住宅ローンの組み方について

質問

家の購入を検討しています。
住宅ローンの組み方について、アドバイスいただけたらと思います。
　夫３３歳　年収５００万程度　昇給あり。公務員
　妻　３３歳　専業主婦（現在妊娠中）
頭金に１７００万　諸費用３００万、ローンを２１００万とした場合。

　　当初は、ネットバンク系の低金利２，５％程度の長期固定（２０年以上）で、３５年ローンで、考えていましたが、
　都市銀行なら、物件の値引き交渉に応じるという話があり、都市銀で、優遇金利を引いて、１．６７５％の変動で借り入れを考えています。
　諸費用がかさみそうなので、保証料上乗せ０．２％で借り入れ、１年以内に、ネットバンク系の長期固定に借り換えをする事が前提ですが、どう思われますか？
（保証料と固定との金利差の返済軽減分を借り換え費用にする）
　我が家は、低収入と幼稚園が重なる９年間はあまり繰り上げ返済はできそうになく、子供が小学校に入って落ち着いた、９年後位から繰り上げ返済ができそうです。
　最終的には、２５年位で完済したいと思ってますが、変動でかりて、
ネットバンクの長期固定へ借り換えというのはどう思われますでしょうか？　ちなみに借り換えについては、知識があまりありません。
　借り換えできない場合はどんな場合でしょうか？

回答No.1

mogmog0101

>１年以内に、ネットバンク系の長期固定に借り換えをする事が前提ですが、どう思われますか？

おすすめできません。
借り換えには、旧借入先の抵当権解除と新借入先の抵当権設定費用が発生します。旧銀行にたいして早期完済手数料、また、新銀行と銀行約定書や金銭消費貸借契約など、関係契約書に対する印紙税、融資実行手数料など各種手数料を計算すると、メリットは少なくなるはず。

もし借り換えが前提なら、はじめから長期固定にしておいた方が有利だと思います。

お礼

すみません。補足にお礼をコメントしてしまいました。
　ちなみにネットバンクは融資まで２ヶ月かかることもあり、
売り主が早期現金化が条件で値引きに応じるという状況だと都市銀をえらばざるをえないという背景もあります。

補足

回答ありがとうございます。
　借り換えの諸費用は１００万程度とみても将来的なメリットは少ないのでしょうか？　ちなみに、変動だと金利アップに対する対応ができないため、多少金利は高くても、長期固定の方がよいと思ったからです。
　しかし、都市銀で、２０年以上の固定金利はかなり高いのでネットバンクに興味があったのですが。
借り換えをする当初のメリットはまったくないと思うのですが、将来的な金利上昇を考えても、やはりメリットは少ないのでしょうか？
　早期完済手数料なるものがあるのですね、もう少し勉強します。
ありがとうございました。