不動産売買に詳しい方お願いします

質問

親子間の売買について、￥１０００万の土地契約を行った場合、時価より著しく低い場合に税務署より贈与とみなされると聞きました。この場合なら時価がいくら以上なら贈与となるのでしょうか（おおよその目安で）、また時価が￥１５００万なら￥５００万を贈与とみなすのか、￥１５００万を贈与とみなすのでしょうか。

この時価とは不動産屋、不動産鑑定士、誰に聞けば分かるのでしょうか（税務署に聞けば答えてくれるのでしょうか）

回答No.2

hata79 · ベストアンサー

「負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等に係る評価並びに相続税法第7条及び第9条の規定の適用について」という国税庁長官通達があります（下記URL参照）
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/890329/01.htm
ここでは「個々の取引について取引の事情、取引当事者間の関係等を総合勘案し、実質的に贈与を受けたと認められる金額があるかどうかにより判定する」とされてますね。

土地価格を地価といい、実際に取引きされてる額を時価といいますが、売買契約者の間柄が特殊（親族であるとか、法人とその代表者であるとかです）の場合には、時価から大幅に低い価格との「時価との差額」が贈与額とされます。

時価が１，５００万円の土地を１，０００万円で売買したことが「５００万円分は贈与してる」と判定されるかどうかは、上記のとおり「これだ！」という規定が個人間取引きではありません。
法人と個人の間では「二分の１以下の取引き」を低廉な譲渡としてます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3105.htm
上記URLの３（１）イを参考になさってください。

個人間取引きでも、二分の一以下ですと「ちょっと低すぎないか」「差額は贈与だ」とされる可能性大です。
どの程度が限度かというのは、困難ですが、私は３０％かなと思ってます。
従業員への食事の現物給与でも定価の３０％引きで計上しろと国税庁は言ってますので、無関係とはいえ「３０％」という計数が「なんとなく、認められる限度かな？」と勝手に思ってる次第です。これは私見です。

「この不動産の時価はいくらでしょうか」と税務署で聞いても回答はされません。
不動産の時価を決めるのは税務署ではないからです。
実際の不動産が幾らなら買い手が付くかというのが時価です。
同様な不動産が幾らで売買されてるか（売買実例といいます）から、売り手と買い手が価格を決めます。
「あそこに同じような家が見えますよね。あれが２，０００万円です。
ですからこの物件が１，８００万円ならお得だと思いますよ」と説明されて
「はいよ、わかった」となれば契約成立です。
あそこに見える物件２，０００万円とあいよと買った物件１，８００万円が「売買実例」となっていき、時価を形成する材料になります。

私の住む市内に幽霊が出ると有名なマンションがあり買い手など「ただ」でもつきません。
マンション一棟３０世帯分ありますが、全部屋「こんなマンションに住めるか！」と引っ越してます。
夜、窓をのぞくと白い影が歩き回ってるというのですから、時価もへったくれもありません。買い手などないのです。
他の同じようなマンションと比べられて「差額は課税対象だ」といわれたらたまりません。
「あのよ、このマンションって買い手がないの。タダでも売れない物件。仕事の付き合いで買わされたというのが本音。
固定資産税を払わないといけないから、タダでもいらない奴」
と税務署に説明するしかないのです。
これすなわち時価ですね。
だからこそ国税庁長官も「実際取引きの事情を勘案して、時価よりも低額なのかどうかを判断するように」と注意してるわけです。

時価を知るには不動産屋で聞くのがいいです。
国税庁でも時価算出する際には、譲渡所得の申告書から「どこの物件がいくらで売買された」データはあるわけですが、さすがに守秘義務があるので教えてはくれません。
不動産屋は「どこの物件がいくらで売れた」という情報は持ってますので、つまり時価を知ってるということです。

お礼

個人的には、贈与、税金などを考慮すれば購入する気になれません、確定申告でまた税金取られるのもしゃくですから・・・ご丁寧な回答ありがとうございました、参考にさせていただきます。

回答No.1

noname#161969

時価ではなく地価ね。

不動産屋さんで地価鑑定をお願いすればいいし、住んでいる市区町村の税務課で課税額を見るのもいい。路線価で調べるのもありだけど、差額がありすぎるのが難点。

で、地価と売買金額が等しい状態であれば「売買」として買った貴方は取得税として、親には売買金が一時所得になるので売買金に対してそれぞれ課税されることになります。

つまり税金を二重に払うことになるので普通は「贈与」「生前相続」として譲る方法が取られます。税率は税務署に確認くださいね。

で、地価より安く購入しても課税額は路線価を基準にするので税額は変わりません。これを贈与と判断するか、売買と判断するかは税務調査官しだいですけど、売買事実があるのでやはり双方に課税するパターンでしょうね。