(宅建)区分所有

質問

宅建の勉強をしています。
区分所有法のところを勉強しているのですが、
建替え決議に区分所有者の4/5以上の合意が必要
というのと
再建築に全員の合意が必要
というのがあるのですが、再建築と建替えは何が違うのですか？

回答No.3

noname#141966 · ベストアンサー

建替え：老朽化や一部滅失等で現在ある建物を建て替える場合は、区分所有法の規定により、区分所有者および議決権の５分の４以上の決議が必要。

再建築（正式には建物再建）：災害等で区分所有物の全部が滅失した（潰れてしまった）場合、区分所有建物がすでに無くなっているため、区分所有権もなくなっており、区分所有法の立替え決議は出来ない。この場合は民法の共有の規定により、再建には敷地所有権を持つ者全員の合意が必要となる。
ただし、大規模災害で指定を受けた場合は、例外として「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（被災マンション法）が適用され、敷地所有権の５分の４以上の決議で建物を再建することができる。

余談ですが、宅建には区分所有法の規定は出ても１問程度です。今回問われている内容はおそらく出る確率は建替え決議の数字だけで、それ以外で出る可能性は低いです。（他の内容は、マンション管理士や管理業務主任者試験では問われる可能性はある）権利関係は民法と借地借家法、不動産登記法の基礎がもっとも重要ですので、そこに注力される方がいいでしょう。

回答No.2

katyan1234

建替え決議に区分所有者の4/5以上の合意
こちらですね。

どう意味かな～
区分所有法じゃないと思う。
再建築に全員の合意が必要
この前の文章ありませんか？何の再建築でしょうか？
考え中
考え中
考え中
あああ～～共有物件の再建築なら意味わかりますよ。
民法上、宅を建て替えたり売却するなど、共有物全体の変更や、処分の場合には、 共有者全員の同意が必要です。 ...
ああ～～ご苦労様　頭全開～で考えてしまった。
こんな宅建試験あればいいんだがね。
必ず前の文章を見て頂戴
区分所有法には全員はありません。民法ならあります。
当たってますように
削除されたらごめんね

お礼

民法の規定ということでしょうか？
とにかく、あまり深く考えないことにします！

回答No.1

naocyan226

再建築と建替えはを、日本語としては同じ意味です。何の本のどの項目かが分かりませんが、ご質問は、恐らく「団地」の規定と「単独」の規定を混同されているものと思われます。

現在ある建物を壊して新たに建てる場合（この建てられる構造物を再建築物という）、敷地全部を区分所有者全員で共有している団地の場合は、当該建物に属しない区分所有者もいるのです。
民法によれば、建物の建築は土地上に永続的な工作物を設置し土地の使用を永続的に固定することになりますから、変更行為に該当して共有者全員の合意が必要とされます（民法251条）。
従って、当該建物の所有者が建替えを希望しても他の共有者がこれを承諾しない場合は建替えが不可能ということになります。

ということで、当該建物の所有者の4/5以上の合意と団地全員の合意が必要となるのです。

お礼

『平成21年版マンガ宅建はじめの一歩』P133にある表に
「必要数4/5以上→建て替え決議」
「必要数(全員の合意)→再建築、書面決議、集会の招集手続きの省略」
という項目がありました。

が、別の教科書には
「必要数4/5→62条の建て替え決議」
とありました。
やはり4/5以上みたいですね。

団地の規定はわかりませんが、幸いにして記憶力が良くなく
この数字が覚えられていなかったときに気づいて良かったです。
ありがとうございました。