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不動産の短期譲渡所得税について
Ｈ１９年に父の死亡により、Ｈ22年に不動産を所有権移転しました。 ４分の３が父名義、残りの４分の１が母親名義で贈与を受けました。 土地の建物の評価額５００万円 この不動産の売却額１２００万円 この不動産を売却したいと考えているのですが、税金はいくらかかるのでしょう？ 死亡から起算すると、今年で５年を経過しますが、所有権移転登記から起算するとまだ２年です。
- te31102000
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＞Ｈ１９年に父の死亡により、Ｈ22年に不動産を所有権移転しました。 相続したのが１９年、相続登記がＨ２２年ということです。 ＞４分の３が父名義、残りの４分の１が母親名義で贈与を受けました。 そうではななく、もともと３/４がお父様の持分、１/４がお母様の持分 だったものを相続。 ＞土地の建物の評価額５００万円・・・・建物評価が５００万 ＞この不動産の売却額１２００万円・・・土地建物売却査定が１２００万 ＞税金はいくらかかるのでしょう？ 取得費が必要です。お父様がいくらで買われたか。当時の売買契約書はありま せんですか？なければ登記簿に書かれた取得時点の路線価をしらべそれに土地 面積をかけて取得費とすることもできます。家屋も新築価格から居住による 減価償却を引いて価格を出します。これに取得時の経費、売却時の経費を足して 売った値段（１２００万）から引くとマイナスになりませんか？ ＞死亡から起算すると、今年で５年を経過しますが、 相続で取得したのならお父様の取得からの起算で大丈夫です。 というか最近の地価下落の傾向から考えてお父さまの土地取得が１９８０年以降なら 譲渡益はなさそうな気がしますがどうでしょう。
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すみません記憶があいまいで やっとつけました。↓ http://www.kfs.go.jp/service/MP/02/0202020000.html 正確には路線価を元にした 日本不動産研究所が発表する土地価格指数を利用する方法、譲渡時に対する取得時の六大都市を除く市街地価格指数（住宅地）の割合を乗じて算定する ということですが。 http://www.aikijimu.com/column080531.pdf http://www.sekimoto-tax.ne.jp/chosho/g-mi-03-10html.html
＃４さんは税理士さんですか？ 私は譲渡申告を幾度か経験した素人ですからお答えするのもおこがましいですが いかのＷＥＢ記事をご覧下さい。 「先日、譲渡相談会に参加する税理士を集めた事前説明会で、資産税の統括官がはっきり明言しました。 『不動産の当初の取得価額については、証拠資料が全くなくてもご本人の記憶だけで結構です。あまりに不自然な金額だったら、調べますけど。』 その場にいた２０人くらいの税理士の間にドヨメキが起こりました。 」 http://homepage1.nifty.com/msekine/attention/syutokuhi.html 要するに５％というのはあまりに現実とかけ離れているということで、路線価にのっている土地価格指数で推定してもいいという話です。 マニュアル「所得税確定申告の手引」（税務研究会出版局発行東京国税局課税第一部所得税課長監修）には「実際の取得費が譲渡収入金額の５％を超える場合で、この超えることを納税者が立証したときは、実際の取得費により譲渡所得の金額を計算します」と書いてありますから、この運用に従えば良いわけです。 固定資産税評価額は一番安いですし、路線価はつかみやすい。公示地価は地点が少ないから使いにくい。路線価で推定して算出して大丈夫ということのようですよ。 これだけ譲渡益が出るケースが少なくなったにもかかわらず５％は譲渡益が出まくりで でたらめだということに税務署も気が付いた そういうことではありませんかね。
- hata79
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ところで、「登記簿に書かれた取得時点の路線価をしらべそれに土地 面積をかけて取得費とすることもできます。」と回答がなされてますね。 私の知る限りでは、譲渡所得の計算における取得費の計算で、この取得費計算が採用されるケースはないように思います。 不勉強を恥じるところですが、ご回答された方に、該当条文、通達など教示いただけたら幸いです。
- hata79
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要するに、父が死亡した日が相続日としても差し支えないということですね？] 死亡＝相続の発生日です。 差し支えないとか差し支えないとかの問題ではなく「事実」です。 不動産登記申請した時に作成した相続協議書は、Ｈ２２年に作成したものを提出しています。 母親の持ち分もＨ２２年に協議書を作成して登記しています。 このような場合はどうなのでしょう？」 ？どうなんのでしょうといわれますが、なにがどうなのでしょうか。 失礼ながら質問の真意が判りかねます。 死亡＝相続の日です。 相続によって相続財産は相続人に相続されます。 相続人は、相続を受けた財産を「これは俺のものだ」と示す必要があります。 動産なら占有して、名前を書くなどで所有権を示すことになります。 持ち物に名前を書くなどがこの行為です。 不動産の場合には、住所と氏名を書いた看板を土地に建てる、家に氏名を彫りこんで所有者を示すかというと違います。 法務局にある登記簿に登記することで所有権の表示をするわけです。 不動産取引をする際に、法務局で登記簿を確認する必要はここにあります。 不動産が自分のものとなったこと（相続の日）と相続登記の日は別のものです。 相続により所有権移転がされていなくても、その不動産は相続人のものです。 ただ登記がないと、善意の第三者に「これは俺の家だ」と主張することができないだけです。 相続登記をする際には「法の定めに則って、自分のものになった」という証明がいります。 これが「相続財産協議分割書」です。 協議分割書がいつ作成され、所有権移転登記がいつされたかということと、被相続人（死んだ人）がいつその不動産を幾らで取得したかは、全く別次元の問題になります。 なお、母から贈与を受けたとありますが、贈与税の対応はなさってますか。 不動産の所有権変更登記は税務署に筒抜けですから、贈与税申告のお知らせのようなものがきてませんか。 贈与登記をした際の費用も取得費に含むことができます。 仮に贈与税が発生していても、贈与税は取得費に含むことができませんので注意です。
お礼
＞不動産登記申請した時に作成した相続協議書は、Ｈ２２年に作成したものを提出しています。 ＞母親の持ち分もＨ２２年に協議書を作成して登記しています。 ＞このような場合はどうなのでしょう？」 ？どうなんのでしょうといわれますが、なにがどうなのでしょうか。 失礼ながら質問の真意が判りかねます。 あいまいな質問でした。言葉足らずです。 母親の持ち分を贈与した行為が、相続による移転登記と同時にしたため、 死亡が理由ではないため、贈与部分が５年未満となれば短期譲渡所得税の対象とならないでしょうか？ ＞なお、母から贈与を受けたとありますが、贈与税の対応はなさってますか。 こちらは、１１０万円未満であったため、贈与税の対象にはならないという判断です。 それに、お知らせも来ていません。 相続部分についてはよく理解できました。
- hata79
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？があります。 父はなくなられたのですよね。 所有権移転後に４分の３が父名義になってるというのは、どういうことでしょうか。 ４分の３が貴方の持ち分になってる、の間違いでしょうか。 もう一つ。 土地も建物も共に不動産です。 「土地の建物の評価額５００万円、 この不動産の売却額１２００万円」 とは、建物が５００万円で、土地が７００万円合計１，２００万円ということでしょうか。 建物が５００万円、土地が１，２００万円ということでしょうか。 いずれにせよ、売却価格から売却にかかる費用と取得費を引いた額が譲渡所得になり、それを持ち分で分けて、各人が申告します。 取得費が不明でしたら「売買金額の５％を取得費とする」特例で計算しますが、その場合には売却にかかる費用は５％に加算されません。 なお、相続で得た財産は「被相続人が取得した日をもって」相続人が取得（※）したことになるので、実際に父に所有権が移転した日から売買日までの期間で短期譲渡か長期譲渡かを判定します。 死亡した日、相続による所有権移転登記の日は判定基準ではありません。 税額計算は、第二の疑問がありますので、保留します。 ※減価償却資産である家屋は、所有した日から売買の日までの償却額を引いた額が取得費になります。
お礼
＜訂正＞ ４分の３が父名義でしたが、私に相続されました。 残りの４分の１が母親名義で、私に贈与されました。 Ｈ２２年に全て私が相続して所有権移転登記しました。 土地と建物の評価額が合計５００万円 この不動産の相場１２００万円（不動産会社からこれくらいなら売れるだろうという評価） 土地、建物の売買契約書や領収書があります。 慌てて作成した質問文で、折角の回答が台無しになりました。 申し訳ありませんでした。 要するに、父が死亡した日が相続日としても差し支えないということですね？ しかし、不動産登記申請した時に作成した相続協議書は、Ｈ２２年に作成したものを提出しています。 母親の持ち分もＨ２２年に協議書を作成して登記しています。 このような場合はどうなのでしょう？
相続の場合は、被相続人（父親）が取得した日から計算します。 自分に名義が移った日からの計算ではありません。 また、相続が発生した年から３年以内に売約される場合は、 特別控除が適応されます。 詳しくは、国税局のタックスアンサーｗ見てください。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3267.htm
お礼
多くの文面の間違いに気付かれ、丁寧な訂正恐れ入ります。 ＞減価償却を引いて価格を出します。これに取得時の経費、売却時の経費を足して 売った値段（１２００万）から引くとマイナスになりませんか？ その通りです。 大体２千万円程赤字となります。 大体理解できました。 地方のせいか、不動産価格の下落には驚かされるばかりです。