土地貸借

質問

親族から土地を借りて一戸建てを建築する計画です。土地の賃借料は色々と調べて公示価格の2.5倍が相場のようなので、自分で計算して賃貸借契約の雛形を金融機関に持参し仮審査を受けたのですが、ハウスメーカーの融資担当者から「権利金を支払わないと贈与とみなされるのでは？」と忠告されました。親族間の土地賃貸借で定期借地権を設定せず毎月の地代を払うだけでは贈与とみなされてしまうのでしょうか？
ちなみに自分が作成した土地賃貸借契約書は借入期間50年です。
税務署からにらまれないような賃貸借の方法をお教えください。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおりますが・・・

　あのね・・・ やられた経験のある人以外、あまり知られていないらしく、会社にある税の解説書にも載っていないので、私も自信をもった解答ができないのですが、「権利金授受の慣行がある地域」かどうかの問題でしょうねぇ。

　なんで知っているのか、というと、私はやられた側の人間だからです、ハイ。
(^o^;

　で、実際そんな慣行があるかどうかとは無関係に、税務署が「慣行がある地域だ」と宣言したら、「慣行がある」ことになります。

　もちろん税務署は、菅さんみたいな顔をして「私は、そのような慣行がないとは思っておりません！」「あるから、あると言っているんです」というでしょうが、菅さんの言葉と同じく事実ではありません。

　それはさておき、そのような地域だとなったらば、権利金を授受しないとけません。しないと権利金相当額の権利を贈与したことにされてしまいます。

　具体的には、

１）　質問者さんが親族へ権利金を払い、受け取った親族はその分も所得税を払わなければならない

２）　払わない場合、質問者さんが親族から権利金相当額の権利を贈与してもらったとみなされるので、質問者さんがその分の贈与税を払わなければならない

３）　１と２のドッチもいやなら、詳しくは忘れたのですが、たぶん親族の人が税務署に、「相続時に更地として評価してくださってけっこうです」という申請書をだす

　３つのうち、どれかをやりなさいということです。それに従うのが税務署からにらまれない方法です。

　３の申請をすると、親族のかたは、実際は家が建っていて使用方法が限定されて使いにくい、価値の低い土地なのに、更地つまり用途の広い高価な土地として評価され、高い相続税を払わなければならなくなります。

　どれにするか、よくご相談ください。

　もちろん、税務署が「権利金授受の慣行がある地域」として認定していなければ、取り越し苦労ですので、まず質問者さんがやることは、そのような地域であるかどうか、税務署に尋ねることでしょう。

　が、建築会社がわざわざそのような指摘をしたということは、認定されている可能性のほうが大きいでしょうが、とにかく聞いてみられてはいかがでしょうか。

　ちなみに、私が仕事をしている地域では、地上権の設定ならともかく、賃借権を設定して代わりに権利金が授受された話など聞いたことがありませんが、税務署は「権利金授受の慣行がある地域」に指定しています。

　私は散々悩んだ末、上申書にしました。相続税は高いです。

　その後も機会があるたびに耳をダンボにして聞いていますが、やっぱり、賃借ごときで権利金を授受した話など皆無です。

　だから、権利金を取りたいなぁ、と思っても取れないのです。

　税務署は認定だけして、我々から税金を取りますが、賃借人対して「権利金授受の慣行がある土地なんだから、きちんと地主に権利金を払いなさい」と指導してくれればいいんですが、してくれません。

　逆に、消費者センターあたりは、「権利金？、おかしい！」と言います。まったく恐ろしい話だと思うのは私だけでしょうか。

お礼

ありがとうございました。多少わかったような気がします。理論武装しても相手が税務署では無駄だとは思いますが、自分でももう少し調べてみます。