農地の売買について

質問

分家住宅用にと、調整区域の集落の一角に農地を持っています。
分家するような兄弟はおりません。家は実家を建て直す予定です。
その農地はまったく手を付けていないため処分したいと思います。

農地のままより宅地に変えて処分したいと考えていますがどの方法が一番いいでしょうか？
家を建てるような予算はありません。

回答No.4

megira

宅地への地目変更は、建物完成後に行うというのが原則で、少なくとも基礎工事までは完了していないと無理です。
http://www.gi-cho.com/works/faq_1_b.html

農地転用の許可を受けたとしても、それは「宅地にするための工事をしてもいい」という許可であるに過ぎませんので、更地のままで宅地に地目変更するということはできません。
実際に工事をして現況が宅地に変わらないと、地目を宅地にするということはできないのです。

また、市街化調整区域は、都市計画法によって建物の建築が厳しく制限されているので、地目が宅地だからといって、家が建てられるとは限りません。

例えば、農家住宅として建築された家などは、区域外の非農家が購入しても、改築することはおろか、そこに住むことさえ認められません。
(住む資格のある人に、借家として貸すことはできますが。)

市街化調整区域の場合、地目が何であるかというのは大きな問題ではなくて、購入者が建物建築のための開発許可を受けられる人かどうかというのが問題なのです。

回答No.3

takapiii

農地は、都市計画法や農振法、農地法の規制があるので、簡単には宅地にはできません。
また、宅地に変えるには建物を建てる事が前提です。宅地に変えておいて、売った後に誰かがそのうち建てるだろうは通りません。

まず、農振法による農用地区域内であれば市町村の農政課に農振除外申請をして許可を取る必要があります。これはかなりハードルが高いです。
次に、農地法がありますので、農業委員会の許可、県知事等への許可が必要です。(年1回)
これは誰の家を建てるかにより、申請方法が変わりますが、販売目的であれば5条申請を行います。
これもそこそこハードルは高く、申請には建築図面や資金計画書なども必要になってきます。

その土地の場所によって違ってきますし、その農地の周りの多くが宅地になっていない限り(あるいは農家が自宅を建てるという場合もある)、簡単には許可はおりませんので、市役所などで十分に確認してください。

勿論、ライフラインも準備しなくてはなりませんので、よく考えておいてください。
前面道路に上下水道が無ければ、一番近くから延長する訳ですが、多少離れた位置ですと、数百万単位の費用がかかります。
勿論、家を建てる人が了解すれば、買主の負担にする事はできますが、ライフラインが確保できることが販売においては絶対条件です。
上水は井戸、下水は浄化槽でも良いでしょうが、それも場所によって不可があります。

回答No.2

dr_suguru

＞農地のままより宅地に変えて処分したいと

調整区域はもちろん
市街化区域であっても
宅地にするには
建物が必要です。
調整で合法的に建築しようとすると
都市計画法の許可が必要です。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm
また、許可がとれて
地目が宅地になったからと言って
第３者が取得して
次回に合法立地できるとは限りません。
よって、宅地になったからと言って
所詮、「新宅地」ですから
二束三文です。

回答No.1

noname#228233

確か、地目の変更は所有者が変更した目的で使用する事が前提でしたので、貴方が家を建てると言う理由以外で、貴方の所有地を宅地には変更できなった筈です。

また、農地に関しては農業従事者以外への売買が禁止されていた筈ですので、その農地が道路に面しているのであれば、駐車場にすると言う理由で雑地への地目変更を行って売るしか無いと思います。