固定期間終了時の選択肢

質問

５年固定期間が終了します。残高2300万円残年数30年
借り替えも検討したのですが、年数の違い、終了後の金利の違い、元利・元金の違いを考慮したら選択出来なくなってしまいました。
どう選んだら良いでしょうか？

(1)信金で切り替える場合　10年固定選択型（これ以上の長期は取扱なし）
2.35%（実行時の金利を適用）終了後は0.7%優遇、元利均等払い、固定期間中も繰り上げ返済可
200万円繰り上げ返済して、利息620万円・毎月の返済額99,000円・返済期間23年に短縮

(2)Ｊ・・バンクで借り替え　10年固定選択型（同じく長期なし）
2.25%（申込時の金利を適用）終了後は1.0%優遇、元金均等払い、借り換え諸費用55万円位
固定期間中も繰り上げ返済可、火災保険に質権設定される
2100万円借り入れして、利息663万円・毎月の返済額当初101,000円・返済期間28年に短縮　

(3)住・・ネットで借り替え　15年固定選択型または20年固定選択型
どちらも2.73%（実行時の金利）終了後は0.7%優遇、元金均等払い、借り換え諸費用60万円位
固定期間中も繰り上げ返済可(無料)、火災保険に質権設定される場合もあり
2100万円借り入れして、利息862万円・毎月の返済額当初106,000円・返済期間30年に短縮

夫39歳、年収580万円、妻来年からパート予定（月に５～６万円）、長女４歳、次女２歳、三女０歳
教育費、予備費以外の貯蓄なし。少しずつ繰り上げ返済しながら、３年以内にローンで車を買い替える予定です。

よろしくお願いします。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

こちらでもこんにちは。

シミュレートの仕方が間違っていますので、これだけみると「(1)が一番いい」ように見えてしまいますよ（返済期間23年で毎月の返済額が99,000円ですから、一番「小さく」見えます）。
実際には、(2)や(3)では、毎月の返済額が99,000円より少ない期間の方が長くなりますから。
それに、(1)～(3)のいずれも「利息○○○万円」というのは、「完済まで利上げがなかった場合」で計算されていますね。

そうではなく、固定期間終了後の適用金利は、(1)と(3)については0.70％、(2)については1.00％が『店頭表示金利から』優遇されるので、シミュレートされる場合は、固定金利終了時の翌月からの金利は、「変更後の金利」を入力して試さなければなりません。

(3)については、15年固定でも20年固定でも「適用される金利は一緒」というのでしたら、現在の金利情勢から判断しますと、少しでも期間が長い20年固定を選択した方が、結果的にお得になる可能性が高いと思います。
ですから、(1)については121回目からの金利を「店頭表示金利－0.70％」と、(2)については121回目からの金利を「店頭表示金利－1.00％」と、(3)については241回目からの金利を「店頭表示金利－0.70％」として試してみないといけません。

さらに、(2)と(3)は元金均等ですから、それぞれ121回目と241回目を再度『初回』とみなして返済計画表の「作り直し」をします。

また、(1)については残りの返済期間が13年、(2)については残りの返済期間が18年、(3)については残りの返済期間が10年と、いずれについても「固定金利期間が終わってもまだ返済が続く」ことも考慮しなければなりません。

現在、10年固定の『店頭表示金利』は3.95％～4.25％が主流ですので、(1)と(2)については、それぞれの金融機関の現在の店頭表示金利を調べ、それに0.50％程度上乗せした金利を「10年後の『10年固定の店頭表示金利』とみなして」、そこから優遇幅（(1)は0.70％、(2)は1.00％）
を差し引いた金利を「10年後の適用金利」とみなしてシミュレートしてみてください。
(3)についても、20年経過後の残りの返済期間が10年となりますので、同様に「10年後のみなし適用金利」を算出してシミュレートされるとよろしいでしょう。

火災保険の質権については、さして気にされる必要はないと思います。
そのようなときには、建て直すか転居するかになると思います。
「家がなくなったのなら、住宅ローンの残債もなくなればＯＫ」ですよね？

お子様の成長に合わせて出費は増えるものだと思います。
それと反比例する形で、住宅ローンの返済額が減っていけば「楽」になると思いますけれど。

また、車に関しては、(1)～(3)それぞれに「住宅ローンを返済中の人がマイカーローンも利用する場合、マイカーローンについて金利の優遇が受けられたりしないか？」と尋ねてみてください。
これが、結構あるんですよ。
車のローンを借りるより、繰上返済をやめて現金で車を買えばいい…という意見も出るかとは思います。
ですが、住宅ローンは返済期間が長いので、方法によっては、「住宅ローンについて期間短縮型の繰上返済をして、車はマイカーローンで…」とした方が、結果的に『お得』になることもありますので。

どれがいいか…については、(1)～(3)の現在の店頭表示金利が分からないので控えさせていただきます。
適用金利だけでは、当初優遇幅がどれだけあるのかが分かりません。
金融機関ごとに金利の設定方法には『クセ』がありますので、それがある程度見えないと、判断は難しいんです。

個人的には(3)で20年固定を選ぶかな…。
そして、20年ちょっとで完済できるように、繰上返済の計画を立てると思います。
それが一番お得になりそうなので。

補足

たびたび回答いただきまして感謝しています
そうなんです、終了後の金利はいくつ位と仮定？と思っていました。でも「ローン計画書」のどこに終了後の金利を入力して良いのかもわからなかったので大雑把でもいいかなと。住宅保証機構のシミュレーターでやりました。
仮定の金利の計算方法を教えていただけたので再チャレンジ
店頭表示金利は(1)4.05%（10年）(2)4.05%（10年）(3)4.23%（15年）4.93%（20年）でした。
計算の方法がおかしいと思いますが利息は(1)768万円(2)822万円(3)967万円（15年）897万円（20年）となりました。
(1)は終了後が残り13年だけなので10年固定の金利で計算（強引ですね）
（2)は終了後が残り18年なのですが、こちらもすごく強引に(1)と同じように計算。20年後のみなし金利がわからなかったので。
(3)は15年固定…終了後は4.05（4.23＋0.5??－0.7）を15年適用されるとして計算。20年固定…終了後は3.70（3.90＋0.5??－0.7）を10年で計算。滅茶苦茶ですね！

上手に試算できませんでしたが
(2)は明らかに意味がないものですよね。
最後に面倒でなければ、(3)20年固定の繰り上げ返済計画を教えていただけませんでしょうか?　(1)のデメリットも教えていただけたら何よりです。

回答No.4

Domenica

エクセルはバージョンが違うとテンプレートも違うのかもしれません。
私が使っているパソコンは、全て2003なので…。

関数の「ISPMT」は、財務関数に分類されています。
ツールバーの『挿入』をクリックし、『関数』をクリックすると、【関数の挿入】ダイアログボックスが表示されますので、『関数の分類』で「財務」を選ぶと、その中に「ISPMT」があると思うのですが…。

>> ちなみに、(3)を20年で完済しますと総利息は763万円程度となりましたので、←(3)20年の場合ですよね。
20年でも15年でも同じ利率が適用されるのならば、金利が上昇傾向にある場合は、固定金利期間を長く設定するのが当然ですよね？
ですから、(3)において当然15年は『対象外』になります。

> (3)の利息763万円に諸費用60万円を足すと、(1)の利息787万円をかなり上回ってしまいますよね。借り替えの意味がないような…。
すみません。借換えにかかる諸費用を失念していました。
この点は仰るとおりです。失礼いたしました。

ところで、現在の住宅ローンの保証料は一括前払いではありませんか？
もし、一括前払いならば、借り換えによって全額繰上返済すれば、保証料の返戻があると思います。
また、保証料率は、属性によって違っていることもありますので、場合によっては結構な額の返戻になりはしないか…と。

> 主人は今の銀行のままで10年固定にしたいようなんですが。
> 安心の20年？または目先の低金利？なんですかね。
もし、お子さんたちの成長に伴って増えるであろう養育費についても、この先の給与のアップが期待できるので対応可能で、繰上返済もコンスタントにできる…ということでしたら、(1)もよろしいかと思いますよ。そうでなければ、養育費が少なくて済むうちに、貯えを後回しにして住宅ローンをどんどん繰上返済していくとか。
(1)は、何と言っても返済期間が短いのが利点ですから。
（(1)は住宅ローンの返済額が減っていかないので、養育費の増はそのまま家計の負担増になります。元金均等返済は、養育に資金が必要な頃に住宅ローンの返済額が減っていくので、その減った分を養育費に充当できる…ということです）。

「目先の低金利」を考えられるのでしたら、変動金利型やもっと固定金利期間の短いものを選ばれると思います。
着実なポイントをよく考えていらっしゃると思いますよ。

お礼

たびたび回答いただきありがとうございました。
また、長い間色々と教えていただき本当にありがとうございました。
大変勉強になりました。
借り替えせずに(1)の10年固定にしようと思います。
本当はもっと長期のものがあったらよかったのですが。

回答No.3

Domenica

解説長くなりますよ～。ご覚悟のほどを（でも一回覚えていただくと、応用が利くと思いますので、損にはならないかと…）。

私は、(1)は元利金等返済なのでエクセルの「ローン計画書」を使いました。
(1)は借り換えではないので、正確には「2,100万円を新規借入」ではないのですが、まず、【ローンのデータ】シートに、次のように入力します。
・借入金額…21000000
・利率（年）…2.35%
・返済年数…23
・返済回数（年）… 12（表示されているまま）
そうしますと、
・総返済回数…276
・必要返済額（計算値）…\97,535
と表示されますが、下の方に「ローン期間が返済表の設定より長くなりました。表を適切な長さに延長してください。」「ローン返済表の長さは、ユーザー設定シートの276まで延長できます。」という注意書きが表示されると思います。
ここで、シートの右上にある『ユーザー設定』ボタンをクリックしてください。
【ユーザー設定】シートが表示されますので、「初期値」欄の「ローン返済表に設定する支払回数を記入してください」のところを「276」に変更してください（12回×23年＝276回）。
「ローン返済表に設定された借換えと繰上げ情報をリセットしますか？」というようなダイアログボックスが表示されますので、『はい』ボタンをクリックしてください。
これで、【ローンのデータ】シートを表示しますと、「借入金額：2,100万円　返済期間：23年　利率：年利2.35％（完済まで同一金利）　ボーナス返済なし　元利均等返済」というパターンのローン計画書ができ上がっています。
総返済金額が27,204,086円、総利息が6,204,086円と表示されていないでしょうか？

そして、「当初金利2.35％（10年固定）→11年目から完済まで、10年固定店頭表示金利（4.75％と設定）から0.70％優遇」という場合には、まず、10年後の金利が何％になるか…ですが、ご質問者さまは、現在よりも0.70％上昇していると考えて、4.05％＋0.70％＝4.75％、そこから0.70％の優遇が受けられると設定されたわけですね。
ならば、【ローン返済表】シートで、回数「121」の利率欄を「4.05」に修正します。
そうしますと、それ以降の利率が4.05％に変わり、返済金額も「109,293円」に変わります。
さらに、【ローンのデータ】シートを表示しますと、下の方に「ローンは途中借換えされました」と表示され、総返済金額が28,877,494円に、総利息が7,877,494円に変わっていませんか？

これが、
> 1)は終了後が残り13年だけなので10年固定の金利で計算（強引ですね）
をエクセルの「ローン計画書」で行った結果です。
これによれば、(1)の利息は768万円ではなく、787万円になりますが、まあ、計算ソフトのプログラミングはいろいろありますので、差は出ると思います。

元金均等返済は、「ローン計算書」テンプレートが使えないので、私は普通のシートで、関数の「ISPMT」を使います。
> (2)は終了後が残り18年なのですが、こちらもすごく強引に(1)と同じように計算。
ならば、(2)は1.00％優遇ですから11年目以降の金利は、「4.05％+0.70％－1.00％＝3.75％」ですね。
まず、Ａ１セルに借入金額「21000000」を入力しておきます。
Ａ２セルに返済回数、12回×28年＝「336」を入力しておきます。
そして、
・Ｂ列を回数、Ｃ列を毎回の返済元金、Ｄ列を利息、Ｅ列を毎回の返済金額、Ｆ列を当回返済後の残元金となるようにします。
・Ｂ１セルに「1」を入力し、Ｂ２セル「=B1+1」、Ｂ３セル「=B2+1」…Ｂ３３６セル「=B335+1」とします。
・Ｃ２セルに「=ROUNDDOWN($A$1/(28*12),0)」と入力します。以下、Ｃ３３６セルまで同じ算式をコピーします。
・Ｃ１セルに「=$A$1-sum(C2:C336)」と入力し、それを同じＣ１セルに「値コピー」します。元金均等返済の場合、借入額と返済回数によっては、毎回の返済元金がきれいに割り切れない場合もありますので、これによって「端数は初回で調整」の方法をとります。（あくまでも私がこの方法をとるだけです。）
・Ｄ１セルに「=ISPMT(2.25%/12,B1,336,-$A$1)」と入力します。
ISPMT関数の（）内は、「金利,回数,返済回数,元金」の順です。
住宅ローンの金利は年利ですが、返済は毎月ですので、金利は12で割ることになります。
回数は、Ｂ列の数値を持ってくるようにしてありますから、以下、Ｄ３３６セルまでコピーをすれば、元金均等返済の場合の毎回の利息額が表示されます。
・Ｅ１セルを「=C1+D1」として、それをＥ３３６セルまでコピーすれば、毎回の返済金額＝元金＋利息が計算できます（101,758になっていませんか？）。
・Ｆ１セルに「=A1-C1」と入力すれば、初回返済後の残元金が表示できます（20,937,500になっていませんか？）。Ｆ２セルは「=F1-C2」となり、以下、Ｆ３３６セルまでコピーします。
これで、「借入金額：2,100万円　返済期間：28年　利率：年利2.25％（完済まで同一金利）　ボーナス返済なし　元金均等返済」というパターンのローン計画書ができ上がっています。

そして、「当初金利2.25％（10年固定）→11年目から完済まで、10年固定店頭表示金利（4.75％と設定）から1.00％優遇」という場合には、先に作ったシートの121行目以降は無視します。
・Ａ列からＦ列をコピーして、Ｇ列に貼り付けます。
これで、Ｈ列が金利見直し後の回数、Ｉ列を毎回の返済元金（返済回数を変更していなければこれは変わりません）、Ｊ列を金利見直し後の利息、Ｋ列を金利見直し後の毎回の返済金額、Ｌ列を当回返済後の残元金（これも変わっていないはず）となるようにします。
・Ｇ１セルには「120回目の返済完了後の残元金」がほしいので、Ｆ１２０セルの値を入力します。
(2)のパターンでは、13500000になっているはずです。
・Ｇ２セルには、12回×残り18年の「216」回を入力します。
・Ｈ、Ｉ、Ｌ列はそのまま
・Ｊ１セルに「=ISPMT(3.05%/12,H1,216,-$G$1)」にして、以下、Ｊ２１６セルまでコピーをすれば、金利見直し後の毎回の利息額が表示されます。
・Ｋ１セルは「=I1+J1」になっているはずです（104,492になっていませんか？）。
・Ａ～Ｆ列の１２１行目以降のデータを消去して、Ｃ、Ｄ、Ｅ列の１行目から１２０行目までを合計してください（Ｃ１２１セルに「=sum(C1:C120)」、Ｄ１２１セルに「=sum(D1:D120)」、Ｅ１２１セルに「=sum(E1:E120)」と入力すればＯＫ）。
・Ｉ、Ｊ、Ｋ列の１行目から２１６行目までを合計してください（Ｉ２１７セルに「=sum(I1:I216)」、Ｊ２１７セルに「=sum(J1:J216)」、Ｋ１２１セルに「=sum(K1:K216)」と入力すればＯＫ）。
これで、「Ｃ１２１セルとＩ２１７セル」「Ｄ１２１セルとＪ２１７セル」「Ｅ１２１セルとＫ１２１セル」を足せば、
「借入金額：2100万円　当初金利2.25％（10年固定）→11年目から完済まで、10年固定店頭表示金利（4.75％と設定）から1.00％優遇　返済期間：28年　ボーナス返済なし　元金均等返済」
の場合の、借入金額、総利息額、総返済額が計算できているはずです。
私の計算では、「借入金額2,100万円　総利息額8,409,375円　総返済額29,409,375円」と出ています。
ですから、（2)の利息額は、822万円ではなく、841万円になりました。

(3)については、20年固定のみ考えました。
計算書の作成方法は(2)を応用してください。
ご質問文では「少しずつ繰り上げ返済しながら…」とありますので、たとえ(3)の「106,000円」が”毎月”であっても、繰上返済は可能と捉えました。
ならば、切りのいいところで、毎月「105,000円」返済がある…と考え、105,000円と実際の返済額との差額を『貯めていく』ことも可能ではないかと考えました。
そうしますと、その分だけで20年間で350万円が貯まる計算になります。
これは獲らぬ狸の皮算用なのでさておき…。
(3)で、20年経過後の残元金は約700万円になります。
難しいことかもしれませんが、３年で100万円を繰上返済するペースでいけば、20年の固定期間終了時には、ほぼ残元金ゼロになると思いますが、３年で100万円というペースはいかがでしょう。
元利金等返済を選択される方ですと、毎年100万円ずつ繰上返済…という方もいらっしゃいます。
ご質問者さまの場合、(1)の毎月の返済額99,000円と(3)の初回返済額106,000円との差は7,000円しかありません。
毎年100万円は厳しくても、毎年30万円ペースと考えられれば、何とかなりそうな気がしてしまうのですが…。
ちなみに、(3)を20年で完済しますと総利息は763万円程度となりましたので、
先の回答で
> 個人的には(3)で20年固定を選ぶかな…。
> そして、20年ちょっとで完済できるように、繰上返済の計画を立てると思います。
> それが一番お得になりそうなので。
とさせていただきました。
しかも、繰上返済手数料が無料ですから、「繰上返済は幾ら以上」という規定がなければ、早いうちからこまめこまめにされれば、さらにお得度は増すと思います。

長々とお疲れさまでした～。

お礼

せっかく説明していただいたので、もう1度「ローン計画書」やってみました。
が、・必要返済額（計算値）…\97,535にならず、『ユーザー設定』ボタンも回数「121」の利率欄も見つけられませんでした。
元金均等返済の方法も、関数の「ISPMT」というのがわからないので出来ませんでした。
せっかく丁寧に教えていただいたのにごめんなさい。
＞さらに、【ローンのデータ】シートを表示しますと、下の方に「ローンは途中借換えされました」と表示され、総返済金額が28,877,494円に、総利息が7,877,494円に変わっていませんか？←(1)の場合ですよね。
＞ちなみに、(3)を20年で完済しますと総利息は763万円程度となりましたので、←(3)20年の場合ですよね。
とありましたが、(3)の利息763万円に諸費用60万円を足すと、(1)の利息787万円をかなり上回ってしまいますよね。借り替えの意味がないような…。
教えていただいた関数を使う計算方法が私に理解できていれば、ちゃんと解釈出来たのかもしれません。

補足

「回答へのお礼」の途中で投稿してしまいました。
補足欄から失礼します。
本当に細かく丁寧に説明いただきまして、ありがとうございました。
主人とも相談しながら進めていたのですが、なかなか決まりそうにありません。主人は今の銀行のままで10年固定にしたいようなんですが。
安心の20年？または目先の低金利？なんですかね。
本当にありがとうございました。

回答No.1

51happy

私だったら（１）を選ぶと思います。

まず、毎月の返済額。
繰り上げ返済はいつでもできます、住宅ローンの返済で他の生活費に負担がかからないようにすることが大事と思います。

お子さんのこれからを考えればできるだけ貯金にまわしたほうがいいかなと思います。
また、車はどうしても３年以内でないといけない状態ですか？
現金で購入する方向はできないでしょうか？
住宅ローンがある上に、車のローンは少し無茶な気がしますし、また教育費、予備費以外の貯蓄なしでしょ？・・・

子供さんが成長するにつれて必要なお金も増えます。
来年からパート予定とのことですが、それまでに今からでも節約をしてできるだけ貯金をしていきましょう。

物価高ですし、出費を抑える工夫が必要です。

お礼

早々の回答ありがとうございます。
そうですね、繰り上げ返済ばかりに気を取られて、生活費に負担がかかってしまってはいけませんよね。
車は無いと暮らしていけないようなところに住んでいるので・・
いつ大きな修理が必要となってもおかしくない状態です。３年後の車検時には、13年経過してますし。
以前は現金で購入する方がお得と思っていたのですが。
もっと節約して出費を抑えないといけませんね。
アドバイスありがとうございました。