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農地の売買について

2014/06/07 13:59

7反ほどの農地を相続しました。是非売ってほしいと言われたのですが、その人は農家ではありません。持っていても仕方ないので、処分したいのですが、可能でしょうか。どのように手続きを踏めば良いか分かりません。相続放棄した方が、無難なのでしょうか。

naopetto
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土地・住宅の税金
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kubira2013
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2014/06/08 09:39 回答No.4

農地の所有権移転は、当事者間の契約だけではできません。農地法に「許可を受けないでした行為は、その効力を生じない」と明記されていますので、たとえ当事者間で売買契約を結び、代金授受や土地の引渡しが行なわれたとしても、農地法の許可を受けない限り、所有権移転の法的効力は発生しないのです。仮登記については、「所有権移転そのものを登記するものではなく、所有権移転を請求する権利を登記するもの」なので、農地法の許可前でも可能ですが、所有権移転そのものの登記（本登記）は、当然、所有権移転の法的効力発生後（＝農地法の許可後）でなければできません。この法的効力発生要件である農地法の許可には、第３条許可と第５条許可の２種類があり、「耕作の用途に使う目的で取得する場合」は第３条許可、「耕作以外の用途に使う目的で取得する場合」は第５条許可です。誤解している人が多いのですが、農地取得者に制限が設けられているのは第３条許可の方だけであり、第５条許可の方には、取得者の制限規定はありません。取得者制限規定は、「農地を有効に耕作できる人に、耕作権を集中する」ことを目的としているものであり、転用してしまう土地の取得者を制限しても意味がないからです。ですから、「耕作以外の用途に使う目的で取得する場合」は、農家・非農家は関係ないのです。ただし、転用が認められる農地には制限があるので、どんな農地でも「耕作以外の用途に使う目的での取得」が認められるわけではありません。（「耕作の用途に使う目的での取得」の方は、許可対象となる農地の制限はありません。）また、第３条許可の取得者制限規定の方も、「既存の農家」であることを要求しているわけではなく、「当該農地の取得後に農家となる」場合も、許可されます。（下限面積要件なども、取得前ではなく、「当該農地の取得後」の経営面積で判断されます。）いずれにせよ、取得後の利用目的に応じて、第３条許可か第５条許可か、どちらかの許可を得ないと、所有権移転の法的効力を発生させることができません。なお、「市街化区域内における、耕作以外の用途に使う目的での取得（第５条）」だけが届出制であり、それ以外の区域における第５条と全ての区域における第３条は許可制です。由布市「農地法第３条～５条許可申請（農地の売買等・用途変更）」 http://www.city.yufu.oita.jp/kurashi/nouseinougyouiinnkai/noutihoukyokasinsei/

ma-fuji
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2014/06/07 16:37 回答No.3

その農地が市街化区域にあるのか、調整区域にあるのか、で違ってきます。調整区域の場合、原則、農家以外は買うことはできませんが、沿道サービス（コンビニなど）や大規模既存集落に該当すれば、農地を転用目的（宅地）として、農地法の許可を得れば買うことができます。まず、貴方の所有している農地の売買が可能か、お住まいの役所の農業委員会や都市計画担当部署に確認されることですね。売買が可能でそこが農業振興区域内なら、農用地除外申請、農地転用申請し、許可を得た後売買となります。これらの申請手続は、土地家屋調査士に依頼します。＞相続放棄した方が、無難なのでしょうか。調整区域の農地の固定資産税は本当に安いですので、負担にはなりません。ただ、管理が大変ですから、売買できなければ農地としてタ貸地に出せばいいでしょう。私も親からの相続で調整区域に８反の農地を持っていますが、すべて貸しています。

noname#235638

2014/06/07 14:50 回答No.2

相続放棄までを考えると、それはまた別の話ですから無難な解決と言えません。お住まいの状況、にもよります。農地法と都市計画法が関係するのですがその中でも、市街化区域に入るのか？市街化区域とは、簡単に言うと市街化しようとするしている地域のこと。これに入れば農地保護なんかで転用などが許可されないこともある。農業振興地域整備計画の農用地区域に含まれている場合などもそうですね。特にこの地域の真ん中に位置していれば、農地法５条の許可が下りないので、転用できない。質問内容からして、そんな厄介な状況でないような・・・農家ではない人に農地を売る場合は、まずその人が何のために買いたいのか？を調べる。農地として使う目的であれば、農地法３条の届出が必要です。農業委員会や都道府県知事の許可がなければ売ることができません。まずは、役所の農林課や農業委員会などに相談をする。農地として使わないのであれば、転用。ここに農地法５条や都市計画法などが、関係してきます。売ることは、可能ですがその情況により違うのでまずは、買いたい人の目的を知る。次に役所に相談に行く。