内縁関係解消時の財産・ローン名義変更

質問

親類のことで相談します。
叔母が10数年続いた男性との内縁関係を解消しました。金銭関係が原因です。
特に問題があって入籍しなかったわけではなく、ともに離婚経験があり、さっぱりした関係を望んでいたようです。2人の間には子供はいません。（ともに前妻・前夫の間には成人の子供がいます）
内縁関係抹消後、叔母は男性に財産の分与などは全く望んでいません。
ただ関係を断ちたいだけです。

まず
(1) 5-6年前に叔母名義で競売物件の家を取得（1000万は下回っています）し、現在もローンを払っています。　（男性は別に自営業を営んでおり、この会社関係でも借金があるようです。このため、何か財産を残してあげたいとの考えで叔母名義にしたそうです。）
　家計/ローン支払いは共同でした。３か月前から別居しています。
　ローンの残りがあるため、関係抹消後は名義変更を望んでいます。

(2)もともとの自営とは別に飲食店（居酒屋）を経営し、この運転資金の為に労働信用金庫から
　叔母名義で150万ほどの借金があるようです。この名義も変更を望んでいます。

飲食店経営を始めてから、金銭関係のひずみが生じ、関係解消に至りました。
叔母には全く貯金・財産が無く、現在姉の家で同居しています。（今度住み込みの仕事に就く予定）
調べてみると、名義変更などでも贈与税や各税金が発生する様です。
勿論最終的には、必要に応じて公正証書の作成や、・弁護士/司法書士を訪ねる可能性も考慮していますが、自分達で何とか解決して、出来る限りの出費を抑えたいと考え相談した次第です。
よろしくお願いいたします。

回答No.5

noname#162034

＃４です。
伯母様名義の自宅を売った場合の譲渡益ですが、譲渡益の３０００万円までは課税されません。売った年の次の年の確定申告で居住用資産譲渡益課税の特例の手続きをするだけです。
詳しくはこちらを
http://www.athomes.co.jp/pdf/kyojyutokurei.pdf
譲渡益は売却価格－取得費（購入価格＋諸経費）＋減価償却費　ですが、これが３０００万円以下なら譲渡益課税はありません。
または、叔母様が新たに住宅を買われる場合は、居住用資産の買い替え特例が使えます。

さて、自宅を売った場合譲渡益課税がかからないということですが、そのためには住民票がその物件住所にあること、および3か月程度の本人あての公共料金の請求書など求められることがあります。内縁関係で仮に「男の人」が電気代を払っていたにしろ、その場合は役所とか公共機関からの郵便物でその場に伯母様も同居していたことがわかれば十分だと思います。

ですから、先の話では、丁度　男の人に立て替えた150万円を上乗せした売値で売れば、仮に買った値段より多くお金が入っても「譲渡益課税」はないから大丈夫。

むしろ気にすべきは、通常価格より安く売ったことで「贈与」とみなされる懸念があるくらいですが、それは「損をしていない」から多分説明がつくと思われます。

回答No.4

noname#162034

すみません。読み違えましたかね。
住宅ローン、土地建物が叔母名義で、それを「男性名義」に変更するならば
１）叔母さまが「男性」に譲渡する。
２）売買契約書を交わす。
３）男性に現金がない場合、ローンを借りる。
４）売買時に叔母名義の抵当権抹消
５）男性がローンで買うなら抵当権設定。

問題は、競売物件を買っているので物件価格が非常に安いということで
ここで、叔母さまが「男性」にいくらで譲渡するかという点です。

とりあえず、９００万のローンを組んで、８００万の残債があるとします。
売買代価を仮に９５０万円とすると、８００万円の抵当権を抹消して
１５０万円お釣りがきます。
そこで労働信用金庫から叔母名義で150万ほどの借金の返済にあてたら
きれいさっぱり清算できますね。

費用ですが、銀行のローンの借り換えと抵当権設定登記所有権移転登記
ローン保証料で合計１００万もかからないと思います。

贈与は発生しませんので贈与税はなし。

お礼

congratsさん、ご回答ありがとうございます。
住宅ローン、土地建物が叔母名義で、それを「男性名義」に変更することが望みです。

webで勉強して、「贈与」か「売買」の二通りの方法があることを考えました。
congratsさんに御教授頂いた方法は「売買」の方法ですね。この方法だと贈与税は発生しない代わりに
叔母側；譲渡所得に対して税金が掛かる
男性側；印紙税・不動産取得税・登録免許税
などが発生すると思います。
叔母には財産が無いため、なるべく叔母の出費を低くするためにはこの方法が良いのかな、と考えました。譲渡所得にかかる税は、買った値段と売った値段⇒要はプラスになれば税が掛かるんですよね。叔母はプラスにしようとは全く考えていないようなので、この点は売る値段と同額にすれば良いかな？と考えています。
webで調べた知識ですので間違いがあると思います。その際はご指摘ください。

また、phantom2さんがおっしゃるように与信能力の問題もあり、男性側にローンが組めるか？という問題もあります。
その後の情報で、男性の前妻の子供が相手側に立っているので、この方を保証人に立てる術を考えている所です。

回答No.3

noname#162034

つまり住宅のローンは男性名義。これを叔母名義に変えたいということですね。
これは、金融機関との話し合いですが、収入のない叔母さまでは借り換えは無理でしょう
親族に収入のある人がいたら叔母様の連帯保証人になって必要なお金を借ります。
男の人のローンを代位弁済したあとで土地担保のローンを組みます
仮にローンの残高が５００万くらいだとしたら借り換えの諸費用は数十万程度でしょう。

叔母様が信用金庫から借りた１５０万円は相手の男から１５０万円を一括弁済してもらう
のが一番すっきりします。男の人と叔母さまのあいだで金銭消費貸借の契約書を作って
返済期限、返済方法を記しておく必要があります。貸し金の返済なら贈与になりません。

回答No.2

ki-mao

回答になっていませんが、金銭関係の歪で内縁関係の解消に至ったわけですから今後どのような
問題が発生するかわかりません。

下手に出費を抑えようとして元の木阿弥になるより、初めからプロの司法書士に依頼することを
お勧めします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
（お礼が遅れて失礼しました。）

やはり最初からプロに依頼したほうが良いのでしょうか・・。

回答No.1

-phantom2-

的外れの回答でしたらごめんなさい。

1）の　ローンの残りがあるため、関係抹消後は名義変更を望んでいます。とは何の名義変更のことですか？

その家の所有権の登記が叔母になってるのを男性に変更したいだけなら簡単ですが、住宅ローンの債務者名義を叔母から男性に変更するのは困難だと思います。

あるいは叔母が住宅ローンの連帯保証人とか連帯債務者になっていて、それを抜けたいというならこれは無理です。

2）はまさに男性のすべき借金を叔母名義で借りたのですね。

質問者さんは債務者名義を変更するということをどのようなイメージを持ってますか？これは簡単なことでは無いですよ。

つまり叔母よりも男性の方が与信（金融信用）があれば、まだ話になりますがその辺の所は如何でしょうか？　　自分で借りずに叔母名義で借りたその男性の与信の話ですが・・・

30分5000円で弁護士に相談だけでもされては如何ですか？

お礼

ご回答ありがとうございます。
（お返事が遅れて申し訳ありません）

名義変更は家の所有権と、ローン債務の名義の両方です。
ご指摘の通り、男性の与信は期待できないと思います。
やはり、債務者名義の変更は難しいでしょうか。