居住権について

質問

現在一人暮らししている祖母（私の実母の実母）がいます。
数年前に土地の所有者である祖父が他界し、
去年全て私の母の兄（叔父）の名義に変更しました。
（叔父は離れて暮らしています）

しかしこの叔父は昔から借金まみれの人間で、
どうやら現在この祖母の住んでいる土地も、
担保に入れて返済出来なくなったのか、
売却しようとしている様なのです。

祖母はもうこの家に50年以上住んでおり、
自分が亡くなるまではこの家に住んでも良いと、
約束をして（口約束ですが）、しぶしぶ叔父名義に変更しました。
祖母にしてみれば、元々は自分と祖父で働いて購入した土地なので、
息子に名義を変更したからといって、
賃貸契約を結んだり、賃料等は払っていません。

しかし、全て叔父名義になっているので、
もし勝手に売却されたり競売にかけられた場合は、祖母は追い出されてしまうのでしょうか？

土地は間違いなく、全て叔父名義にしたのですが、
家屋だけは未だに祖母名義で固定資産税の請求が来ます。

まだ確認はしていないのですが、
もしかすると、家屋だけは祖母名義になっているかもしれません。

もし家屋が祖母名義であれば、万が一土地を勝手に売却されても、
追い出される事はないのでしょうか？

祖母も母も大変ショックを受けております。

祖母が亡くなるまで現在の家に住んでいられる為には、
何か良い方法はありますか？

もう80歳を過ぎており、本人の意思で、最後までこの家で暮らしたいと言っています。
その願いだけでも叶えさせてあげたいです。

どうか回答お願い致します。

回答No.2

nyannyan28 · ベストアンサー

一度、土地建物の登記簿を調べてほしいですが、相談内容から推測してお答えします。
(1)建物は、祖母名義のままの可能性が高いですが、土地はおじ名義に変更し、抵当権が設定されているものと思います。
　考えられる可能性。
a　建物の売却は祖母様が拒否すればできません。しかし、抵当権者（おじにお金を貸した人）は債権が回収できなくなるので、土地を競売に掛けます。
　抵当権設定時に土地と建物の名義が違うので、法廷地上権は成立しません。また土地の名義変更時に祖母様が設定した土地利用権は、使用借権（無償利用のため）です。従って、土地を競売で落札した人間は、何時でも使用借権を解除し、祖母様に建物収去土地明け渡し訴訟を提起できます。これは、建物を祖母様が取り壊して更地にして土地を所有者に明け渡せという裁判です。借地権が設定されたわけではないので、祖母様に勝訴の見込みはないでしょう。
b　債権者が、債権回収のため無理やりおじ様の土地だけを第三者に売却させる場合。買った人間は、aと同様、何時でも使用借権を解除し、祖母様に建物収去土地明け渡し訴訟を提起できます。
c　建物にも抵当権が設定されている場合。
　祖母様は、おじ様の連帯保証人となっています。土地建物一括競売され、祖母様は、買い受けた人間から明け渡しを求められます。この場合は、仮に祖母様に賃借権があっても、連帯保証人が、担保物権に賃借権を主張することは信義則違反で認められません。本件の場合は、使用借権ですので買受人に対抗できません。
d　建物もおじ名義になっていた場合。抵当権は建物にも設定されているでしょうから、土地建物一括競売され、祖母様は、買い受けた人間から明け渡しを求められます。
対策：おじを呼び出し、抵当権者へ同行し、親族の方がおじの借財を代払いするしかありません。多額で弁済できない場合は、競売させ、買受人と家賃で貸してもらうように交渉する方法もありますが、買受人の胸先三寸であり、リスクが大きすぎます。いずれにしても早急に弁護士さんに相談してください。弁護士会の法律相談へ土地建物の登記簿謄本等を揃えて行って下さい。資料がなければ専門家もアドバイスできません。

補足

ありがとうございました。
まずはアドバイス通り、登記簿謄本を取ってみました。
まず、家屋は登記されておりませんでした。
とても田舎で農家でしたので何十年も前から大きな田舎の農家の屋敷の様な家が建っていますが、全く登記していなかった様です。
土地はいくつもわかれており、田畑の他に宅地も3つに分割されていました。
役所の方も事情を分かっているので丁寧に教えてくれたのですが、
田畑と宅地（庭等）の2つの土地に根抵当権600万円がついていました。
しかし残る1つの宅地（実際に家が建っている場所）には根抵当権はついておりませんでした。
多分家屋が登記されていなかったので、逆に良かったのでは無いかと言われました。
法的効力はありませんが、一応役場の方では、建物の所有者は祖母という事になっているそうです。
家屋が登記されていないというのはどうなのでしょうか。。？
このまま登記しない形で大丈夫なのでしょうか？

回答No.3

nyannyan28

とりあえず、お家の土地建物に担保がついていなくて一安心ですね。
建物の登記は、法的には義務とされていますが、このままでも問題はないでしょう。それより、お家の底地だけでも祖母様に名義を戻しておかれるのが安心できる対策ではないでしょうか。

お礼

アドバイス頂いた通り、まず謄本をとって確認をさせて頂きました。
わからなかった部分が見えてくる等、家族内でも冷静に話しができました。ありがとうございました。

回答No.1

17891917

まず，固定資産税の納税通知が送付されるということは，その年の1月1日（固定資産税の基準日）現在の登記簿上の名義がおばあ様名義になっていることを指します。

　私も，民法を紐解きながら考えてみましたが，事は深刻です。

　土地名義が家屋の所有者と異なり，賃貸借契約も結んでいないので，要は，不法占有の状態となっています。
　名義変更前の「住んでいていい」という口約束を契約と認めるとしても，賃貸借ではなく使用貸借契約ですから，第三者（土地の購入者等）に対抗できません。
　土地に抵当権が設定されているようですね。仮に家屋の名義も叔父様名義で，かつ抵当権が設定されていないか，家屋が同時に競売にかけられなければ，法定地上権（民法388条）が成立するので，居住継続も可能ですが，そういう事情もありません。
　また，今後賃貸借契約を結んでも，すでに土地に抵当権が設定されている以上，抵当権設定後になされた土地賃貸借は，抵当権者に対抗できません。
　今まで何十年も居住していたことにより，おばあ様による土地の時効取得(民法162条）が成立しているとしても，名義変更時に叔父様に譲渡したことになるので，もはや意味がありません。
　いまさら土地をおばあ様に名義変更したとしても，抵当権が付いた土地が戻ってくるだけですから，競売されたら出ていななければなりません。

　とすれば，結局，最後に残された手段は，債権者に競売を待ってもらう（何らかの返済約束を伴うことになります。）か，いっそのこと抵当権の被担保債権の全部ないし一部を弁済して抵当権を抹消してもらうというものになります。
　その一方で，叔父様に立て替えた金額の返済を約束させ，債務不履行があったら，裁判所を通じて，サラリーマンなら給与，事業者なら売掛金等を差し押さえることだと思います。

　知恵がなくてまことに申しわけありませんが，私は単に司法試験の勉強中の一学生に過ぎないので，市町村役場が行っている法律の無料法律相談などを通じて，専門家に確認されることをお勧めします。

お礼

貴重なご意見ありがとうございました。
全くの素人なもので大変勉強になりました。
ありがとうございました。