更地用地の中古戸建物件を購入する際の手数料及び諸費用その他について教えてください！

質問

現在近年人気のエリアに注文住宅を建てようと思い、土地を探しています。すでに希望の住宅プロデュース会社が決まっており、最近地元の不動産業社Ａからある更地用地の中古物件の紹介を受けました。
人気エリアのため、このエリアでは地価の急騰により昔の分譲地の広さでは価格が高すぎるので土地を割るなどするのが一般的で今回も2分割することになっているそうです。
この土地は地元の建築業者Ｂが購入したそうですが、ありがたいことにその不動産業者A社の担当者が非常に懇意にしてくださっている関係で（今までも優先的に何件も物件の紹介をしてもらっています）、その建築業者Ｂに土地の半分を私どもに分けてくれるよう打診してくださり、現在その建築業者の価格等の決定を待っている状況です。
そこで2点質問です。

(1)この土地は個人売主（この中古戸建の持ち主）→不動産業者Ａ→建築業者Ｂ→我が家と2つの業者の手に渡っているわけですが、そのたびに仲介手数料3％がかかっているのでしょうか？つまりトータルで6％かかった価格で手元に渡ってくることになるのでしょうか？いまいち不動産業界の仲介料というしくみがよく分かりません・・・。

(2)建築業者B社が不動産業者Ａ社からこの中古物件を購入し更地にし、さらにその土地を分割するとなると、どのような諸費用が上乗せされて我が家にくるのでしょうか？まただいたいいくらくらいでしょうか。尚、建築業者Ｂは土地のみを売るとなると何％くらい（いくらくらい）利益を上乗せすれば御の字なんでしょう。ちなみにその中古物件の価格は8000万です。

長くなりましたが、是非ともド素人の私にご回答宜しくお願いします！

回答No.3

noname#22812 · ベストアンサー

＞結局私共の手に渡るときは2回の仲介料が発生しているという解釈でいいのでしょうか？

「C→B→質問者」という過程で、先の回答で書いたようにそれぞれ間に仲介業者が入っていればそういう解釈です。

＞主人にコストアップになってしまうのではないかといわれたからです

一連の売買で仲介手数料が2回発生しているという要因に限らず、Bが一枚噛んできてますからその分のマージンや諸経費、又は土地と建物をバラで買うという経緯になっていますので当然コストアップにはなってしまいますね。

＞結局今回の件でいちばんおいしいのは仲介業者Aということですね？

先の回答に書いたような一連の売買で全てAが仲介を行っていたとしますと「一つの物件で二度美味しい」という事でAとしては良いですね。

＞こうなると建物の方でなんとか利益を出そうと画策されるということはないんでしょうか

画策とまで言えるかわかりませんが、質問者にとっては、土地建物をセット（建売ですかね？）で購入する方がバラで購入するよりも土地・建物別の単品で見た場合に安く買えていた可能性はあるでしょうね。

＞建築業者Bにとって今回半分を土地のみで我が家に販売するメリットってあるのでしょうか？

例えば建売住宅を2棟建てて販売した場合に期待される利益と同じ位に、その土地に利益を乗せて質問者に売却すれば、一応同じことにはなりますよね。建売を建てても期待通りに売れるかどうかは未確定ですから、質問者が期待通りの額で土地のみでも購入してくれれば時間短縮のメリット位はあるでしょう。
つまり質問者の立場では土地だけを特別安く譲って貰えるような要因は無いと言えます。

色々と悩みは尽きないと思いますし、タッチの差で出費が増える事態になったと思いますが、それでもその土地を欲しいと考えるかどうかだと思います。

お礼

beyondthetimeさん、本当にありがとうございます。非常によく分かりました。頭の中が整理できましたので、検討しやすくなりました！
確かにおっしゃるとおり、どういった流れでこの価格になったか知った上でそれでも本当に欲しいかどうかということですよね。
私はこの土地を非常に気に入っているので主人にこちらの回答を見せ、検討していきたいと思います。！
恐らく今後もこちらのサイトにいろいろと質問をすると思いますがまたbeyondthetimeさんにまたお会いできたら嬉しいです。
ありがとうございました！！

回答No.2

noname#22812

詳しい補足を有難うございます。
＞ちなみにその仲介業者Aから懇意にしてもらっているのは私共です
この部分は当方の読解ミスで失礼しました。

補足を読みますと、元々の中古物件所有者Cが売却の仲介をAに依頼して、Aは質問者（及び住宅プロデュース会社）とBとに同じように売却物件の紹介をした。そしてタッチの差でBが購入するに至って現在はBが所有者となっている、という事でしょうか？

これは確認してみないと正確には判りませんが、先にも書いたようにAは単に仲介をしている業者だと思いますよ。普通に考えれば仲介業者が物件の所有権を得るような事はしませんので所有権の流れとしては、
「C→（Aが仲介）→B→（Aが仲介）→質問者」でつまり「C→B→質問者」という事と思いますが確認してみてください。

この前提で先の（1）（2）の話題に戻りますと、まずAの仲介によりCからBへ8,000万円で売却しました。仲介手数料の値引き等の取引条件は当事者以外わかりませんが、Aは売主買主両手仲介と仮定して最大値で考えてみますと、8,000万円の（3%＋6万円）＋（消費税）で2,583,000円をC及びBに請求し合計5,166,000円を得る事が出来ます。

Bからすればこの仲介手数料も取得費用の一つです。その他には移転登録免許税や不動産取得税、固定資産税等、又ローンを使っての取得であれば抵当権設定登録免許税やローン手数料、又は金利負担等が発生し、それらを合計したものが取得に要する諸費用となります。

その上で今回は建物の解体費用と土地を二つに分けるにあたり測量費用や分筆登記に係る費用が発生します。

Bはそれらを合計し、売却に伴う仲介手数料等の費用も考慮に入れた上で、利益も乗せた価格で質問者に売却するでしょう。
今回は該当しないと思いますが、建物をBに注文する前提の場合には、Bは建物分でも利益を得る事が出来ますので土地の利益は多少減らしても良いという判断も出来る訳です。

上で触れた各費用の詳細が判らないと、いくらで売ってくれるかの予測を立てる事も難しいですが、仮の数字で5,000万円で売買するとすれば、B及び質問者はAに対してそれぞれ上限で1,638,000円ずつ仲介手数料を支払うという事です。
全て両手取引で規定報酬の上限で請求すると仮定しますと、Aは一連の仲介業務で8,442,000円（税込）の手数料を得るという事です。

お礼

ご丁寧なご回答ありがとうございました。今日電車の中でプリントアウトしてさらに熟読させて頂きました笑。
私の説明が拙く申し訳ありませんでしたが、確かに回答者様の解釈のとおりです。仲介料3％×2というのは、まさに中古の持ち主Cから建築業者Bに所有権が移るときに1回、Bから私共に所有権が移るときに1回の計2回ということで×2とさせて頂いたのですが、結局私共の手に渡るときは2回の仲介料が発生しているという解釈でいいのでしょうか？
なぜこういう質問をさせていただいたかというと、本来なら当初から住宅プロデュース会社から土地と建物両方を一緒に買い取るつもりでしたが、今回のように土地と建物別々になってしまったので、主人にコストアップになってしまうのではないかといわれたからです。（住宅プロデュースから購入する場合は仲介料は単純に中古の持ち主から所有権が移るときの1回なので）
結局今回の件でいちばんおいしいのは仲介業者Aということですね？住宅プロデュース会社は建物だけお世話になることになってしまったので、利益は薄くなってしまいますよね・・・。こうなると建物の方でなんとか利益を出そうと画策されるということはないんでしょうか笑。
また建築業者Bにとって今回半分を土地のみで我が家に販売するメリットってあるのでしょうか？（例えばA社とこの中古物件を購入する際に何か条件があったとか）非常に人気の激戦エリアなので建物が売りに出れば即購入者は見つかると思うのですが・・・。
また質問してしまって申し訳ありません・・・。

回答No.1

noname#22812

まず取引の流れをもう少々正確に把握する必要を感じます。

文章を読む限り不動産業者A（以下A）は質問者に土地情報を斡旋している仲介会社ですよね？
そして中古戸建の所有者（以下C）が土地を売ろうとしているところで、一体では広すぎる上に高額で客が付きにくいから、とりあえず建築業者B（以下B）が購入して2区画にして分譲しようとしていた訳ですよね？
そしてAとBとが懇意だった為に、2区画のうちの1区画は質問者に譲って貰えるという話の流れで宜しいでしょうか？（無条件で更地を譲って貰えるのか、Bの建築条件が付くのか等は不明ですが）

（1）上記の認識で合っているとすると、物件の流れは質問文とは異なり「C→B→（Aが仲介）→土地半分を質問者」という形ではないですか？
まずCがBに売却した際に仲介業者が入っていたのかは不明ですし、特に知る必要も無いでしょう。CB間の取引で仲介業者が居ないとすれば手数料もありません。
質問者がBからいくらで購入するのか判りませんが、その売買価額の3%程度がAに支払う仲介手数料です。Aが仲介している物件だから支払う訳で、従前の部分を考えたり合わせて6%などと考える必要はありません。
（すみませんが、何が解らないのかがよく解りません）

（2）ここも質問文が違いませんか？Aは仲介業者であれば購入しないと思いますが。恐らくBはCから8,000万円で買い取った。それを2筆（2区画）に分筆してその内の一つを質問者に売る。
単純には半額の4,000万円でしょう、と言いたいところですが質問者もご理解されている通りに色々と経費が掛かっています。

概算ですが取得費だけで200～300万円程度は掛かると思います。仲介業者が入っていれば手数料だけで約240万円ですからもっと増えます。
その辺りの状況次第というのと、Bがどの程度利益率を見るかによるでしょうが、4,800万円～5,000万円程度かなとは思います。逆に建築条件なしでこれを下回るようであれば良心的と思います。
Bは建築屋ですからBを使って建てると言えば、又違う話になるでしょう。

補足

早速ご回答いただきありがとうございます！私の説明が良くなかったのかご回答者様がおっしゃっているように私の解釈の誤りなのかもしれません。
確かに不動産業者Aは土地を専門に斡旋する仲介業者です。
実は以前も大きな土地を紹介を頂いた経緯があり（これはもちろん私個人では購入できないので住宅プロデュース会社に繋ぐというのが私の役目です。）住宅プロデュース会社は建売もやっている会社なので土地の一部を私どもの注文住宅に、残りを建売として販売するという形をとる予定で、かなり大きな土地も紹介してもらってます。
今回紹介してもらった中古物件もそれと同様なケースで、建築業者Bと住宅プロデュース会社（私共）にその土地が紹介されたようですが、タッチの差で建築業者Bの方に決まったという風に聞いています。
ですので不動産業者A→建築業者B→私だと思ったんですが・・・。
ちなみにその仲介業者Aから懇意にしてもらっているのは私共です笑。
説明が稚拙で申し訳ありません・・・・。