裏側の話で、取り決めをしているから、先方（開発業者）から、手数料を貰えます。その分、値切れたと思うのですが・・・。

回答No.3

ks5518

No.2です。

>取り決めができていない等の説明は、ありません。何故、取り決めができていないから、最後になるとかの説明をしないのかが、分からないです。

そんなことは、一言でも言うわけはありません。たとえ友人だとしてもです。
裏側の話なのですから。

ただ、こうした裏側の話も聞けてしまうのが、このサイトの良いところ。

補足

「友人だとしても。」そら、そうですね・・・。ただ、値切りもないし、何か特典（サービス）がある訳でもない。仲介を頼むメリットが分からないんです。

回答No.2

ks5518

(1)私が、仲介人にした質問は、おかしいのでしょうか？

・おかしくはないですよ。
仲介手数料は、取引額の約3%を見れば良いでしょう。(正確には、法規で金額に応じた段階式の手数料のパーセンテージが定められています。これが約3%くらいになります。)

(2)仲介人が、出さないのは、何故なのでしょうか？最後に、話をする事によって仲介人には、どのようなメリットがあるのでしょうか？

・まだ先方(開発会社)と不動産会社(仲介)の取り決めが出来ていないんじゃないでしょうか?
普通なら、上記のとおり約3%で概算の提示がありますし、その他登記などに関する手数料もある程度提示されるはずですよ。

補足

ありがとうございます。不動産会社（仲介）は、取り決めができていない等の説明は、ありません。何故、取り決めができていないから、最後になるとかの説明をしないのかが、分からないです。「最後にならないと分からない。」との説明のみです。

回答No.1

IDii24

これは建築条件付き土地なのでしょうか？それとも自由設計の建売なのでしょうか？
つまり土地であれば現時点で仲介手数料は決まるはずです。しかし建売の場合は注文によって建物の値段が変わるのでまとめて合計が出ないと仲介手数料は決まらないということになります。
で、仲介人と言っているのは不動産屋ではないのでしょうか？でも取引ができる人は宅地取引主任免許をもっているということなので不動産関係者でしょう。であれば上記のまま適応できますが、単に口利きするよ。その代金は払ってと言われているならそれは口約束でどうにでもなってしまいます。つまり上記二つを鑑みれば、条件付き土地ではなく建売りである可能性の方が強いですね。

補足

建築条件付き土地です。土地を購入してから、内装等を決めます。仲介人は不動産屋です。諸費用や仲介手数料は、現時点で、分からない事はないとおもうのですが、どう思われますか？