父名義の家を二世帯住宅へ建替え

質問

父名義の実家を、二世帯住宅に建替える予定です。

私はサラリーマンで、父は年金生活です。
土地・建物とも父の名義です。

この場合、税金は発生するのでしょうか？（贈与税？相続税？）
発生する場合、減額する方法などありましたら、教えて下さい。

また、今年中に入居し一定の条件に該当すれば、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）が受けられる（１０年・１５年の選択）ようですが、新しい家の名義人などで、問題になることはあるのでしょうか？

家を建て替えるという、一生に一度のことでいろいろ勉強していますが、
まだまだわからないことだらけです。
よろしくお願いします。

回答No.3

uozanokoi7 · ベストアンサー

ANo.1です。
私への補足には、建物建築資金はあなた様とお父様で1/2づつで考えていますとの記載ですが、ANo.2様への補足ではあなた様が持分100％に対して全額ローンを組み、お父様からはその返済額の1/2相当を負担するとも捉えられるのですが。
これだと毎年、お父様の支払額があなたに対する贈与となりますが。

＞新しい家の名義は、特に考えていません。
大切なのは登記上の持分割合（登記名義）ですよ。

また、法定相続人は3人ですか。
相続時精算課税制度は一般的には相続税がかからないような人が選択すべきものです。
これは相続時においては贈与財産が贈与時の時価で加算されて計算する制度なので、相続税がかかる財産家を親に持つ場合や将来に時価が下落するような財産には向きません。そして一旦選択したら撤回はできません。
お父様は資産家でしょうか。お父様の財産と相続人数などを考慮して御熟慮下さい。（8000万円というのが？なんです。）

今一度、建物の持分割合に対して具体的にあなた様とお父様がどのような資金の供出を行うのかご確認下さい。
また、お父様が建物について持分100％、建築資金も全額提供という選択肢はありえないのですか。家屋でしたら相続財産としての価値は上がることはないでしょうから。

お礼

前回に続き、回答ありがとうございます。

>これだと毎年、お父様の支払額があなたに対する贈与となりますが。
これについては、年間110万円を超えない限り、贈与税は発生しないと解釈しておりますが、間違ってるのでしょうか？まだまだ勉強不足のため、正直不安です。

>大切なのは登記上の持分割合（登記名義）ですよ。
これについても勉強中で、“区分登記”について調べています。

法定相続人は３人です。わかりずらい表記で申し訳ございません。
また、父は資産家ではありません。一般庶民です。

>今一度、建物の持分割合に対して具体的にあなた様とお父様がどのような資金の供出を行うのかご確認下さい。
ハッキリ決まってませんが、建物の面積を1/2づつ使用し、資金も1/2づつ出し合う予定です。

>また、お父様が建物について持分100％、建築資金も全額提供という選択肢はありえないのですか。
父が持分100%、資金全額提供は、ありません。

>家屋でしたら相続財産としての価値は上がることはないでしょうから。
10年くらいで建物自体の価値はほぼ0になるから、ということですかね。

回答No.2

noname#50009

父名義の土地建物のうち建物を解体して更地にして、そこに新たな家を建てるという計画であれば、よくある話でそんなに特殊な話ではありません。

土地は父名義のままで置いておけばそれは贈与にもなりません。（しかしあなたが住宅ローンを組むとすれば父は担保提供者（兼連帯保証人）になる必要はあります。

あとは建物名義の内訳予定が書かれていませんが、あなたが単独で出資（住宅ローン含む）するのであれば単独名義にすれば良いし、父からも出資があるのであれば、出資割合に応じた持分を設定すれば贈与税は掛かりません。場合によっては相続時精算課税制度を使うのも良いでしょう。

住宅ローン控除についてはローン残高が控除額算定の対象にはなるものの、ローン債務名義人の建物持分に応じた割合しか控除対象になりませんので、その点を注意すれば良いでしょう。例えば総額4,000万円の住宅に対して3,000万円の残高があっても、債務者の建物持分が2分の1であれば2,000万円分しか控除対象にならないということです。（現実的な例題かどうかは別として）

お礼

回答ありがとうございます。
皆様のアドバイスを参考にし、現在の考えは以下のとおりです。

・土地を父名義のままにする（贈与税がかからない）
・私がローンを組む（父は年齢的にローンが組めない）
・支払いは、毎月1/2づつ分担する
・固定資産税も1/2づつ負担する
・私がローンを組むので、建物の名義は、単独名義？
・相続時、資産総額が8000万を超えることは無いので、相続税はかからない

相続時精算課税制度は、資産総額が8000万を超える場合だけ関係あるのですよね？

よろしければ、アドバイスお願いします。

回答No.1

uozanokoi7

お家の新築、楽しみですね。
ところで質問内容には記載が無いのですが、その二世帯住宅の建築に対してapeconcon様ご自身は資金の供出はあるのですか？
「土地・建物とも父の名義です」との記載ですが、新しいおうちはお父様所有の土地に・お父様がお金を全額出して・家の登記名義も全てお父様なのですか。
もし、そのようであればapeconcon様には何もかかりませんが、住宅ローンに触れているということはいくらかはあなたが負担するのですか。

基本的に、支出総額に対してご自身が支出したお金（ローン負担分含）の割合と登記名義の割合が異った場合には、その差額に対して贈与があったものとみなされて贈与税が課されます。

勉強中とのことですので、相続時精算課税なども含めご熟慮下さい。

お礼

回答ありがとうございます。

補足欄に補足させていただきました。
アドバイス等ございましたら、よろしくお願いします。

補足

説明不足でした。申し訳ございません。
補足させていただきます。

建築に対する費用は、父と私で、おおよそ1/2づつで考えています。
新しい家の名義は、特に考えていません。
（名義の登録により、将来の税金等が変わるなら、有利な方法にします）