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借地借家法について 教えて下さい
- 借地借家法とは、土地の所有者と家の借主が契約を結ぶ際の法律です。
- 借地借家法による家賃は、土地の価値や借主の負担能力に応じて決められます。
- 借地借家法では、土地所有者が家賃の値上げをする権利や、土地を返してもらう権利があります。
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状況による。 相手の家庭もあなたと同じ状況であるか？ ↑だと、多額の金額を立ち退き料として支払う必要性があるでしょう。 相手の家庭はピンシャン（元気いっぱいオロナミンＣ状態）している。 ↑だと、あなたにとって有利な判決が出る。 あなたと同じ状況の過去の判例（高裁）によれば、相手方には「そこそこの立ち退き料の支払いでＯＫ］。「借家人は出ていけ」との判決（出て行かなければ強制執行可能）が出ています。 あなたのケースは「借家から出ていけ」「立ち退き料はそこそこの支払いでＯＫ」との「正当事由」にしっかり当てはまります。（しかし、立ち退き料は少々は支払う必要性はありますが） １、契約解除は6カ月前に、相手方に「内容証明郵便」で通知。 ２、↑には正当事由も書いておく ３、立ち退き料は「当座、引っ越し代相当の金額を提示」（後日、いくらで落とし所にするかは交渉力・駆け引き次第） ４、６カ月経っても埒が明かなければ訴訟開始（まあ、６カ月～1年以内で終わるでしょう）。 立ち退き料は、ケースごとに金額の大小の違いがありますので、ここでは具体的な金額は一切申し上げられません 相談先 http://www.houterasu.or.jp/index.html
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- ゴルゴ 13（@golgo13--）
- ベストアンサー率26% (272/1042)
何度もすみません 『悪質借地人に対抗する地主の正攻法』（自由国民社）は知らないなぁ 「事情変更の原則」の件の判例ですか？。 これが認められるのは稀有な例です。 本件がそれに該当するか否か？もっと、事情を詳細に知ってから判断しないとなんともいえません。経過を良く把握してからでないと、弁護士でも「なんともいえない」と回答します 本件が↓の４つ全てを満たしているか？ （参考）事情変更の原則が認められる要件 １著しい事情の変更が生じたこと ２契約をした後に生じた事情の変更が、契約締結時の当事者にとって予見することができなかったこと ３当事者の責めに帰することのできない事由によって生じたものであること ４元の契約をそのまま適用することが著しく不合理な結果を招来するとき 上記質問文を読んだ範囲だから、あまりいい加減なことは書けませんから、通常裁判のごく普通の判決文が出される内容の結論のみ書きました（一般的な判例を基準としてます）。 「契約は守らなければならない」というのが資本主義社会の鉄則で、それを崩すのはよほど例外的なケースに限られます。判例は、殆どのケースで事情変更の原則の適用を否定しています。 こちら（事情変更の原則）で争うとすると、口頭弁論が長引きますし、弁護士が作成する資料も増えますから、裁判費用の増加コストと立ち退き料とを比較して、どちらが安上がりにつくか？ですね。 また、事情変更の原則以外の争い方で「賃貸借契約」していても「使用貸借とみなすべし」である、との変化球の弁論の仕方であったとしても、弁護士が作成する資料は通常より増えることに変わりはないから、立ち退き料支払いと比較してどちらが安上がりにつくか？ですね。 悪質な賃借人はどの道、弁護士マタ―です。 弁護士と良く相談して下さい。
お礼
とても勉強になりました。 弁護士の方に相談してみる事にしました。 みなさん、本当に賢い方ばかりで尊敬です！！！ どうもありがとうございます。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
- ベストアンサー率26% (272/1042)
＞２０年前に祖父が家賃の値上げをお願いした所、借地借家法をあげられ「家賃はこれまでに家を直してきた分で同額」「どうしてもというなら、多額の立退料を払ってもらう」、最終的には「訴える」 借地借家法では、修繕費は、賃借人が「退去」する際に「時価」で清算するものであって、居住中に賃借人が修繕したところで家賃を上げることが可能であったから20年前に「訴えて」もらった方が賃貸人にとって「お得」だったのに。。。。。 賃借人が「どうしてもというなら、多額の立退料を払ってもらう」といくら言い張っても、立ち退き料の相場は変わんないから、強がらせるだけ強がらせていれば良かったのに。。。 日本人は、何故か「訴えてやる」に弱い人種なのですよね。。。。 大家が、借地借家法をきちんと理解していれば、このような人生の失敗はなかったのですが・・・・・ 後の処理は、全てプロである弁護士に一任した方がＢＥＳTでしょう。こう云う事案はこ慣れていますからね。 内容証明も弁護士に出してもらう方が宜しいです。変に素人がやるとヤケドする元です。 相談料30分5000円です。今までの経過や要点を紙に書いて整理しておいて（契約書も持参）、弁護士に渡して読んでもらってください。 口頭で話されるより、↑のほうが弁護士としては時間のロスがなく、判り易い。 明日にでも、お近くの法テラスに電話して下さい
お礼
とても勉強になりました。 弁護士の方に相談してみる事にしました。 みなさん、本当に賢い方ばかりで尊敬です！！！ どうもありがとうございます。
- agboy
- ベストアンサー率29% (93/317)
あの、不本意なんですが、再度。 ＞５0年前に祖父が土地・一軒家を月１万円で貸し （中略） ＞状況が変わる事はありませんでした。 ということから、現在でも付き月１万円で貸していらっしゃると考えました。 この金額では正常な賃貸借とは言えず、使用貸借になる、という判断です。 コメンタールは一読しましたが、条文解説中心の『学究的』なものであり、実務的に役立てることができるのは法曹界で働く人でしょうね。 私が今回参考にした本は 『悪質借地人に対抗する地主の正攻法』（自由国民社）です。この本の中に、「固定資産税相当額で賃借している場合には、借地借家法が適用されず、使用貸借契約とみなされる」という記述があるワケです。
お礼
お礼が大変遅くなり、申し訳ありません。 皆様のアドバイスを参考にさせていただき、 親戚や弁護士とも相談した結果、 現在住まれている息子さんを最後に、家を返して貰うという事になりました。 結局裁判どうこう以前の問題で、 近所に住む親戚が無知で、世間体ばかりを気にして、法的解決を大否定！！全く協力を得られず、この結果です。 本当に不本意です・・・。 皆様の貴重なご意見、本当に勉強になりました。 どうもありがとうございました。 何度も補足をして下さったagboyさんとgolgo13さん、そして皆様、貴重なお時間と知識を分けて下さり、どうもありがとうございました。ベストアンサーは選べないので、一番多く補足して下さったgolgo13さんにさせていただきます。 再度、お礼が遅くなりました事、心よりお詫び申し上げます。 皆様の一層のご健康を心よりお祈り申し上げます。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
- ベストアンサー率26% (272/1042)
追加補足 当初から「賃貸借契約」を締結している場合、途中から他の契約条件へ変更していたとの主張はできません（民法1条2項、借地借家法26条、30条に当る旧借家法） 仮に、途中から「賃貸借契約」から「（借家人にとって不利益になる）他の契約形態になってます」と主張して裁判所にそれを認めてもらうには、証拠提出が必要。（仮に証拠が出現したところで、借地借家法26条、30条に当る旧借家法により無効とされる） ＜予備知識＞ 使用貸借契約を結んで長期間放置していた場合、借地借家法の対象になり得ても、その逆はありえません。
お礼
お礼が大変遅くなり、申し訳ありません。 皆様のアドバイスを参考にさせていただき、 親戚や弁護士とも相談した結果、 現在住まれている息子さんを最後に、家を返して貰うという事になりました。 結局裁判どうこう以前の問題で、 近所に住む親戚が無知で、世間体ばかりを気にして、法的解決を大否定！！全く協力を得られず、この結果です。 本当に不本意です・・・。 皆様の貴重なご意見、本当に勉強になりました。 どうもありがとうございました。 何度も補足をして下さったagboyさんとgolgo13さん、そして皆様、貴重なお時間と知識を分けて下さり、どうもありがとうございました。ベストアンサーは選べないので、一番多く補足して下さったgolgo13さんにさせていただきます。 再度、お礼が遅くなりました事、心よりお詫び申し上げます。 皆様の一層のご健康を心よりお祈り申し上げます。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
- ベストアンサー率26% (272/1042)
補足 ＞「家賃はこれまでに家を直してきた分で同額」 ↑ これは、「時価」で買い取る義務が大家にあり。（法33条） http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H03/H03HO090.html 参考図書 コンメンタール借地借家法（日本評論社） 5000円 ↑読むべし
お礼
ありがとうございました。 参考にさせていただきました。
- agboy
- ベストアンサー率29% (93/317)
＃４です。自分の回答を見返すと、少し言葉が足りないと思い、追加して説明します。 使用貸借契約をググると『無償で使用および収益をした後に返還することを約し、相手からある物を受け取るとこ』と説明されます。『１万円でも支払っているから賃貸借契約だ！』と居住者から主張されるかも知れませんが、相場の５％では無償に等しい訳です。 使用貸借契約では借用物の通常の必要費を借主が負担すること（民５９５条）が定められていますので、『これまで家を直した分』は『必要費』と捉えることができます。 また、通常の賃貸借契約であれば貰えそうな家賃と、今まで入ってきた家賃の差額は、ザックリ計算しても５千万円ほどになりますから、今の居住者は十二分な恩恵を受けており、その上に立退き料というのでは、裁判になった場合あまりにも居住者優遇と思いませんか？ 繰り返しますが、早い段階で弁護士と相談することです。
お礼
何度も詳しく教えていただき、本当にありがとうございました。 私の様なものでも、正しく理解することができました。
- agboy
- ベストアンサー率29% (93/317)
支払っている固定資産税額と家賃収入がトントンだとすると、借地借家法（賃貸借）ではなく、使用貸借契約と考えることができます。従って、借家人は借地借家法では保護されない、ということになります。 もし、賃貸借契約だとされても、あなたには正当事由があるので裁判すれば返還してえる可能性が高いと思います。 契約解除、土地建物明渡の訴訟の為、弁護士さんと相談するのが良いと思います。
お礼
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- arigato10000
- ベストアンサー率0% (0/1)
契約期間の定めがなく、借家を明渡してほしい場合、 貸主側の正当事由が認められるか否かがポイント です。 裁判所の判例を見ていますと、 正当事由は、貸主側の事情、借主側の事情、 建物の状態等を総合的に斟酌して、正当事由を 判断しています。 その正当事由を補完する意味で、立退料が 必要になってくる場合があります。 ですから、必ず立退料が必要とも言えません。 今回のケースは、貸主が親の面倒をみなければならない ので、どうしてもその土地が必要であるという 理由は、それなりに筋がたっていると思います。 あとは、借主側の状況と建物の状態です。 費用はかかりますが、弁護士さんや不動産鑑定士さんに ご相談されることをおすすめします。 家賃増額交渉ですが、こちらは、どうでしょうか？ 家賃増額は、経済が上向きで、地価や不動産価格が上昇、 固定資産税も上昇した、その時点で、交渉しなければなら ないものです。 現在どうでしょうか？ 物価は上がっていますか？ 不動産価格は上がっていますか？ 周辺の不動産需給動向はどうですか？ こちらは、一度不動産鑑定士さんにご相談されることを おすすめします。
お礼
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- lv4u
- ベストアンサー率27% (1862/6715)
相場が月２０万なのに、月１万とは、激安ですね。 >>一人で調べていても理解出来ない事ばかりで、何も知らずにお恥ずかしい限りです。 弁護士さんに相談されてはいかがですか？そんなに相場から離れていれば、借地借家法を盾にしても、相当の家賃値上げは可能と思います。 また、立ち退きに関しては、杓子定規に決まるもんじゃあなく、お互いの事情を考慮して、現実的な判断がされるようです。 なので、質問者さんが、「どうしても返してもわらないと、私たちが生活困難になる」という事情があれば、明け渡しも可能だと思います。 質問者さんの場合、相手の主張はかなり酷いようですね。 ただ「訴える」といいながらも、本気ではないように思えますので、相手が訴えてくるように仕向けてもいいと思います。 もし、訴えてこないなら、質問者さんから裁判所に調停申立をしたほうがいいでしょうね。 ちなみに、私は、借地関係のことをネットで調べて、「こうだろうなあ・・」とは理解できても、確信が持てないので弁護士さんに相談して、地代の値上げをしました。 また、こちらの言い分に対して「訴えてやる！」と主張してきたある借主は、いつまでたっても訴えないので、こちらから調停申立を行いましたよ。 「訴えてやる！」と言えば、こちらがビビッてしまうと思っていたんでしょうね。
お礼
お礼が大変遅くなり、申し訳ありません。 皆様のアドバイスを参考にさせていただき、 親戚や弁護士とも相談した結果、 現在住まれている息子さんを最後に、家を返して貰うという事になりました。 結局裁判どうこう以前の問題で、 近所に住む親戚が無知で、世間体ばかりを気にして、法的解決を大否定！！全く協力を得られず、この結果です。 本当に不本意です・・・。 皆様の貴重なご意見、本当に勉強になりました。 どうもありがとうございました。 何度も補足をして下さったagboyさんとgolgo13さん、そして皆様、貴重なお時間と知識を分けて下さり、どうもありがとうございました。ベストアンサーは選べないので、一番多く補足して下さったgolgo13さんにさせていただきます。 再度、お礼が遅くなりました事、心よりお詫び申し上げます。 皆様の一層のご健康を心よりお祈り申し上げます。
期間の定めのない契約は正当事由がある場合 貸しているほうからいつでも解約申し入れができる、 とされています。 ただし６ヶ月立ち退きは猶予されます。 介護が理由ですから高額な立退料は不要だと 思います。 家賃の値上げもそうで、明らかに周りより安価 なのでそれが正当な理由とされ値上げ要請できます。 ただ、借りている人が裁判だの立退料だの 借地借家法をもちだす、な人ですから 最終的には裁判に委ねることになりそうですね。 借地借家法がいくら借主を守るためのものでも これは、権利を主張しすぎます。 少なくとも話し合いには応じるべきです。 私の心象ですが、専門家に間に入ってもらったほうが いいと思います。 費用はその分かかりますが、相手も「訴える」と 主張していることですし、何より自分と家族を守る ために相談だけでもされたらいかがでしょう。 私の考えすぎかもしれませんが、なんらかの事件 に発展してしまいそうで心配です。
お礼
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