住宅ローンの固定期間選択について相談させて頂きたいと思っています。

質問

住宅ローンの固定期間選択について相談させて頂きたいと思っています。

銀行から600万-630万円程度を借り入れ、15-16年程度での返済と考えています。
私の勤め先の社長の年齢からすると2-5年先には独立して仕事を
していく可能性があります。

当方39才会社員　今の会社に正社員勤続丸4年　年収税込み450万円　
妻35才専業主婦、　子11才6年で、子供の増える予定はありません。
妻は子供が中学生になったらパートに行く予定で、月2-4万円程度になればと思っています。

築9年の程度の良い物件が見つかり、明日5/23物件の契約を行い、
遅くとも6月頭にはローンの本申し込みのスケジュールで、動いております。

(1)当初5年固定1.8%+次5年固定+次5年固定で行くか（6年目移行も1.5%優遇有り）、
(2)当初10年固定2.3%+次5年固定で行くか（11年目移行も1.5%優遇有り）、
(3)全期間固定2.85%で行くかで非常に悩んでいます。

これから10-15年子供に一番お金がかかる時期だと思いますし、
これまでの賃貸と異なる経費の貯蓄も必要と思いますので、
そのための貯蓄を考えると月々の返済は4万円を少し越すぐらいが
限度かと思っています。（ボーナス返済無し）

これからの金利の動きについては分からないのは承知の上で、
どれを選択するのが良いか、皆様のご意見を伺いたく質問させて頂きました。

是非宜しくお願い致します。

回答No.5

m6103931

知ったかぶりのしたり顔の回答が出たので、敢えて再回答します。

将来４％の金利に耐えれるのなら、変動金利の１．５％以下の変動金利を選択してください。

＜10年後金利6.7%(店頭8.2%)はちょっと無いような気がしますが、
5年後3.4%(店頭4.9%)はありそうな気がします。＞
そんなこと、経済学をちょっと勉強すればありえんでしょう！
６．７％（店頭金利８．２％）なんてことになれば、リーマンショック以上のことが起こっているので、日本経済どころか、国家自体が消滅しているし、産業革命、ＩＴ革命以上のことが世界を席巻していることでしょう！また店頭金利が４．９％になっていれば、それを払える世帯が日本のどこにどれだけいるのか、理解しているのですか？

＜5年後のローンの借換はほとんど不可能になります＞
なりません。
自営業者と言っても独立してから、信用を増す人もたくさんいます。
井の中の蛙、大海を知らず。

＜間違わないで欲しいのは最初は特別金利で安くなっていること＞
それを承知しているから、固定金利にこだわっていることが分からんのか？
中学生以下、小学生でも「灘中」を目指すぐらいの子供なら、わかるぞ！

ほんまにインターネットってやつは、無学がなんの責任もなく、したり顔で発言できる将来の「マスごみ」ですなぁ！

回答No.4

ohkinu1972

ローン金額が低いので、どの選択をされても破たんのリスクは低いと思います。

(1)と(2)を比較した場合、5年後の金利が3.4%を超えていれば、
(1)の総支払が(2)を上回ります。
(2)と(3)を比較した場合、10年後の金利が6.7%を超えていれば、
(2)の総支払が(3)を上回ります。

10年後金利6.7%(店頭8.2%)はちょっと無いような気がしますが、
5年後3.4%(店頭4.9%)はありそうな気がします。

ただ、いずれにしても月々にすれば支払に大差はないので、
目に見えているメリットを追求するということで、(1)でいいかと思います。

なお近々独立されるということであれば、独立後軌道に乗るまでは
繰り上げ返済は見合わせて現金を手元に残されることをお勧めします。

回答No.3

mnb098

ローンの金利選択は#1の方の考え方で正解だと思います。
35歳で転職、40歳ごろまでに独立ですか。5年後のローンの借換はほとんど不可能になります。最初に借りる銀行で安い金利を拾ってつないで行く事をお勧めします。
残金も片手程度ですし、１％で５万円の事でしょう。借換のメリットはありませんよ。

間違わないで欲しいのは最初は特別金利で安くなっていること。再特約で１．５％優遇されても基準金利が上がればその時点での金利を適用する事になるので、そのときに再度検討するしかないということです。
固定選択期間が終了すれば変動金利に戻ると言うしくみになっていることを確認しておいてください。二択が出来る商品なのですから支払い金利を少なくするにはどう選択するかを選べば良いということで、最初に決め打ちする必要はないでしょう。

お礼

固定期間終了後も店頭金利から1.5%優遇されるようです。
優遇後4%位までならいけそうですので、(1)に気持ちが傾いています。

もう少し時間がありますので、今少し考えてみたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

m6103931

ＡＮＯ１の方が述べられていますが、現状では２０～３０年で考えれば、変動金利で安く借りるべきです。

「金利は予想できないので、どうのこうの」というスレッドをよく見かけますが、まずありえません。

まぁ、勉強不足、勉強したことのない大人が書いているとしか、いいようのないことですが、日銀の金利政策の意味を考えれば、到底ここ２０～３０年の日本における金融引き締めが本格的に行われるとはあらゆる学問的見地から鑑みて、ありえません。

お礼

余程金利が上がらない限り、
(1)でも返済に無理はなさそうですので、
(1)に気持ちが傾いています。
まだ少し時間がありますので、
最後までよく考えて結論を出そうと思います。

ありがとうございました。

回答No.1

nicerng

これからの金利の動きについては分からないのは承知の上で、

とありますので回答します。利息の払いを少しでも抑えたいというのであれば、今、金利が最も安い商品にするのがよろしいかと思います。恐らく変動金利型が安いと思いますので１～３のどれにも該当しませんね・・・
3択なら１ですかね。未来の事はわかるわけもありませんが、どう考えても1年、2年で金利が急激な上昇をするとは考えられないと思います。返済額の上昇リスクを考えての固定金利の選択なのでしょうが、変動金利を選んでも住宅ローン返済額見直し時は1.25倍の上昇が上限となっておりますのでまったく返せなくなるほどの金額にはならないと思います。
借入金額も600万位と言うことですし担保余力はありそうなので、金利に不満が出た時はほかの銀行からの借り換えをなさればその時に有利な金利のローンに切り替えられます。

あくまで参考ですので・・・

基本的には利息を多く払うことにたいして後悔しない自信があれば全期間固定。これは支払額がまったく変わらないので生活設計が立てやすいメリットがあります。

お礼

本日物件の契約を完了してきました。

ローンの本申し込みまでは、まだ一週間程度の
猶予がありますので、色々なケースを
組み合わせて考えてみようと思います。
気持ちは(1)に傾いています。

ありがとうございました。