共有名義？

質問

ここで、いくつか、質問を検索しましたがいまいちわからないので、
教えて下さい。

近々、親が住宅を購入しようということになりました。
ゆくゆくは、その住宅は私の名義にしてくれるということで、
一緒に住むことになっています。

本当なら私の名義に最初からしたいのですが、
社会人になりたてで、私ではローンを組めませんので、
親名義で購入することになりました。

ここで、不動産の営業さんと話したところ、
共有名義人はどうなさいますか？と聞かれました。
頭金を私が出したりすると、共有名義人にもなれるとかなんとか・・・。
そこで、質問です。

(1)共有名義人とはなんですか？ちなみに、この共有名義人は
ローンを借り入れる人ではないので、銀行の審査は必要なしですか？

(2)私が頭金を出し、親がローンを組んだとすると
それは、共有名義ということですか？
また、こうした場合のメリット、デメリットはなんでしょうか？
例えば、私が頭金を出すと、それは贈与税とかの問題に絡みますか？

親の名義のローンの支払に、私が毎月いくらか払うと
それは贈与になるんですよね？年間１１０万を超えると
贈与税がかかると聞きました。

いつか、私の名義にしようと思い、ローンを借り替えるとすると、
共有名義に入っていたほうがいいのか、よくないのか。

いまいち、わかっていないので、どなたかわかりやすく
教えていただけるとありがたいです。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

>(1)共有名義人とはなんですか？
複数の人が共有で一つのものを所有することがあります。
それを共有といい、その共有している人たちが共有名義人になります。

基本的に共有名義人は各自それぞれ出資した割合にて共有の持分を持ちます。
不動産に於いても出資した割合にて持分登記します。

>ちなみに、この共有名義人はローンを借り入れる人ではないので、銀行の審査は必要なしですか？
基本的に住宅ローンでは、物件全部に抵当権を設定します。
この関係でたとえローンを借りない共有者であっても、担保提供者として自分の持分に対して銀行は抵当権を設定することを求めます。
ただこれはあくまで担保提供者に過ぎませんので、銀行の審査を受けることはありません。
ただ銀行によっては担保提供者に対して連帯保証人になることを求めることはあり、その場合には一応審査されます。ただそれが支払能力を見るほどの重要性の高い評価とはなりません。

>(2)私が頭金を出し、親がローンを組んだとするとそれは、共有名義ということですか？
そういうことになります。

>また、こうした場合のメリット、デメリットはなんでしょうか？
メリット、デメリットの話ではありません。

>例えば、私が頭金を出すと、それは贈与税とかの問題に絡みますか？
頭金を出しながら持分を持たないのは贈与になります。
頭金を出してその分持分を取得するのは贈与になりません。

>親の名義のローンの支払に、私が毎月いくらか払うとそれは贈与になるんですよね？
そうです。

>年間１１０万を超えると贈与税がかかると聞きました。
そうです。

>私の名義にしようと思い、ローンを借り替えるとすると、共有名義に入っていたほうがいいのか、よくないのか。
実務上の話として、共有名義に入っていた方がローンの借換え、名義変更がやりやすい場合があります。

回答No.5

noname#20102

＞(1)共有名義人とはなんですか？この共有名義人はローンを借り入れる人ではないので、銀行の審査は必要なしですか？

頭金もローン借入金も合わせて、出資した割合で名義持分を決めます。物件の購入代金を分母として、出資した金額を分子として登記すれば正確です。
これが複数の人間が出資するならば共有名義、一人で全額出すのならばその人の1/1で単独名義と呼びます。

＞(2)私が頭金を出し、親がローンを組んだとするとそれは、共有名義ということですか？メリット、デメリットはなんでしょうか？

出資割合を正確に、つまり自分が出した分は自分の名義(所有権)に登記すればなんら贈与にはなりません。
あなたが頭金を出すのに、親の単独名義にしたりすれば、それは頭金の分をあなた→親への贈与とみなされます。

＞親の名義のローンの支払に、私が毎月いくらか払うと
それは贈与になるんですよね？年間１１０万を超えると
贈与税がかかると聞きました。

確かに年間110万以内ならば贈与税はかかりません。
ただ課税はされなくても、あなたが支払った分は親の所有権となってしまうことを了承しているかということです。
親の名義＝親の所有権です。
実親ならば将来的には遺産として相続できますが、他に兄弟などいれば全額はあなたのものにならない、といったことも考慮しておくべきです。

＞いつか、私の名義にしようと思い、ローンを借り替えるとすると、共有名義に入っていたほうがいいのか、よくないのか。

ローンの借り換えというのは、債務者まで変えられるわけではありません。
つまり現段階で親の単独名義でローンを組むのであれば、銀行は親に対して審査をして融資するのですから、途中から債務者をあなたに変更することはできません。
そのローンは最後まで親が単独で完済する債務を負います。
あなたが頭金を出して共有名義にしておいても、ローン債務についてあなたが入ってないのならば、借り換えであなたを債務者にすることは不可能です。

回答No.4

pakapaka-2

既に回答者の方が、番号のある質問には適切に回答されているのでそちらに任せて、質問者の考え方の整理の為にアドバイスを差し上げたい。
質問全部を読むと、いろいろな事が混乱しているように思います。
(1)親御さんが買われる住宅を何故あなたの名義に(共有としても)仕様としているのですか？
もしあなたが一人っ子で、両親もあなたに相続する事に対してなんら問題を感じていないならば、例えばお父さんの名義で、相続が発生したら(お母さん経由かも知れませんが)あなたの物になります。
その時には一般的な価格の居住用住宅の試算は半額程度になります。あなたの場合万が一のときの相続財産額の免税額は７０００万円(お母様含み）と生命保険金額割合になりますので、住宅の半額程度と現金等合算でこの金額を超えそうですか？それに相続金額からは借金が相殺されますので、借入金差し引き後の金額です。
(2)共有である事で何か得をしたいと思っていますか？
今後あなたが独立でもして、その時にあなたが持分を持っていることで、担保にでもしたいのですか？其れならばその時に父親に連帯保証してもらったほうが良いのではないでしょうか。
(3)名義人になる必要が無いのではないでしょうか？
逆に、あなたが金を負担しなければ、お父様が払いきらないと言う時に、負担した金額を相続金額から差し引きたいと思っているならば、別の考え方になります。(先ずは上記相続金額になるかどうかですが）
相続金額がもっと一杯有って、自分が払ったものを証明したければその契約を公正証書にして、貸付の証拠としては毎月の銀行振込みなどの証拠とすれば、事足ります。頭金の貸付ならば契約書とその金の出何処(銀行口座からの出金なども）を添付しての確定日付(公正役場)を取っておく事です。

何であなたからの贈与まで考えてこの様な質問になるのか、今一目的が判りません。この辺をハッキリさせると方法が見えてきます。
アドバイスになりましたか？

回答No.3

noname#119854

1)共有名義は、購入時に一部を負担することでする事ができます。愚息もまだ社会人1年生でローンも組めませんが、毎年少しずつ贈与税も納税してあった息子の預金で1割を支払、持分比率で共有名義登記にしました。貴方が頭金出せるのなら、共有名義にすることをお勧めしますが住宅の取得に関しては、原資を何処から出したかもはっきりできないといけませんのでご注意のほど。私の名義にしようと思い、ローンを借り替える・・・このあたりは銀行で確認されるといいのですが、私が90％の4100万の借入をしてますが、連帯保証人は、愚息と主人です。
　相続には、負債の相続も共なうのでその時、名義人の変更と返済の金額と期間を見直すことを認めてもらえるようなら、それもいいと思うのですけど。私は元金均等の15年ローンで、愚息が相続返済時には毎月の返済金35万は返済できない額にしてありますので、借入の変更が可能な理由付けになるようにしてあります。親子ローンもできないのですかね。（勤続１年未満なのでしょうか）愚息はそれで親子ローンにはできなかったのですけど、土地はどうなってるのですか。父の名義の場合は、又別な方法があるのですけど。父親の土地に借地権設定をした形で建築を貴方がするとか。主人と結婚した時は姑の土地に家を建てましたが、結局、姑からの相続時に姉妹の希望で土地の売却しなければ相続できない土地になってしまい家も土地も手放しました。長い間に何が起こるかわかりませんので良く考えて決めてください。ローン借り換えが共有名義にしておく方がよいかどうかは本音で申し上げればよい予測と悪い予測を貴方の環境で考慮して見られることをお勧めします。

回答No.1

RYO-03

(1)共有名義人とはなんですか？ちなみに、この共有名義人はローンを借り入れる人ではないので、銀行の審査は必要なしですか？

総額2000万円の物件で、親がローンで1600万円、質問者様が現金で400万円であれば、名義は8割が親で2割が質問者様ですね。共有名義とはそういうものだと思います。

(2)私が頭金を出し、親がローンを組んだとすると
それは、共有名義ということですか？
また、こうした場合のメリット、デメリットはなんでしょうか？
例えば、私が頭金を出すと、それは贈与税とかの問題に絡みますか？

頭金を出したのに名義に入れなければ、親への贈与という形になりますので贈与税も関係してくるでしょう。

あくまで誰がどのくらいお金を払ったかによると思います。