居住用財産３０００万控除

質問

私の母は５０年近く居住していた自宅を東北に所有しております。
十数年前に私の父が死去し、母の面倒を見れるのは私しかいなかったので東北から関東に住んでいる私と一緒に生活するようになりました。関東の住居は私名義の自己所有のマンションです。私の母の住んでいた（母名義の）自宅は、十数年間そのままです。誰にも使われずそのままになっておりました。十数年手放さずにいたのは、障害者の私の兄（母の子）がその近辺の障害者施設で生活しており、よくなって出てきた際にはその自宅を利用しようと思っていたため売却せず今まで母が所有しておりました。（その間十年近く誰も住んでいません）最近、私の兄（母の子）が亡くなり東北の自宅を所有している理由も亡くなりましたので、母と相談し東北の自宅を売却致しました。居住用財産の売却の３０００万控除は利用できますでしょうか？本当に困っています。他にもなにかアドバイスがありましたら教えて頂けますでしょうか？皆さん助けてください。お願いいたします。

回答No.3

白鳥 之水海（@LakeSwan） · ベストアンサー

追加です。

概算取得費の５％しか利用できない場合には、確かに譲渡所得が生じるでしょうね・・・。

世の中には、居住用3,000万円特別控除を使いたいがために、無理にそこに住んでいるように見せかけて申告する人もいるようですが、基本的にそれは脱税ですので、お勧めはしません。

いくら税金がかかるといっても、売った金額（売却価額）を全部税金で取られるということはありませんので、多少は仕方がないことと思います。
もちろん、私だって本当は税金なんか1円たりとも払いたくはありませんが。

まあ、考え方は人それぞれだとは思いますが、「税金を安くするならまかせておけ！」といういかがわしい商売をしている裏スジの人もいますので、くれぐれもそういうのには引っかからないように注意してください。

話が脱線しましたが、参考になれば幸いです。

お礼

ご丁寧に説明頂き
本当に有難うございました。
困っている者からすると、回答してくださる方の
お気持ちが本当に嬉しいです。

回答No.2

白鳥 之水海（@LakeSwan）

omkf1999さんのお母さんが所有している自宅で、「・・・十数年間そのままです。誰にも使われずそのままになっておりました。」とのことなので、現在そこには住んでいらっしゃらないのですね。

そういうことでしたら、残念ですが、所得税の居住用3,000万円特別控除は使えません。

もっとも、所得税というのは、所得（利益）に対して課税される税金です。
したがって、その不動産売却による利益が生じていないと課税はありません。
「売却金額」に対してではなくて、「売却益」に対して課税されるのです。

不動産売却による利益（所得）は、まず土地と建物にわけて次の算式により個別に計算します。

（1）収入金額（売却金額）
（2）取得費
（3）譲渡費用（売却手数料など）
譲渡所得（売却益）＝（1）－（2）－（3）

収入金額（売却金額）はまあいいとして、ちょっと難しいのが「（2）取得費」です。
土地の場合は単純に購入金額となります。
建物の場合は、購入金額から所有年数による価値の減少部分（減価の額という）をマイナスして計算します。
詳しい計算方法を書いているとさすがに大変なので、実際には税理士の先生にご相談ください。

不動産取引については、金額が大きいですからネットで質問した程度で済ませるのは非常に危険です。
おそらくは、そんなに譲渡所得（売却益）がたくさんでるとは考えにくいので、税金はたいして出ないだろうとは思いますが、シロウトがおかしな申告計算をして税務署にあとでごちゃごちゃ言われるのは非常に不愉快ですから、手数料もたいしてかからない話だと思いますので、必ず税理士の先生に相談してください。

お礼

有難うございました。
非常にわかりやすく参考になりました。
取得の資料がみつからないので、概算取得費の５％になりそうです。

回答No.1

mukaiyama

＞その間十年近く誰も住んでいません…

住まなくなって 3年以内の条件に外れています。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
しかしその前に、

＞私の母は５０年近く居住していた自宅…

税金がかかるほど高く売れるのですか。
譲渡による所得税とは、売れた金額に対して課せられるのではありませんよ。
簡単に言うと、買った値段より高く売れたとき、その差額に対して課せられるだけです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

社会的著名人の住まいであったとか、建築史に名を残す建物であったとかなら、50年前の値段より高く売れることもあるでしょうが、普通の市民が住んでいた家ならとてもそんなことは考えられません。
20年以上前のバブルの頃なら地上げ屋に遭うこともあったでしょうが、今日ではそれも考えにくいです。
そもそも、

＞居住用財産の売却の３０００万控除は利用できますでしょうか…

何のために利用したいのでしょうか。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

補足

現状では３０００万控除が利用できないと思うため
また、５０年以上前の取得時の取得価格が確認できる資料がなく母は父より相続したものですので概算取得費の５％しか利用できない場合、譲渡益は必ず発生するものではないのでしょうか？
そんな立派な実家ではありません。
現状では生活も苦しくワンルームのマンションに２人で住んでいます。