財産分割の最適な方法はどちらでしょうか？

質問

はじめまして、092riderです。よろしくお願いします。父が他界し、財産分割協議をしております。

現在は、兄と母が自宅で、私は別宅で暮らしており、
所有状況は、下のとおりです。
・自宅土地　父×１/２　母１/２
・自宅建物　父×１/２　兄１/２
・別宅土地建物　母
・賃貸１室　父
（月５万程度賃貸料は母の生活費）　

●財産分割案としては●
(1)・自宅土地　母×１/２　兄１/２
　・自宅建物　母×１/２　兄１/２
　・賃貸１室　母
※私は後に賃貸１室と別宅土地建物を母から相続
(2)・自宅土地　母×１/２　兄１/２
　・自宅建物　兄×１/２　兄１/２
　・賃貸１室　私
※私は後に別宅土地建物を母から相続
※月５万程度賃貸料は母の生活費にする

●ご質問●
最終的に自宅は兄、別宅と賃貸１室は私、という話になっています。ただ、父からの相続では、兄は(1)を、母は(2)の案が良いと考えているようです。決定票は私にあるのですが・・・。

「賃貸料は母の生活費」「母からの相続」を考慮するとどちらが良いのかわかりません。(1)(2)どちらが良いのでしょうか？
ちなみに、兄も私もサラリーマンで既婚、母は主婦で兄の扶養に入っていると思います。

回答No.1

bungy1234223 · ベストアンサー

大変ですね。

＞※月５万程度賃貸料は母の生活費にする
という事から考えれば、（１）の方が自然だと思います。
（２）にして、月々の賃料を次男から母へ生活費援助という形は可能ですが、
厳密には母は長男の扶養家族なので、次男→母への贈与の可能性を指摘されます。

今回の相続のタイミングでは、税務署から一定のチェックが入る事を忘れずに。
例えばチェックとは、父の預貯金の残高を、
当局は近隣の金融機関に独自に問い合わせします。
死亡日の日付で残高証明書が必要になります。
詳しくは税務署で「相続の手引き」を貰って下さい。
貸室についても、税務署は興味を示すでしょう。
脱線しました。ごめんなさい。

（１）の場合、今後、母は自分で貸室を管理して、確定申告する必要があります。
白色申告でかまいませんが、収支内訳書（不動産所得用）を添付します。
修繕費などは経費として認められます。
（２）の場合は次男が会社の源泉票を手に、毎年の確定申告が必要になります。

不明点
・母の年齢と他の年金収入など
・自宅・貸室の不動産価格
・＊（２）のケースは建物を兄名義とし、土地の半分が母名義なので、
　税務署に母の持分について「使用貸借」の届出をする必要があるのでは？
http://www.taxanser.nta.go.jp/4552.htm
　（１）（２）共、母の相続の際も「小規模宅地の特例」が使えます。
http://www.taxanser.nta.go.jp/4608.htm

上記の不明点によっても変わってきます。
母が６５歳以下で遺族年金（非課税）のみであれば、不動産以外は所得税が非課税です。
不動産の価格が高額であれば、母→長男次男への相続時を考慮して、
（２）を選択すべきケースもあると思います。

なので、
一度、専門家に相談してみることをオススメします。
行政の無料法律相談や、税理士の有料相談があると思います。
上記アドバイスは、全て私見です。

親孝行ですね。頑張ってください。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/4152.htm

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
不動産はそれほどでもないと思います。また、母からの相続も非課税のようです。
ご指摘いただいた点を調べて、相談に行ってみようと思います。ありがとうございました。

回答No.2

pott64

相続税の基礎控除は５０００万＋相続人３人×１０００万で８０００万円です。、この金額を超えると相続税の納付の必要があります。小規模宅地の特例、配偶者控除の適用を受ける必要から申告の必要性（期限は死亡日より１０月以内）はあるかとは思います。

さて、分割協議で問題となるのは、将来の分割（母の時点の相続）は保障されません。あの時こう言ったとか、結構あるものです。公正証書遺言を念のため作成したほうがいいケースもありますが、これでも遺留分は除外されます。この点をよく踏まえて分割を行うべきです。

現在のところでいえるのは（２）の場合、家賃は年額60万程度ですので、質問者から母には譲与税の基礎控除範囲内でかかりませんが、質問者は実質的には不動産収入がないのに、給与所得に不動産所得が加わるため、所得税や住民税を多く収める必要があります。かといって、賃貸を母とすると、分割できるのは、自宅土地と建物の半分ですね。そのうち建物の半分は母にしないと（お母さんの同居の立場を考えると法律上の権利関係はこの方が一般的にはいいと思います・・。）
こう考えると、土地の半分を兄、、何らかの財産を代償財産として、兄または母からもらうとかいう方法もあるかと思います。

正直、評価金額がわからないので、なんともいえませんが、お母様の相続時の相続税の状況も当然絡みます。ですので、今回と次回をシュミレーションして考える必要があります。評価金額がわかればもう少し具体的なアドバイスができますが・・。一度、税理士または市町村の税務相談等でもご相談された方がいいと思います。

その際は以下のものをお持ちになると良いと思います。
・預金残高（死亡日から１年ぐらい遡って、大きい引き出しがある場合はその旨も）
・固定資産税の納付書（課税明細）
・土地建物の登記簿謄本（法務局でとる）
・路線価

その他、税金以外として相続登記も必要です。お忘れ無く・・。

お礼

pott64様
御礼大変の遅くなり申しわけありませんでした。
後の相続の件も、非課税の範囲内のようですね、
一安心です。
実質税金のみ多く払うのであれば、(1)の方で進めようと思います。
ご回答ありがとうございました。