借地借家法についての質問

質問

借地借家法について２点質問させて頂きます。

１：借地権は正当な理由、または止むを得ない事情がある場合は、更新前でも契約解除できるのか？
（例）更新前に、何らかの理由で借地権者がその土地を必要としなくなくなった場合の借地権者からの解除や、借地権者の債務不履行よる借地権設定者からの解除

２：借主の債務不履行によって終了（解除？）になった場合でも、借主の保護のために借地借家法に定められた期間（建物の賃貸借ならば6ヶ月）後に終了となるのか？
借地借家法は借主保護の為の法律だと思いますが、債務不履行の場合は保護に値しないので即刻立ち退きを請求できるのでしょうか。

１の場合は当然解除ができ、２の場合は保護に値しないので期間の猶予を与える必要はないと考えましたがどうでしょうか。

宜しくお願いします。

回答No.4

noname#34093 · ベストアンサー

借地借家法では、解約申し入れ後６ヶ月の賃貸借の終了（２７条１項など）は、文字通り賃貸借関係の終了のことをいいます。
この終了の時点で、賃貸借契約は当然に消滅するという意味です。
ですから、この時点で明け渡しが必要となります。

終了と解除とは別物です。
解除又は解約申し入れが賃貸借終了原因となります。

期間の定めのない賃貸借や賃貸借更新の際に、賃貸建物を賃貸人が利用する必要が出て、賃借人に退去してもらう場合に、退去する賃借人との利益のバランスを取る必要があります。
いきなり退去するのは、賃借人にとって酷なので、一段階目として「解約申し入れ」があって、今後６ヶ月間の間に立ち退きをするという前提で建物を利用するという状態になり、その猶予のあとに、二段階目として「賃貸借終了」で、現実に明け渡しという関係です。
ですから、解約申し入れと聞いたら、「一定期間後に賃貸借を終了させ、目的物を返還させる意思表示」と思った方が理解しやすいです。

ちなみに債務不履行の場合には、このような猶予期間を認める必要がないので、解除が認められれば、即賃借人は退去することになります。
退去しない場合には、不法占拠として賃料と同額の損害賠償です。
では、このときは賃借人は一切保護されないのかというと、判例は解除権自体を制限するという方法（信頼関係理論をつかいます）で賃借人の保護を行っています。

１の場合には、前半は借地権者からの解除とのことで、保護されるべき借地権者が解除しているので、問題なく解除できます。後半は、債務不履行の場合ですから、解約申し入れが問題となる事例ではなく、これも解除できます。（信頼関係が破壊されたといえるとき）

２の場合には、債務不履行の解除は意思表示の時に賃貸借契約を消滅させるので、猶予期間はありません。

ということで、ご質問どおりのご理解でよろしいと思います。

お礼

懇切丁寧な回答ありがとうございました。
とても分かりやすく勉強になりました。

回答No.3

soppudasi

１に書いた者です。
宅建受験ですか。
参考書と問題集は住宅新報社のものがいいですよ。
似た名前の出版社が多いので、間違わないように。

過去問は２冊くらいあったほうがいいですよ。

勉強法は、まず、参考書をざっと読みます。
このときには、あまり考えないでいいです。
それから、過去問に向かいます。
わからないところを参考書で調べます。
この作業を繰り返していくと何度も出ている重要な物がわかってきます。
参考書を暗記しようとしても最初は無理です。
初めて過去問を解くと、何も覚えていなくてがっかりします。
時間ばかり消費するので、最初は軽く読むのです。
それと、参考書も問題集もアンダーラインや書き込みは鉛筆を使う事。
色のあるものは覚えても消せず、絶対にだめです。

とにかく、問題集をボロボロになるまで繰り返し解く事です。
問題集の解説が、本の後半にあるときには調べにくいので、問題の部分と解説の部分を分けて使った方が便利です。
時には、本を割って２冊にして使ってもいいです。

お礼

勉強法までご教授頂きまして本当に有難う御座います。

少し前まで、権利関係の問題文自体が理解できずに
「この問題は何を質問してるのだろうか??」
「人物の関係が分からない‥」
と半泣き状態でしたが、最近は何とか徐々に理解できるようなってきました、、かな（笑）

明日にでも書店に行き、紹介のあった参考書を見てみようと思います。

回答No.2

walkingdic

>１：借地権は正当な理由、または止むを得ない事情がある場合は、更新前でも契約解除できるのか？

可能です。ただ借地権設定者からの解除の要件は非常に厳しいのはご存知の通りですが。
あと定期借地契約の場合には話は異なります。（原則双方が合意しない限りは解除できない）

>２：借主の保護のために借地借家法に定められた期間（建物の賃貸借ならば6ヶ月）後に終了となるのか？

理論的にはそのように考えられますが、しかし債務不履行発生から６ヶ月以内程度では解除は認められないでしょう。つまり実際には即時解除というケースはおきないことになります。長期滞納後に解除の場合に置いて、更に６ヶ月の制約が生じるわけではありません。

お礼

宅建を受験するために初めて法律を勉強しているのですが、事例形式の問題が多い権利関係分野でかなり苦戦していています。。
専門家の方から見ると変な質問（笑）だったかもしれませんが勉強になりました。
どうも有難う御座いました。

因みに・・・問題を見て「常識的に有り得ない肢だろ」と自信を持って解答したものが誤答だった時はかなり凹みますね（笑）

回答No.1

soppudasi

基本的には、借地借家法の規定を守っているなら、その範囲に於いては自由に契約が出来ます。
借地借家する際の契約はどうなっているのでしょうか？

>>１の場合は当然解除ができ、２の場合は保護に値しないので期間の猶予を与える必要はないと考えましたがどうでしょうか。
相手方に、契約解除の原因がある場合は、借地借家法に限らず他の法でも保護しないのが原則です。

１の、正当な理由、やむを得ない理由は、立場によって違うので、細かな内容がわからないと答えられません。
当然解除が出来るという考えもあるのですが、自分では正当な理由と思っていても、相手方は不当であるという考えで、もめる事も多いです。

これを読めば、法の趣旨が理解出来るでしょう。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95

お礼

宅建を受験するために初めて法律を勉強しているのですが、事例形式の問題が多い権利関係分野でかなり苦戦していています。。
専門家の方から見ると変な質問（笑）だったかもしれませんが勉強になりました。
どうも有難う御座いました。

因みに・・・問題を見て「常識的に有り得ない肢だろ」と自信を持って解答したものが誤答だった時はかなり凹みますね（笑）