住宅ローン、１０年固定で１．９５％か１．７５％どちらを選びますか？

質問

住宅ローンについて相談させてください。

元金を手っ取り早く返したいので、１０年固定で考えています。
年収８００万
借入額３５００万

Ａ）１．９５％（固定期間終了後１．０％優遇）
Ｂ）１．７５％（固定期間終了後０．４％優遇）

で悩んでいます。
子供は１人で、もう１人欲しいと思っています。

１０年間で頑張って貯蓄し、１０年後に繰り上げ返済をするつもりです。子供が小さいので皮算用になりますが、１０年後に１０００万円位繰上げしたいと思っています。

１０年後は、どちらにせよ借り換えするような気がしますのでＢを選んだ方がいいのか、１０年後の借り入れ残高を比較すると２０万円ほどしか変わらないので保険のつもりでＡにした方がいいのかで悩んでいます。

過去検索をしたら、２．１％優遇の銀行もあるとかで、もっと探した方がいいのかとも思っていますが、私の調査では、これ以上の条件は見つかりません。

借入先も含め、アドバイスをいただけませんでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 過去検索をしたら、２．１％優遇の銀行もあるとかで、もっと探した方がいいのかとも思っていますが、私の調査では、これ以上の条件は見つかりません。
私が回答を差し上げたご質問かしら。
全期間2.10％優遇で、当初５年固定1.20％で契約されたご友人のお話ですよね。本当にうらやましい優遇幅です。
知る範囲では10年固定は「1.90％（固定期間終了後1.00％優遇）」というところがあります（「銀行」ではない…とだけ申し上げておきます）。

> １０年間で頑張って貯蓄し、１０年後に繰り上げ返済をするつもりです。子供が小さいので皮算用になりますが、１０年後に１０００万円位繰上げしたいと思っています。
１０年後に１０００万円位繰上げ返済されるならば、その効果は大きいので、
> Ｂ）１．７５％（固定期間終了後０．４％優遇）
がお得になります。
金利が相当上がっても、固定期間終了後の優遇幅が0.60％あっても、取り戻せないくらいです。

１０年後に１０００万円位繰上げ返済できなければ、現在と同水準の金利でも、
> Ａ）１．９５％（固定期間終了後１．０％優遇）
の方が結果的にお得になってしまうんですよね…。
１０年後に繰上返済できなくて、かつ、金利が相当上がっていた場合を想定すると、「保険」という言葉には納得させられます。

でも、10年後に1,000万円ということは、毎年100万円貯えるペースですよね。
年収800万円とのことですから、さほど難しい話ではないのではないでしょうか。
年収500万円～600万円の方でも「年間100万円ずつ繰上返済をする」計画を立てていらっしゃいますから。

そう考えると、やはり、Ｂ）でよろしいのではないかと思います。

お礼

ありがとうございます。
２．１％はまさに、回答をされていた質問です。質問者様のお友達がうらやましいです。
ちなみに、検討しているのは両方とも銀行ではありません。１．９０％は全国区でしょうか？でしたら、もう少し頑張って探したいのですが。当方は近畿地方です。

書き忘れていました。繰上げ返済手数料が２１，０００円必要です。
10年後に一括で返済するか、毎年返済するかに次第ですが、そこまでシュミレーションが出来ていません。お恥ずかしながら2回目以降の繰上返済の計算方法がわかりません。

ただ、ざっとの計算で１０年後の店頭金利が４％、５００万円繰上返済の場合でも、１．７５％の方が得なようですね。
繰上返済をするのであれば、１０年後の優遇幅よりも、少しでも低金利の方がいいという感じですね。
０．６％の差がすごく大きく感じていたのですが、そうでないことがわかりました。本当にありがとうございます。

回答No.3

Domenica

＃２です。

> １．９０％は全国区でしょうか？
実は…。私の地元の「ＪＡ」なんです。
つい最近、新聞に折り込みチラシが入っていまして、私も住宅ローン返済中の身なので目にとまったんです（実は私も10年固定で、10年後に繰上返済予定なんですよ。借り入れ額がご質問者さまほど多くはないので、10年後に全額繰上返済の予定です）。
でも、「ＪＡ」は管轄ごとに「別組織」とされているので、住宅ローンの金利も地域の組織ごとに違っていました。
隣接する地区の「ＪＡ」は、全て2.00％なんですけれど、ここは1.90％（固定期間終了後1.00％優遇）だったんです。
隣接するＪＡのうち１つは、「オール電化」だとさらに0.10％の優遇があるので、オール電化ならば金利は一緒になりますね。

> 書き忘れていました。繰上げ返済手数料が２１，０００円必要です。
固定金利期間中は、繰上返済手数料が高いですよね。
私のところなんか31,500円ですよ！
ですから、10年後にまとめて返済するんです（単に「面倒だから」でもあるんですけれど…）。

> 10年後に一括で返済するか、毎年返済するかに次第ですが、そこまでシュミレーションが出来ていません。お恥ずかしながら2回目以降の繰上返済の計算方法がわかりません。
私は、いつも「エクセル」の「ローン計算書」テンプレートを使ってシミュレートしています。
エクセルのバージョンが2002以前と2007については分かりませんが、2003には入っています。
これですと、【ローン返済表】Sheetの「繰上げ返済」欄に繰上返済予定額を入力していけば済みますから。

借入額3,500万円　年利：1.75％（10年固定・固定期間終了後1.00％優遇）　返済期間：35年　返済方法：元利均等返済　ボーナス返済なし
でシミュレートをした場合、10年後の残元金は、
・毎年１回（12の倍数回の時）100万円ずつ繰上返済をした場合…16,245,121円
・10年後に1,000万円を繰上返済した場合…17,077,491円
で、832,370円という差が出ます。
繰上返済手数料21,000円×９回（10回目は固定期間終了時なので無料と考えて）＝189,000円
差し引いても、643,370円の差がありますから、「毎年１回（12の倍数回の時）100万円ずつ」の方がお得になると思います。

お礼

ありがとうございます。
やっぱりエクセルですね・・・。
２００３ですが、「ローン計算書」は見当たりませんでしたが、繰上返済のローン計算というテンプレートがありましたので、手入力で計算することにします。

ＪＡなんですね！私もＪＡが借入対象になっています。
１０年固定で今年から借入なんて、一緒で嬉しいです。
我が家は１０年後に全額返すことは無理ですが・・・
とても参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

zorro

貯金をしたいならBを選びます。１０年後に再度検討します。

補足

ありがとうございます。
条件を忘れていました。
繰り上げ返済手数料が21,000円必要になるのです。

繰上げが１０年後まとめてか、その都度かにもよると思うのですが、２年に１度だと、５回繰り上げで１０万円も支払うのももったいないかと思い、悩んでいます。