瑕疵担保責任について

質問

瑕疵担保責任について教えてください。
マンションを売却する立場です。東日本大震災の後余震や台風でマンションがゆれて、壁や天井がきしみます。このマンションを売却したいのですが、きしむ音について事前に不動産業者や買主に情報を開示しなければならないのでしょうか。マンションの他の住居でもきしみはあるようですし、他のマンションでも同様のことがあるようです。
私はこの事実を秘密にして売ろうとは思っていませんが、瑕疵担保という点でいかがなのかと悩んでいます。高層マンションの場合、揺れによって倒壊の危険を吸収するものであり危険はないはずです。きしみはその副作用ですが、生活するうえでは気になります。買換をするのもそれが主たる原因です。
瑕疵担保責任を負うのであれば、事前に修理をすｒ予定です。先ほども言ったように、事実を隠すつもりはありません。買主とも話合いをしますが、震災後の高層マンションではやむを得ないことといえるものなのでしょうか。瑕疵担保についてあまり知識がありませんので、どのように対処すべきかよくわかりません。

回答No.1

3711710 · ベストアンサー

建築関係界の一般解釈なのですが、建築物が自然界の外力(地震力、風力)に依ってはじめて発生するきしみは瑕疵(＝欠陥)には該当しないと判断されます。外力が消えることできしみはなくなるのですし。ただしの話ですいませんが、先の震災以前にきしみがあったかどうかの点です。こう書きましたのも震災の外力により構造的な粘りがなくなり、梁、柱が元の材の持つ外力に対する抵抗力を失ってないかのことが気になるからです。この話は構造上どうかの点ですが、内装上のことは判断が分かれます。入居者があくまで内装材揺れ音を欠陥と主張した場合です。しかし、建築業界からの判断ですが、どう構造的に設計内容を強めにし、施工も設計図通りにされても、きしみ音をなくすことは難しいですね。超高層こそ音が凄いですから。むしろカーテンウォールと構造部衝突の音や設備菅の揺れ音、免震装置の音も含めて。。
実際の市場では買い替えなど震災以降も取引はされてますよね。3.11では東京近郊ではたくさんのマンションが内装のズレを作ったでしょう。
建築確認通知書もありますし、詳細は設計・監理者に相談してください。ただし、それらの専門家の言うことに法的拘束があるわけでないです。もよりの役所の建築住宅(指導)課では、名前を出さずに相談しても話は逃げられますので。技術法に該当すれば応えますが、民事のことは嫌がります。

＞マンションの他の住居でもきしみはあるようですし、他のマンションでも同様のことがあるようです。
全く同感です。雨漏りでなく、毎日のことでなく、日常の生活にはさしつかえないのですから。あまり正直過ぎて営業的にまずくならないように願ってます。

補足

回答ありがとうございました。説明不足の点もありますので、以下補足します。
震災以前はきしみはありませんでした。窓のアルミサッシが当初から音がしていますが、建設会社の説明ではアルミが温度変化によって収縮する際の音で問題なしとのことでした。
震災後建設会社からは、建物の構造に震災の影響はないとの説明を受けました。壁のクロスには亀裂が入りましたが、説明によれば、高層マンションの場合ラーメン構造であり、戸境壁・室内壁は元々耐震力を備えていないので、亀裂が入ったり剥がれても問題ないと言っていました。（クロスの亀裂は修理済です）
また、きしみ音は余震や台風の時は相当に大きなものですが、日常的にも音はします。この音は大きなものではなく、ほんの１～２秒程度のものですが1日に何度もします。以前、修理業者から聞いたところではマンションは少々の風でも揺れる（構造的にそうなっている）、当マンションはそれほどではないが、同じ敷地の他のマンションは少々の風でも相当に揺れているということでした。（当マンションは制震構造です。）
修理業者は、このきしみ音は壁の内部の資材の接着箇所が、震災時の建物の揺れではずれてしまい、少々の風でも建物が揺れて（この揺れは全く感じません）、壁のはずれた接着箇所があたって鳴っているのではないかと言っていました。
この毎日聞こえる短いきしみ音が気になるかどうかは、個人差はあると思います。
以上補足説明をさせていただきました。これらをふまえてご意見がありましたら、お聞かせください。

回答No.3

3711710

昭和58年の建築法の大改正は構造部チェックを建物規模ごとに新しいチェック項目を設定し、そのフロー(流れ)を決め、実質的に民間における構造計算指針とされてきました。構造の揺れで地震力を吸収するという計算方法である柔構造形式は、かなり以前からありまして、最初の1970年前後において日本第1号作品の霞ヶ関ビルにて実績がありますね。質問者さんはオーナーとしまして、投資金も増額したのですが、さらにその上をいく制震構造を採用され、そのことは入居者のためになりますね。補足ありがとうございました。耐力壁のない純ラーメン構造なのですね。
3.11の余震にどのようにマンション入居者の反応があるか、できるだけ回答者はWEBにて素人の感想を取り込んできましたが、言葉としまして、柔構造を理解されています。揺れは怖いが、崩壊過程でなく、地震を吸収するものだ。。少々の揺れは理由があって発生してる。。とのことの感想が多かったです。施工担当の震災のちの貴マンション調査の感想は、よく理解できます。高層であれば平素の少しの強い風でも明確に実感はなくても揺れがあることをも専門外の素人も理解度が進んでいますでしょう。
質問者さまも建築界のなかにおられるわけで、販売が一括になるかはわかりませんが、売却営業時点で節的に委託した構造設計・監理者さまに出席したいただき、販売の促進につなげて欲しいと思います。柔構造形式の特に特性と、3.11以降の既設、既住マンションの内装への軽い影響を柔構造とからめて、技術屋サイドからの発言サポートを得たいところです。2番目の回答なされたお方の開示のご意見などとオーナーさんの販売時におけるご誠意ある態度に期待します。なんせ、今さかんに国と研究機関は長周期からの影響に向け懸命です。国交省が意見集約中に3.11でした。今後の新プロジェクトにはまた規制があるのですが、貴物件がすでに制震構造なことは営業時点でおおいにアピールされますように。一番重要な構造降伏がなき建築であることですので、買主さんにはありがたいことです。
ご質問の瑕疵は、素人判断であり、個人差があります。瑕疵のことは時刻的に3.11直後にあり難しい時期ですね。都市生活者ための住の支えのご事業が発展されますように。

回答No.2

oyazi2008

震災以降の中古などの売買に関しては、震災後の建物の影響に関して売買の重要事項の欄に特記することが多いと思います。これは管理組合（管理会社）などへも聞き込みや情報の開示を依頼して、共用部の損傷具合や保険適用の有無、その後の診断結果など買主へ説明します。
同様に、質問者さんが所有して生活している上での、「きしみ音」なども現況報告書などに記載される事項です。いづれ聞かれて判ってしまうことですから初めから話をしましょう。
業者も話があれば、当初から管理会社などへ損傷程度などを確認するはずです。

瑕疵と言うのは、売主からすれば「知らなかった建物などの欠陥」です。きしみ音が瑕疵に該当するかどうかは？わかりませんが、質問者さんもそれが原因で売却を考えているのであれば好ましくない現象であることの、認識はお持ちだと思います。売主が知っている事実を告げないことは瑕疵ではなく、事実の不告知などの別な話となります。
音はするが、構造上問題なく、耐震上も問題が無ければ売買には差し支えありません。それで多少価格的には安くなることはあるでしょうが、売買後にもめるよりは先に開示したほうが良いでしょう。
一度管理会社などへ、震災後の建物の状況などを確認されてはいかがですか？