相続時の不動産価格について

質問

相続税がかかるのかどうか、おおよその総資産を計算しているのですが、不動産の場合の金額をどのように計算すれば分からず・・・宜しく御願い致します。

(1)１戸建を賃貸で貸しております。路線価表を見ると、路線化は９５となっており、土地は３０坪程です。

固定資産課税台帳という用紙を見ると下記の様に記載されております・・・（１つの敷地ですが、番地が別れているので２つの宅地の数字が記載されてます）

（土地公課証明） 宅地45.93m2　 固570266 都1336563
　　　　　　　　　　　宅地54・52m2 　固676920 都 1586532

（家屋公課証明） 登記81.98m2　 固1084819
　　　　　　　　　　　課税81.81m2 　　都1084819

上記の場合、土地価格は、路線価95×３０坪（１００平米）で、約１０００万と計算するものでしょうか？
それとも土地評価証明の数字だと、５７万+１３３万+６７万+１５８＝約４２０万程？なので土地価格は４２０万程と計算になりますでしょうか？

また家屋は、1084,819円ということで宜しいでしょうか？
それとも、ここらへんの土地価格は坪５０万程で、３０坪なので、１５００万と計算となることもございますか？

(2)上記は賃貸になりますが、賃貸の場合と、相続者が住んでいる（この先も住む）場合では、実際の価格より割引になるようですが、実際どれくらいの価格で計算することになりますでしょうか？

宜しく御願い致します

回答No.1

minosennin · ベストアンサー

１．土地の評価
路線価のある地区については路線価で評価します。固定資産税の評価額や実勢価格はこの場合無関係です。また、地番が別でも利用区分が同じですから1個の土地として評価します。

まず、更地としての評価額です。
(路線価)95(千円)×(45.93m2+54.52m2)=9,542,750円
この金額に、実際は奥行価格低減率等の補正率を掛け算するので、これより若干低くなるのが普通です。ここでは、省略します。

次に、貸家建付け地としての評価をします。
9,580,750円×(1-借地権割合×(借家権割合・全国一律)0.3)
借地権割合は、路線価表の「95」の次にA～Gで記載されています。意味は次のとおり。
Ａ90％
B80％
C70％
D60％
E50％
F40％
G30％

例えば、借地権割合がD60%の場合
9,542,750円×(1-0..6×0.3)=7,825,055円

この仮定では、土地の評価は7,825,055円となります。

２．家屋の評価
自用家屋としての評価は、固定資産税評価額1,084,819円そのままです。
これに借家権割合を適用し、
1,084,819円×(1-0.3)=759,373円

建物の評価は759,373円となります。

以上の計算です。

お礼

ご回答どうもありがとうございました！

補足

とても分かりやすく教えて頂き感謝しております！　賃貸で貸している分は、上記計算で土地+建物で約850万程ということですね。あと、もう一つ宜しければ教えて頂きたいのですが、上記とほぼ同じ状態の家（坪30、路線価95、家屋→評価額100万程）で、夫な亡くなり、妻・子が引継ぎ住む場合、相続税がかかるかどうかの総資産を計算は、土地9,542,750+家屋100万円＝約1100万円でしょうか？　住む家に関しては何か免除があるようですが・・・。またお時間あります時に教えて頂けると嬉しいです。宜しく御願い致します

回答No.3

minosennin

被相続人等の居住の用に供されていた宅地等として小規模宅地等の特例が適用されます。
細かい要件は省きますが、土地については240m2までの部分については80%が減額され、20%だけの評価となります。

家屋についてはその評価どおりです。

お礼

再度のご回答感謝しております。とても参考になりました！どうもありがとうございました＊＾＾＊

回答No.2

chie65536（@chie65535）

土地は「一物四価」といって、１つの物に、４つの値段があります（以下参照）
http://www.morikan.co.jp/article/13197809.html

このため、土地を遺産分割すると、ヤヤコシイ事になります。

・相続税

相続税は「路線価」で決まります。

何らかの悪条件があって「土地を売っても１０００万にしかならない」と言う場合でも、路線価が高いと「土地は２０００万として相続税を計算してね」と言う事になったりします。

これは、固定資産評価額や、公示価格や、実勢価格とは無関係の話です。

・遺産分割

遺産分割時は「実勢価格」で計算して、相続人で分割します。

相続税の為の評価が１０００万円でも、実勢価格が２０００万なら「２０００万円分の遺産」として相続人で分割協議します。

例えば、銀行預金が４０００万、実勢価格２０００万の土地があった場合、遺産総額は６０００万ですから、相続人A、B、Cの三人が３等分すると、一人あたり２０００万づつで分割する事になります。

「売れば２０００万円の現金になる」ので、他の評価額がどうであれ「２０００万円の現金があるとして遺産分割」です。

これは、固定資産評価額や、公示価格や、路線価とは無関係の話です。

但し「公示価格」は「実際の売買の時の基準の価格」になりますから、公示価格だけは「ちょっと関係あり」になります。

・固定資産税

固定資産評価額は、土地に課税する場合の基準です。

土地の実勢価格が１０００万であっても、固定資産評価額が２０００万なら、２０００万円の土地にかかる固定資産税を課せられます。

これは、実勢価格や、公示価格や、路線価とは無関係の話です。

－－－

このように「相続税は路線価で、遺産分割は実際に売れる価格で、相続で名義変更した後に払う固定資産税は固定資産評価額で」と、バラバラに別個に計算しないといけません。ヤヤコヤシイですね。

お礼

ご回答どうもありがとうございました♪

補足

色々詳しく教えて頂きどうも有り難うございました！色々とヤヤコシイですね＞＜
あといくつか教えて頂きたいのですが。。　妻+子二人なので8000万円まで相続税がかからないと思います。総資産が8000万円以内であれば、何も申告したりする必要はないのでしょうか？
それとも相続税がかからなくても、例えば1000万円もらえば確定申告などで申告する必要があるのでしょうか？　宜しく御願い致します。。。