離婚時の分与・ローン完済して自宅名義の変更

質問

やっと離婚届けを、出しました。
財産分与について自宅はは売却価格よりも
ローンの方が多いので分与として
私の名義にすることになりました。
旦那の名義から　私に変更します。

ローンを済ませてからの、
名義変更になると思いますが、
私のお金でローンを済ませて、
名義変更の段階で、印鑑をもらう時に、
夫の気が変わっても困りますので
名義変更の手続きを準備して置こうと
思います。
印鑑証明とかは、3ヶ月有効だと思います。

１.手続きは自分でやりたいのですが、何を揃えればよいでしょうか？

２.ローンを払ってからすぐにでも、
名義変更を出したいのですが
その過程で何か注意することはありますか？

よろしくお願いします。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

補足の形でなら、元夫と元妻の間で売買するケースがスムーズではないかと考えます。
以下、流れとしては、第三者同士での中古不動産の売買と同じです。

１． 両者間で売買契約書を締結する、売買日付は下記のローン返済日とする。

２． 夫のローン取扱銀行へ物件売却によるローン完済の旨を連絡し担保抹消書類の準備をさせる。（手続に約１週間）

３． 妻預金口座→夫口座→ローン返済、という形で資金の流れを作りローンを返済、担保抹消関係書類を妻が確保する。（次の所有権移転登記と同時に申請する）

４． 売買に伴う所有権移転書類を事前に調えておく
旧（夫名義の）権利書、所有権移転登記の委任状、登記申請書類一式
手続を自分で行うというなら下記サイトが参考になりそうです。
http://www.office-itoh.com/center1.html
http://www13.ocn.ne.jp/~touki/touki.html
但し、精々司法書士の手数料は３～５万円程度ですので、時間を含めたコストと書類記載が間違った時や実印の印影が不鮮明な場合、書類の貰いそこねがあった際にもう一度元夫とコンタクトする必要があることなども含めて判断して下さい。（いずれの場合にせよ登録免許税、不動産取得税等は別途必要です。）

５． じっくりと時間をかけて取り組むのなら、先にローンの担保がついたまま所有権を移転した上で、新所有者として銀行に返済することも可能ですが、この場合には妻→夫への資金移動がないことになるのと、登記の手間が二度かかることになります。（所有権移転・担保抹消）

６． 元夫婦間の売買以外で名義を移転するには、担保付不動産を離婚時財産分与の形で移転する方法もありますが、手続としては上記５．と同じことになります。その他、第三者として元夫のローン債務を完済した上でローンの担保権を代位取得して、といった方法も出来なくはないという気がしますが、手間がかかるだけでしょう。又、第三者が登記を閲覧した際（将来の売却時等）にも売買の方がスッキリする気がします。

７． 更に言えば、マンション時価以上のローンを負担してその所有権を確保するよりも、別途他の中古物件・新築物件を求めた方が経済的には有利な気もしますが、この点は私の関与外ということにします。

お礼

詳しく書いていただきありがとうございます。
概要は、だいたい理解できましたので
いろいろな自信になり感謝いたします。
大変ありがとうございました。

回答No.1

mahopie

明確に回答するには下記の点でどう進めたいのかを補足願います。
１． ローン残高の方が自宅時価より多いのであれば、資産としてはマイナスですので財産分与にはならない気がしますが、この点でローンの返済は(1)同条件で夫が返済継続、(2)同条件で妻が返済、(3)別途資金で一括返済（妻or夫）のどちらになるのでしょうか。
２． 上記の(1)の場合であると、離婚による慰謝料・財産分与としてローン物件の名義変更をするには銀行の承認（登記名義変更上は必須ではないが）が必要なことと、仮に将来夫からの返済が滞った際には物件の処分を余儀なくされるケースがあります。
３． 上記(2)で妻が継続してローンを払うつもりなら、銀行へは報告せずに財産分与で名義変更してから妻が夫名義の預金口座を継続管理してローン返済する方法も有り得ます。
４． 上記(3)で妻の資金でローンを一括返済してから不動産の名義を変えるなら、不動産の売買（夫→妻）として妻から夫が受け取った対価でローンの返済する方法がスムーズかと思います。

補足

ありがとうございます。
ご指摘の支払いは、
(3)で私(妻の資金）と言うことになります。
私の貯金などを合わせて、一括返済をしてから
名義変更を考えています。
名義変更するまで、夫の持ち物(名義）になっていますので、
４.でご指摘のような形になります。

私の資金で完済してから、後に名義変更をしぶられては、困りますので、
自分でも名義変更できるまでの過程や必要書類の知識が、欲しくて質問いたしました。
よろしくお願いします。