同族会社間の低額での不動産の取引について教えてください。

質問

同族会社間の低額での不動産の取引について教えてください。

親会社から子会社へ不動産を譲渡する際、不動産鑑定士の鑑定評価をとり、その評価額が1億円だったとします。

半値の5,000万円までは低額譲渡とならないので、5,000万円で譲渡しても法人税法上問題ないでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

reikei · ベストアンサー

要するに取引価格に関する合理的な根拠があるかどうかです。
鑑定評価額が1億円なのになぜ9,900万円とするのかの根拠です。
　不動産の時価は、第3者と取引する場合にはお互いが最も高く
売りたい或いは安く買いたい、と考えるため需給バランスの上に
取引価格が形成されますので、その価格が時価となります。
　しかしながら、特殊関係者間での取引においては、恣意的に
価格が形成される恐れが多いため、その価格は何らかの合理的な
根拠に基づくものでなければならないわけです。

　特殊関係にある法人間の取引においては、一方の法人において
繰越欠損金を有し、他方の法人においては、業績が良好で、また
含み益のある資産を有している場合、このような恣意的な取引
を認めてしまうと容易く税負担を回避し特殊関係法人全体での
内部留保を厚くすることが可能になります。

　具体的には、業績良好な法人の土地（時価1億円：取得価格5千万円）
を繰越欠損金（繰越欠損金：5千万円）を抱えた法人へ5千万円で譲渡
したとします。
　すると、譲渡した法人は取得価格と譲渡価格が同一のため損益0円。
一方、譲り受けた法人は安く取得した土地をすぐさま第3者に1億円で
転売したとすると、譲渡益は5千万円ですが繰越欠損金と相殺され、
課税所得は0円となってしまいます。
　ですが、両特殊関係法人全体では、1億円と5千万円との差額の5千万
円が内部留保として残ることになります。

　という具合に、特殊関係者間で如何ようにも利益操作が可能になります。

　ですので、9,900万円で取引したいのであれば、（本来は逆で、資産を
評価し、それに基づいて取引するのですが。）9,900万円に鑑定評価を修正
してもらうとか、鑑定評価だけが時価の算定方法ではないので、他の方法で
評価してみる必要があるでしょう。
　例えば、周辺の地価公示価格や路線価（時価の約8割評価といわれています。）
から算定するなど色々組み合わせたりしながら取引価格を検討する必要があります。
　これらの評価額の中からもっとも安くなる根拠を選択すれば良いと考えます。

　評価額である以上、その金額をそのまま採用する必要があります。根拠とする
算定方法を決め、評価額を算出したのにかかわらずまたそれよりも幾分か異なる
価格を採用するのであればなぜその価格に修正したのかに合理的根拠を見出せな
い限り、いずれにしてもその価格は修正させられるものと思います。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございました。

回答No.1

reikei

大いに問題です。
　取引の当事者には、3形態あります。

　(1)個人対個人
　(2)個人対法人
　(3)法人対法人

　時価の１/2未満の価格で譲渡した場合、時価での譲渡があったとみなす規定（みなし譲渡の規定：所法59(1)二、所令169）は、(2)の個人対法人での取引であり、あくまでも所得税法上の規定であり(3)の法人間にはそのような規定はありません。

　所得税法は個人の所得についての規定であり、個人は法人と異なり常に営利を目的とするものではありません。そのため、（1）の個人間の取引においては、時価の1/2未満で譲渡したとしても、譲渡にかかる所得税は譲渡した実際の金額により課税されます。0円での譲渡であれば所得税は0円です。

　ただし、譲渡にかかる所得税は実際の取引価格でしか課税されませんが、低廉で取得した者には、贈与税が課税されることとなります。

　これらは、個人と個人との間の取引であり、一方が法人となると（(2)の取引）1/2以上であれば実際の取引価格で譲渡にかかる所得税が課税され、時価の1/2未満であれば実際の取引価格ではなく時価で譲渡したものとみなし、譲渡にかかる所得税を計算します。
　一方法人側は常に時価取引を前提にしますので、相手が個人であろうと法人であろうと、また、1/2以上であろうと未満であろうと時価で取引があり時価との差額は受贈益として課税されます。加えて、ここでは詳細は割愛しますが、他の株主に対するみなし贈与の規定が適用される場合があります。

　ですので、(3)の法人間であれば、時価と乖離した価格での取引に合理的な理由がなければ、それぞれの法人に時価との差額が受贈益と寄付金となり課税関係が生じることとなります。

　しかしながら、平成22年10月1日からグループ法人税制によりグループ外へ資産が移転するまで課税が繰り延べられることになっています。

お礼

ありがとうございます。

＞法人間であれば、時価と乖離した価格での取引に合理的な理由がなければ、それぞれの法人に時価との差額が受贈益と寄付金となり課税関係が生じることとなります

では、1億円の鑑定評価額に対し、どの程度の売買価格まで許されるのでしょうか？
まさか、9,900万円の取引で課税はされませんよね。
自分は半額までは大丈夫と思っていただけにショックです。