住宅ローン 固定にするか変動にするか

質問

現在住宅購入に向けて話を進めています。
住宅ローンの金利についてですが、自分にとって変動金利がいいのか固定金利がいいのかの判断に困っています。
以下の状況から考えて、最善と思われる金利を教えていただければと思います。

住宅価格：4500万円（諸費用等全て込み）
貯蓄：850万円
生前贈与：1000万円
頭金：1500万円（借入を3000万円にするつもり）
家族構成：自分（27歳）、妻（26歳）、長女（3歳）、次女（8ヶ月）
年収：520万円（平成19年）
検討金利：変動1.475%（優遇1.4%含）→月約9万円返済
　　　　　固定2.87% （フラット35）→月約12万円返済

今後子供が成長するにあたり、教育費が増えていくことが想定されますが、長女300万円、次女200万円の学資保険をかけている為、高校進学以降の教育費は一通りまとまったお金を準備しておけてます。
現状の年収で考えると、固定にするとぎりぎりマイナスにはならないかな、という感じです。（幼稚園代など含む）
この状況ならば、固定にすると月々の支払いはぎりぎりですが、ボーナス（現時点で年間100万位）は満額貯蓄に回せることになります。
また、今後年収の増加も見込まれ、子供が幼稚園に行くようになれば妻もパートなどで年間100万円程度の収入も見込まれますが、少なくとも下の子が幼稚園に行くまでの2，3年間は妻も動きが取れませんので、固定にした場合その間の生活に多少心配があります。

状況的には以上の通りですが、これを踏まえて以下の通り考えています。

変動にすると→毎月の支払額には余裕があるが、今後金利の上昇が心配。ただ、1.4%の優遇がずっと続くので、それが固定を上回る事があるのか。年間で20-30万程度支払額が変わってくるので、5年くらいで100万円程度の繰上げ返済を毎回できれば金利上昇のリスクが少ないうちに返済ができるかもしれない。
固定にすると→支払額がずっと変わらないのは非常に安心だが、ローン支払開始して数年の間は毎月ぎりぎりの支払いになってしまい、さらに団信をつけたりするとさらに支払額が増えてしまう為、妻が働けるようになるまで、または自分の年収がそれなりに上がるまでの間生活が心配。

金利が将来どうなるかということは誰にもわからないことは十分承知していますが、自分が現在置かれている状況ならば、どういう選択をするのが最善かということを伺いたく、質問させていただきました。よろしくお願いいたします。

回答No.2

igaguri_ml

金利が重いか軽いかは物価水準の影響を除いた実質金利で測る必要があります。
たとえば今後も物価水準が年に3%上昇していれば(名目)金利がたとえ4%であっても
実質的な金利の重さは実質金利＝名目金利－インフレ率＝4%－3%＝1%
しかないと考えられます。

物価水準が長期的に安定して上昇するためには労働者の賃金も安定して上昇する必要があります。
だから物価水準の長期的に安定した上昇は単純に金額で測った(名目)収入を意味すると考えて構いません。
しかしこれは収入の平均値が上昇するということで、
自分の収入も上昇してくれるかどうかは職業によって異なります。

ちなみに日本以外の先進国のインフレ率は2～3%程度です。
日本だけが例外でずっとマイナスもしくはゼロを続けて来ました。
日本経済が復活するためには日本も他の先進国なみにインフレ率を
引き上げる政策が必要だと日本以外の先進国に指摘されています。

もしも固定金利2.87%でお金を長期で借りて、
そのあいだに日本のインフレ率が他の先進国なみに上昇すれば、
実質的な金利の重さはほぼゼロに近くなります。
これから10年以内にインフレ率が上昇する可能性が高いと予想するなら
固定金利で長期融資を受けた方が合理的です。
(ただし、自分の収入もインフレ率に連動して上がる必要がある。)

日本のインフレ率は日銀の金融政策でほぼ完全に決まっていることが知られています。
撹乱要因があっても5年もすればマネーサプライで物価水準はほぼ決まってしまうという実証研究があります。
2.87%の固定金利で長期融資してくれる銀行は日銀が自分たちを守ってくれると信じているのでしょうか。
実際に日銀がそのようなことをしてしまうと、
日本は今後も低過ぎるインフレ率(もしくはデフレ)に苦しみ、
日本経済低迷が今後もずっと続いてしまうことを意味するのですが。
(日本経済低迷は働いている人にとっては実質収入の伸びが滞ることを意味している。)

一方、変動型金利はインフレ率に連動して上昇することになります。
現在の日本のインフレ率はほぼゼロです。
だから、現在の変動金利が1.4%ならば、
日本のインフレ率が他の先進国なみの好ましい2～3%に引き上げられたならば、
変動金利は3.4～4.4%程度に上昇してしまうことになるでしょう。
しかし実際にそのような政策が実施されれば日本経済は過熱し、大変な好景気がやって来ます。
平均的な日本人の収入は大きく上昇することになるでしょう。

現在高めの固定金利を選ぶか、それとも現在は低く見える変動金利を選ぶかは
これからのインフレ率がどれだけ上昇するか、
そのとき自分の名目収入がどれだけ伸びる可能性があるか、
自分はどれだけのリスクに耐えることができるか、
について十分に考えてから決めるべきだと思います。

たとえば、これからさらに20年以上日本経済が低迷し、
インフレ率もゼロもしくはマイナスのままになると予想でき、
しかも自分の収入が減らないことが確実なのであれば、
変動金利でお金を借りた方が得になります。
しかし、予想が外れて5年後あたりからインフレ率が
他の先進国なみの2～3%程度に上昇し、
自分の収入が物価水準上昇分だけ増えなかったりすると、
変動金利でお金を借りている人たちは
大変な苦境に立たされることになるわけです。

変動金利はお金を借りる側が大きなリスクを負うことによって
その分だけ金利をおまけしてもらえる仕組みになっています。
固定金利はお金を貸す側が大きなリスクを負うかわりに、
その分だけ金利を高めにするという仕組みになっています。
この点を十分に理解しておいた方が良いと思います。

回答No.1

sha-girl

私は変動で借りました。
借りたときは１年ぐらい前なので今より利率が低かったです。

固定金利は貸す側がリスクを犯している分、トータルで支払う額は高くなる確立が高い金利設定です。
逆に変動は借りる側が金利上昇のリスクを犯すことになります。

ただ、今月も日銀の利上げが見送られましたし、サブプライム問題もあり
少なくとも半年は金利の上昇は無いと思っています。(個人的見解)
仮にこの金利(1.475)がずっと維持されるなら、毎年100万円ほど繰り上げ返済すれば
十数年で完済すると思います。(もしもの為、繰上げ返済は期間短縮ではなく再計算で)

もちろん、最大で金利が20％ずつアップしていく可能性があるわけで
それで金利が１０％とかになれば私も含め破産するでしょう。
(ちなみにバブルのとき住宅ローンの金利は最大で8%ぐらい(優遇があれば6.6)
だったという事なので、最悪それが天井かなと私は思っています。)
※選択は自己責任でお願いします。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。天井の設定ですか。参考にさせていただきます。