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不動産売買の手付け金について
わたしの持ち家の売却で先日、買い主が見つかり売買契約を交わしました。その際、手付け金も支払ってもらってます。 しかし、引き渡しを来週に迎えた今週、買い主の奥さんが突然亡くなられ、契約を解除することになりました。 仲介不動産屋も非常にレアケースですと言っています。 仲介不動産屋から引き続き、新規顧客を探すと言ってますが、その話の中で、今回売買契約までたどりついたので、売却金額の１５％の半値は契約手数料として支払ってもらうと言われました。 もちろん、手付け金の費用内に収まる金額ではありますが、実際にはまだ不動産が動いたわけでもないのに売却費用の契約手数料が発生するのは何だか納得いかない気分です。 また今度新たに買い主が決まり売買契約を結んだら、１５％の手数料が発生するそうです。もちろん、仲介不動産屋も仕事で動いているので経費が発生するのは仕方ないでしょうが、これは当たり前のことなんでしょうか？何せ、レアケースらしいですから。 契約の時に交わした用紙のタイトルとかは今は忘れてしまってますが、家に戻れば確認できます。 できれば不動産業の方からの回答をお待ちしています。
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レアケースと言えばそうかもしれませんが、結局のところ今回のケースは買主都合の手付放棄による契約解除ということで宜しいですか？ ローン特約や停止条件付き契約と違い、売主又は買主の都合による契約解除の場合は、仲介手数料は請求出来ることになっております。 しかし、売却価格の15%の半値というあたりが全く意味不明ではありますが・・。支払う必要があるにせよ、その請求額については宅建協会などに問い合わせた方が良いです。それこそレアケースです。
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契約手数料というのは媒介（仲介）手数料のことですね。これは契約成立に対する成功報酬です。 不動産取引では、手付け金は契約時に支払うお金と言うことが決まっていますので、手付け金の授受が行われたということは、契約は成立したと考えられます。 手数料は契約成立に対する成功報酬なので、仲介業者は媒介契約で定めた金額を正当に受け取る権利があります。解約されたといってもそれが業者のミスなど業者に責任がある以外の場合は、その請求権は残ります。質問のケースは買い主都合ですので、業者の責任ではないので、手数料の発生はしょうがない物と考えられます。 また、新たに契約成立した場合、またその成功報酬として費用は生じてしまいますのもいたしかないものと考えられます（また新たに書類作成などもしますし）。 ここまでのこと（２回支払うことになること）については納得しているようですので、つぎに報酬の金額内容についてですが、 報酬（手数料）の金額は、宅建業法で一方から受け取れる金額の上限が決まっています。 売買代金が４００万円以上の場合、「売買代金」の３％＋６万円が上限です。これは一方から受け取れる金額ですので、買い主側・売り主側それぞれの業者はそれぞれから受け取ってよい金額です。 なお、これは上限ですので、安くする分にはかまいません。 質問のケースでは、上限の金額を成功報酬（３％＋６）とするような内容で、媒介契約を結んでいてたが、買い主都合で契約がキャンセルされたため、今回分は半分（１．５％分）にサービスしてくれたのではないかと思います。 今回の請求分は、解約に対する手数料ではなく、契約成立に対する報酬に対する請求だと考えれば、正当な請求でむしろまけてくれているとも考えられます。少なくとも宅建業法上は問題のない内容だと思います。 宅建業法では上限が決まっているだけですので、実際いくらになるのかということについては、契約内容によって決まるものです。だから裁判では、ベースが手付け金か売買代金か考えが分かれると書いてありましたが、おそらくそれは、媒介契約書の記載内容によって判断が分かれると言うことではないでしょうか？ 媒介契約書に「売買代金の３％＋６」と明記されていれば売買代金がベースになると思います。逆にそのあたりの記載が不明瞭の場合は、状況により変わると言うことではないでしょうか？ なお、次回もあるようですので手付け金による解約について補足しておきます。 手付け金による解約は相手側が履行の着手をするまでの期間なら、無条件にできることになっていますので、お互いが簡単に解約できず、かつ、高すぎない設定にするのが一番よい金額です。 次回はそれを考慮して、業者の言いなりにならず、手付け金の設定をするとよいのではないかと思います。 問い合わせの先としては、地域の不動産協会や役所の宅建業担当部署などがあります。
お礼
回答ありがとうございます。 まだ媒介契約書をきちんと見てないですが、「売買代金の３％＋６」になってたと思います。 別の不動産業者に話したところ、正規な要求ではあるが、金額は話し合いの世界だと言ってました。売れずにローンを支払い続ける精神的なものを考えれば、値段を下げる交渉は「あり」だと言われました。 うちの物件は今年の１月に媒介契約を結び、１０月になってやっと売買契約にたどり着きました。その間に支払い続けたローンと今後売れずに支払い続けるローンのことを考えれば、今回の手付け金は全く得したとは感じられないのです。それなのにその手付け金からさらに手付け金の半分以上を手数料で支払わなければいけないことに、どうも納得がいかなかったのです。 でも皆さんのご意見を聞いて仕方のないことかなって思いました。あとは不動産協会にも最後に聞いてみたいと思います。 ありがとうございました。
補足
回答いただいたみなさん、ありがとうございました。 不動産業者と話し合い（結構強く言い）手付け金と手数料の割合を変えてもらえました。 変えてもらった金額にまだ少し不満もありますが、今後も仲介してもらうことも考えて譲歩しました。（別の不動産業者に変えようかとも考えましたが） 参考になりました。ありがとうございました。
＞３％の半値＝１．５％＋６万円でした なるほど、暴利を貪っているわけでは無さそうですね。正規の手数料の半分位は支払えよ、との請求ですね。 色々とお調べにもなった様子で、裁判でも判断が分かれるということでしたら請求自体は不当とも言い難いわけで、まぁ仕方無いのかなと思いますけどね。 売却せずにお金が入ったわけですから考え方によっては得？したとも言えますし、それを得と考えれば仲介業者がもたらした得ですからね。 何か実害が出ているなら買主に損害賠償請求するしかないでしょう。 尚、次回他の売却が決まれば、上記とは完全に別件ですから正規の手数料を請求されるのは当たり前の話です。
補足
回答ありがとうございます。 ＞売却せずにお金が入ったわけですから考え方によっては得 →手付け金を丸々手にしていたら得だったと思います。ですが、また売れずにローン支払いが続くことを考えれば、得したとは全く思えません。でもこの契約解除は不動産業者の責任ではないというのはよくわかってますけど。 次回売却が完了した場合に正規の手数料を請求されるのは全く異存がありません。今回の分だけにちょっと不満が残るんです。 仕方のないことなのですかね。
- m_inoue
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＃３です ＞今度新たに買い主が決まり売買契約を結んだら、１．５％＋６万円 これ自体は安いです、良心的な業者かと思います。 普通の業者は平気で３％＋６万円．．．。 あくどいのは買い手からも３％＋６万円とって知らん顔．．．。 じゃあ、元の価格×仲介手数料も妥当かな？
補足
たびたびすみません。 質問の文章に２箇所誤りがありました。 今回契約解除による手数料として売り主であるわたしから売却費用×１．５％＋６万の請求を行うということ 今度新たに買い主が見つかって売買契約が成立したら、わたしから売却費用×３％＋６万が発生するの間違いでした。 すみません。 ちなみに今回は売り主と買い主の不動産業者は別です。 上限３％というのは不動産取引法で決まってることのようですね。 自分でもいろいろ調べたのですが、契約解除による手数料は売却費用にかかるのか、それとも手付け金にかかるのかは裁判でも判断がわかれるとありました。 手数料を払うことに異存はないのですが、どの金額にかかるのかを気にしています。
- m_inoue
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＞売却費用の契約手数料が発生するのは何だか納得いかない気分です。 ですね．．．でも先方から手付け金は頂けましたね？ いくらかの収入は有ったわけです。 その収入の手助けをしたのは仲介業者です。 だから売買手数料ではなくて仲介手数料なのです。 ＞売却金額の１５％の半値は契約手数料として支払ってもらうと言われました。 この根拠は私にも分かりません？？？ 他の方と同様に３％プラス６万円だと思いますが、 しかも貴方が手にした手付け金の額に対してかと．．．。 一度地元の宅建協会へお問い合わせ下さい http://www.zentaku.or.jp/003/47.html
補足
回答ありがとうございます。 No.2さんにも書きましたが、３％の半値＝１．５％＋６万円の誤りでした。すみませんでした。 そうなんです。手付け金額に対してなら納得できるんですけど。 宅建協会が教えてくれるんですね。 ダメもとで聞いてみたいと思います。 ありがとうございます。
これは当たり前のことのようです。 私は不動産関係者ではありませんが、不動産購入時に このようなケースについても仲介業者によくよく 確認しました。 基本的に、仲介手数料が発生するのは、「金銭の授受」 が発生した時です。 ご質問の場合、手付放棄ということであなたは金銭を 受けとっているのですから、仲介業務は実行されたこと になり、手数料が発生するのです。 （仲介業者がいなければ手付金も受け取れませんでした よね。） ちなみに、こういうことがあるから、手付金は物件価格 の10％程度が望ましいとされるのです。 仲介手数料は通常、3％プラス6万ですが（15％の半値 の意味が私もわかりませんが）、それだと例えば売主 都合で解約になった場合、買主にも手数料が発生して 損をしてしまうので、手数料を10％以上に設定するの です。 手付金の費用内に収まるように、設定するということです。
補足
回答ありがとうございます。 不動産業者から言われた金額を今計算してみたら、３％の半値＝１．５％＋６万円でした。 他の回答者さんも含めて間違えてすみませんでした。 電話で急に言われたので１．５と１５％と混乱して覚えてました。ごめんなさい。 回答いただいたように、こういったケースに備え手付け金を１０％に設定すべきところを、買い主が１００％ローンを組んだために少ない手付け金で設定したと説明がありました。それでも確かに手数料は手付け金の費用内に収まっています。 手数料が発生するのはわかるのですが、それが今回の場合、売却金額に対してというのがどうも納得いかなかったのです。 仕方のないことなのですかね。
補足
回答ありがとうございます。 理由は書いたとおりで、ご回答の通り、買い主都合の契約解除です。 わたしとしては手付け金の１５％なら話はわかるんですが、売却もできていないのに、売却価格の１５％の半値というのがどうにも納得できないのです。 素人考えだと言われればそれまでですが。。。 ちなみに不動産業者は大手の有名不動産です。 宅建協会ですか？調べてみます。