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親族間での不動産のやり取りについての質問
- 親族間での不動産のやり取りについての質問です。現在、義父が所有している家に住んでいます。義父はもうこの家に住むことはないので、この家を夫(義父から見れば息子)の物にしよう、という話になっています。売買、相続、贈与の方法が考えられますが、どれが一番出費が少なくて済むのか、そして手続きや契約書について知りたいと質問者は考えています。
- 義父は売買で話を進めたいと思っているが、ローンの問題や返済金額の変更などの理由から通常の売買契約ではなく、法律の専門家に相談することを考えています。売買の金額は不動産屋の査定の7割程度で相談しています。
- 質問者は自分たちで動ける範囲で出費を抑えたいと考えており、知りたいことは次の3つです：(1)一番出費が少なく済む選択肢は何か、(2)それぞれの手続きはどうなるのか、(3)売買の場合、契約書は誰に頼めば作ってもらえるのか。質問者は実際に親族間で不動産のやり取りをされた方の経験やアドバイスも聞きたいと思っています。
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質問者が選んだベストアンサー
>今の所、義父は売買で話を進めたいようなのですが これは何故でしょうか？贈与税を心配されているからでしょうか、それとも父親が現金を必要としているからでしょうか。それによって全く違うお話ですが…。 単に贈与税の事を心配していると言う前提での回答です。 但し、税理士じゃない私が詳しく書くと税理士法違反にならないとも限らないので、簡単に触りだけ。、 >(1)売買 >1、ローンを組むのは難しい こんな無駄な事は絶対にしないでください。 ローンを組めば金利がかかります。2000万円のローンを組めば、1000万円ほどを夫は銀行に支払う事になります。 家の売却費用は父親にゆき、場合によって父親は所得税と住民税を支払います。 その後、父親が亡くなると、今度は父親が持っていた家の売却金が夫に相続され、資産が大きければ贈与税が発生します。 つまり3重苦ですね。特に金利は見事なまでに無駄金ですね。 売買するなら、父親から家の代金分借金した事にして、毎月支払ってゆくと言う事なのだと思いますが、それが果たして税務署が認めてくれるかは…。税理士にご相談ください。 それと結局父親が家の代金を保有していれば、相続時には相続税対象になります。 また父親は所得税、住民税はかかります。 >(2)相続 父親が生きていうちに相続など出来るはずがありません。 >(3)贈与 暦年課税か相続時精算課税ですね。 まず暦年課税ですが、年間110万円まで基礎控除されます。 つまり売買契約をした後、毎年110万円分を父親から夫に贈与し、そのお金で父親に返済してゆくとか。但しこれが認められるかどうかも税理士にご確認ください。 じゃあ、売買せずに毎年110万円分ずつ持分を増やす？ 現実的ではないですね。 相続時精算課税を選択した場合、2500万円までは基礎控除されますので、物件価格が2500万円以内であれば贈与されても、この時点では贈与税はかかりません。 但し、父親が亡くなった時に相続が発生しますが、その時には夫が相続したとして加算しなくてはなりませんので、結果、遺産が多い父親であれば相続税がかかります。 ちなみに、相続税の基礎控除は結構大きいのはご存知ですか？ 5000万円＋（1000万円×法定相続人の数） 父親の財産がそれほど多く無いのであれば、相続時精算課税を選択することで(2500万円以内なら)、夫には今すぐ税金が発生しない上(不動産取得税や固定資産税、登録免許税は別)、父親にも所得税や住民税は発生しません。 但しこれも実際のところは、税理士にご相談ください。あくまでも知識上の話であって、税理士免許もありませんし、責任も持てません。
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- poolisher
- ベストアンサー率39% (1467/3743)
他の回答と同様ですが、相続時精算課税が一番有利だと思います。 詳しくは、ググって欲しいのですが簡単にいうと、税金は相続時（義父が亡くなった時点）で相続として 課税精算しましょうというとこです。 ただし、他に兄弟がいて相続争いになる可能性があったり、義父に借金があり負の相続を強いられる可能性がある場合には使えないかもしれません。 架空の売買は絶対に止めたほうがいいです。 書類だけ整えても金銭授受の実態がなければ贈与となって多額の贈与税が掛ります。
お礼
丁寧な御回答を頂きありがとうございました。 とても参考になりました。 平日お休みの日に税理士さんに相談してみようと思います。
月の返済金額を変えたいというご希望なので、金融機関から住宅ローンは組めません。 もちろんこまめにやれば出来なくはありませんが、そのたびにお金がかかります。 わずかな質問から推察するに、お父様はお金が欲しいようですね。 しかし、住宅ローンを組まずに売買は出来ません。 税法的には生前贈与の特例を使って息子さんに登記原因贈与で所有権移転することになるでしょう。 そして来年生前贈与の申告をはて贈与税をなくします。 申告の仕方は生前贈与で検索すれば沢山説明されています。 次にお父さんへのお金の支払いですが、これは双方決めた金額で毎月渡すことになります。 このお金の移動は贈与税の対象になってしまいますが、余り深く考えず支払っていればいいかと思います。 こうした発言はネットではいけないのですがそう書くより仕方ありません。 ですのでこの部分は専門家は立場上お答え出来ない部分です。 従いまして、表だってやることは贈与による名義変更と来年の生前贈与の特例の申告です。 そして内緒で月々お金の移動です。 しかし質問に相続という語が書かれてあります。 お父さんが今お金が必要ないなら、相続までお父さんの名義でもいいのではないでしょうか。 あなたがたがどこか不安なら、建物だけの贈与ですと評価額が安いためなんの心配も無く名義変更出来ます。 質問の趣旨がはっきりしないため、回答もあれこれ書きました。 お父さんがお金が欲しくての話なのか、あなた方が住む家の名義が欲しいのか、そこが良く分かりません。
お礼
丁寧な御回答を頂きありがとうございました。 とても参考になりました。 平日お休みの日に税理士さんに相談してみようと思います。
- jfreat
- ベストアンサー率66% (41/62)
親が６５歳以上で、子が２０歳以上、かつ家の評価額が２５００万円以下であれば、贈与したうえで、「相続時精算課税制度」を選択すれば、登記費用と不動産取得税以外はかかりません。 なお、２５００万円以上の場合は、その超えた金額について贈与税がかかりますが、実際の相続時に還ってくる可能性もあります。 この制度は届け出を税務署に出すだけですから、手続きも自分でできます。 家の評価額も、税務署のホームページや、市販の解説書を見れば分かると思います。 あと、細かい点については、税務署に相談すればいいでしょう。 相続時に移転する方法も、今必要な経費は特にありません（公正証書遺言を作成するのであればその費用はかかりますが）が、相続時の分割協議が円満に行われるという保証はありませんから、できれば今のうちに移転登記まで終えておきたいものです。
お礼
丁寧な御回答を頂きありがとうございました。 とても参考になりました。 平日お休みの日に税理士さんに相談してみようと思います。
- valuestar0
- ベストアンサー率75% (12/16)
１番費用が掛からないのは、相続時課税選択制度かな？ 税理士に相談した方が良いと思います。
お礼
丁寧な御回答を頂きありがとうございました。 とても参考になりました。 平日お休みの日に税理士さんに相談してみようと思います。
お礼
丁寧な御回答を頂きありがとうございました。 とても参考になりました。 平日お休みの日に税理士さんに相談してみようと思います。