住宅ローン借換え、迷ってます。（固定か変動か）

質問

当初32,000,000円を3年固定1.5％（2007.09満期）保証料無料　満期後通気優遇0.5％　現在残高30,830,000円　
今現在繰上げ返済に回せそうな金額200万円。同銀行から35年長期固定のチラシが送られてきて借り替えるか迷っています。
2個の案で思案中です。あなたならどちらを選択するか、教えてください。理由もお願いします。

(1)35年固定　2.65％　諸費用（銀行に確認済み）保証料935,400円印紙代200円を払ってまで借り換えるメリットはあるのか？繰り上げ返済手数料は21,000円かかるそうです。

（2）今の固定金利が満期になる頃に300万円の繰上げ返済をして、
　　　その時の金利によって3.5.10年固定を選ぶ。ちなみに今の3年固定は2.55％。優遇後2.05％と言われました。

借り替えた場合の返済額は19,000円ほど上がるそうです。今の生活には支障はきたしませんが、この先繰上げ返済用に貯蓄するのは、無理そうです。
上記商品は5月末日までの率なので、3日以内に決めなければいけません。
よろしくお願いします。

回答No.1

noname#20102 · ベストアンサー

(1)か(2)かという二者択一ならば、(1)の方を選びます。

理由としては、現在の残高が3000万とかなり多いということ。
それにこの先、繰上げ返済に充てる貯蓄が難しいということなので、3年、5年、10年固定は危険であるとが、主な理由です。
残債が3000万もあれば、10年固定でも厳しいと思います。
今の固定金利が終わるのがいつごろかわかりませんが、すでに現在の3年固定が2.55というならば、35年固定の2.65の方が安全だと思います。
保証料は最初の時にかからなかったようですが、これは普通はあるものなので、まあ諦めるとして・・・
金利の予測をどう見るかによるので誰にも確かなことはいえないと思いますが、質問者さまの貯蓄ができない家計の状況を考えると、全期固定にしたほうがよいと思います。

お礼

やはり（1）ですか？
仮にこのまま短期固定で借り続けて、いつ2.65％になると
総返済額でとくになるのかな？と思いまして。。。

でも、そんなこと後になってみないとわかりませんよね。

ありがとうございました。

回答No.3

shambala

私も他の方同様上記2つから選ぶなら(1)です。
ひとつの理由として短期の金利のわりに金利が高いと思うからです。
私の地元都銀では最優遇金利(3年固定１.4％)
固定期間終了後も全期間優遇金利が1％とかなら短期を切り替え切り替えでつなぐ方法もありますが優遇ハバは個人差がありますので何とも・・・・。
ちなみに私はこの方法をとってます。
全期間固定も考えましたがバブル期の金利を含む今までの平均金利が4.5％という事と過去金利が高い時期でも短期固定は4％前後の金利（自分で調べました)だった事から全期間優遇金利を生かす方を選択しました。
参考までに

お礼

やはり（1）ですね。
私もこの先の優遇金利が0.5％はあまりメリットがないなと
思っていました。
まだ30年以上も返済期間が残っているので、長期固定を選ぶのを
慎重になっていました。

みなさんの意見を聞いて答えが固まってきました。
ありがとうございました。

回答No.2

patent123

これだけの残債があれば、私でしたら、悩まず（１）を選びます。理由は、１番の回答と同じです。

日銀のゼロ金利政策などは、通常の経済状況では考えられない異常事態なので、現在のような低金利が今後、３０年も続くことはまずあり得ないと考えます。いつかは必ず金利が上がります。ただ、金利がいつ上がるのか、どの程度まで上がるのか、金利上昇がいつまで続くかが予想できないだけでしょう。

なお、バブルの頃は、住宅ローンの金利は１０％まで上がったようです。将来、金利がその半分の５％になった場合、家計は大丈夫でしょうか？

お礼

バブルの頃の金利は、すごいですね。5％になった場合、今そうなってしまうと苦しいです。15年後だと、返済額も減っているので判らないですね。
ありがとうございます。